年底每天都有楼盘在登记，今天开始登记的楼盘中，出现了目前杭州新房市场上比较稀缺的户型——50㎡小户型。
这批房源共有88套。按高层4万元/㎡的均价计算，一套房子总价200万元左右。
小户型在杭州曾经很“吃香”。十几年前我刚来杭州时，身边同事朋友大都是从入手小户型开始在杭州起步的。
现在的小户型还像以前那样受欢迎吗？在目前限购、拼社保的环境下，买小户型合不合算？小户型是上车的好机会吗？
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实探：50㎡小户型，一房一卫一厨
这个楼盘位于祥符板块，这次推的第七批次房源，也是收官房源。
这是个大盘，共有1870户。这次推出的212套房源中有88套50㎡小户型，全部位于1号楼15-25层。15层以下是开发商自持部分。
楼盘西北方向，是北部软件园，还有两所学校。周边商业配套中，较近的有万达广场和中城汇的商业街，都是10分钟左右步行可达的距离。
50平方米户型没有开放样板间，从户型图上看，主要有边套和中间套两个户型。2梯8户，一房一厨一卫的格局，有独立厨房，卧室带南向阳台，面宽约3.8米。
4000元/平方米的装修标准，跟其他高层一样，有新风、地暖、中央空调三大件，厨房有西门子燃气灶、油烟机、消毒柜三件套。
小户型所在的1号楼最大的优势，是从位置上来说，离地铁口最近，距离10号线渡驾桥站（在建）直线只有约300米。
02
问了50个人，大多数人“不考虑”
总体来说，这个楼盘位于主城区，未来交通、购物也都方便。小户型总价200万左右，70年产权，看起来，留在市区的门槛还是比较低的。
如果是你，你会考虑买吗？
我们为此做了一个小范围调查。50位年龄跨度在70后、80后、90后的调查对象中，选择不买的有40人，选择买的有7人，还有3人表示自己不会买、但认为50㎡户型很有市场。
选择买的人，主要倾向于自住以及买给父母。
90后做策划的方女士说，如果低于市场价，可以考虑买入。80后从事互联网工作的肖先生说，目前未婚，也不用考虑学区，50㎡足矣。主城区交通购物方便，买来自住挺好的。
70后李先生觉得，这样的住宅有独立阳台，带电梯，有燃气，给父母住挺合适的。如果老人卖掉市中心的老小区，换到这里是个不错的选择。当然，如果能跟父母住在一个小区，保持“一碗汤的距离”，那是最理想的状态。
他甚至推测，88套小户型“估计会被同一小区的年轻人，一次性抢完”。
持“不买”观点的人，主要有这几种理由：“面积太小，不实用”“房票太珍贵，买小是浪费”“200万总价不算低，差不多价格可以买远一点、大一点”。
调查中发现，90后在选择第一套房时，普遍倾向于“不买小”。
城市骨架在不断拉大，地铁交通越来越便利，用差不多的价格，在稍微远一点、交通方便的地方，买一套大一点的两居室、三居室，也许更实用。将来就算要置换，大户型增值空间总体高于小户型，拥有的二次置换成本也更有利。“以时间换空间吧”。90后曾女士说。
在目前限购、拼社保的政策背景下，如何用好手中的房票，尤其是第一张房票，理性的考量也许能帮你走得更远。
小户型属于过渡性产品，对年轻人来说，单身时买套小户型居住没毛病，但结婚生子后，一房户型必定不能满足实际需求，也许三四年之后就需要换房改善。
按照目前政策，改善时你已属于有房家庭，有房家庭摇中热点新房的概率有多高，大家有目共睹。
锦尚和品府效果图 图源:开发商
而且“8.5”新政后，部分热门楼盘可能会触发社保排序，此时想改善的你大概率是“社保幼子”。看看眼前活生生的拼社保例子吧，锦尚和品府最近一次需要121个月社保才能入围，滨融府更是直接拼到了191个月的顶格。“社保幼子”意味着你打算改善时，将与这些红盘“无缘”。
对于预算不够的年轻人，买小户型或许是一种选择，但需要提醒一下的是，所有的选择都是一环扣一环，所有问题也同样需要面对。
03
二手房小户型，现在情况怎么样
二手市场里的小户型，现在怎么样了呢？
从透明售房网公开信息看，目前杭州挂牌的二手房房源共有161247套，其中50平方米以下房源27790套，50-70平方米房源30486套，两类户型占比36%。
因为所处地段不同，学区加持情况不一，小户型的挂牌量、成交量、带看率、单价也都呈现出比较大的差异。
采访中发现，文教区“牛校”加持的小户型，成交量回升，但单价降了好几万。三墩板块原先成交不错的小户型学区房，因为单价挂太高，一直横盘。上城区知名小区的小户型，单价比大户型平均低1万。
在西湖文教区，学军小学的学区房最近一个月“回暖”了。附近中介小赵说，从上个月中到现在，成交了10多套，面积大都在46-55平方米，单价平均8万元/平方米左右。
小赵分析，受“双减”影响，没有了兴趣班，家长们重新对学校和老师的要求高起来，像文二新村、求智巷、下宁巷带看最近都很多。那些总价可控的学区房，比如说总价450万以内的就比较受欢迎。
不过跟以前比，小户型的成交单价都要低好几万，大户型的单价相对波动小一些。“总体上是以价换量”。
与之相反，根据手边买房的数据，文一街小学的学区房，此前成交量高的经常是石灰桥新村这种老小区，但10月底以来，成交的3套房子中，有2套是175平方米以上的大户型。
石灰桥新村 图源:好找房
跟相对活跃的文教区不同，位于三墩板块的金地自在城，以前非常受欢迎的37平方米、44平方米小户型，现在却一直停滞不前。中介刘先生说，自从7月份以来，基本上就没有成交，房东预期高，挂牌价基本都在5万元/平方米以上，“结果就是横盘”。
刘先生分析说，以前买小户型，总价低，自己委屈也就委屈一点了。就拿自在城来说，去年、前年小户型都好卖。今年总价上来，面积小，200万以上的高总价，还占房票，那谁会去接手呢？
而位于艮北新城的杨柳郡，在市场冷了一段时间后，自11月份以来，因为有了民转公方面的一些传言，二手房交易活跃了起来。中介小卫说，11月份到现在，成交了14套，其中5套是小户型。
一套44方不通燃气的小户型，176万总价成交，单价4万元/平方米。一套46方通燃气的户型，总价高一些，208万成交的。
而同期成交的大户型，市场成交均价在5.6万元/平方米。大小户型相差1万元左右。
杨柳郡 图源:开发商
关注杭州楼市的人都知道，其实杨柳郡的小户型在出售时就曾“遇冷”。小卫说，杨柳郡的小户型都在四期，4梯21户格局。2019年底摇号的时候，因为小户型没有开放样板间，又没有阳台，属于盲摇，所以很多人放弃了。
小卫认为，二手房市场受供需关系、政策调控的因素影响。拿小户型来说，受众面本来就少，购买小户型的人群主要有三类：冲着学区购买，刚参加工作不久的年轻人过渡一下，老人买来养老。
“8.5”新政加上“双减”政策，这些受众明显减少了。
当然了，二手房源的成交价格，有些具有特殊性。有个房东因为要付另一个摇到的红盘款项，所以选择了低价出售小户型。“相比摇到的红盘，十多万损失是可以接受的”。
04
理性考量，慎重决策
不管大户型还是小户型，最终每套房子都能等到自己的主人。
不管买大还是买小，每个人也都能找到适合自己的房子。
房子、票子和房票，眼下哪个最稀缺呢？
要不要上车，上什么车，根据自身的具体情况，慎重选择吧。
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