中建晴翠璟园
楼盘价值分析报告
分析目录
一、区位、板块配套分析
二、楼盘基础参数与价值点
三、户型分析
四、分析师综述
01
区位、板块分析
中建晴翠璟园位于吴中区东吴南路与宝丰路交汇，属于吴中城南板块。
吴中城南
吴中城南北接苏州古城、东连工业园区，西达高新区，南抵吴江区，既是苏州南城门户，也是苏州的几何中心，到达各个区域都十分方便。同时，这里也是吴中的政治、经济、文化中心，自2016年吴中中心城区更名为吴中高新区以来，发布了17个优化区域产业的拆迁计划，实行 “一核、双心” 发展模式，均以城南为正核心，是政府重点打造板块。
发展前景
2019年，吴中区提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划，并着力打造4.5平方公里的产城融合示范区，近几年随着政策的实施，板块内大片工厂被推平，规划了8宗纯住宅 1宗商住 4宗弹性用地，其中不乏教育、商业、体育、公园等配套用地，近60%的区域都已在进行更新。
与此同时，在吴中十四五规划中也提到，中心城市核要大力推进城市更新，未来要打造苏州主城南中心，在政策加持之下，板块发展十分可期。
点评：
作为吴中的中心城区，城南板块起步较早，城市界面稍显老旧，不过在“退二进三”的政策红利下，近几年可以用“改头换面”来形容。随着板块内交通、商业、教育等多维度配套升级，土拍热度也逐步上涨，吸引了绿城、中建、中交、万科等越来越多的大牌房企进驻，成为了吴中改善聚集之地，目前房价也已经直冲3万。
配套分析
交通
轨道交通：项目所在的城南板块已有轨交2、3、4号线三轨穿行，项目距4号线红庄站步行1.2公里、2号线宝带桥南步行1.9公里、3号线宝带路步行4.4里；此外，板块内还规划建有轨交7号线，预计在2024年底通车，其站点距离项目较近，从项目东大门到达7号线澄湖东路站步行约600米，枫津路站步行约700米，建成后未来出行会更便捷。
道路交通：项目周边有多条城市快速路，驱车3分钟可到吴中大道快速路，向东驱车5分钟可达吴东快速路，向西驱车6分钟即达友新快速路，往北驱车10分钟可达南环高架， 快速接入内环高架路网，到达苏州各个区域都比较快速方便。
商业
项目直线4公里以内，有万达广场、丽丰购物中心、吴中商城等14个大型商业综合体，板块内的商业配套成熟。项目出门沿东吴南路向西步行200米可达香溢花园底商，步行600米可达吴风生活广场，东吴南路往北，两侧均是生活商业街，日常购物休闲较为便利；项目直线距离约2公里左右还有即将于9月份开业的吴中龙湖天街，总投资约34.02亿，入驻品牌超300家，其中有30%为首进吴中。
教育
项目3公里范围内，已有的加上规划的学校共13所。项目西侧一河之隔为碧波附属幼儿园，东侧约400米左右也规划有1所幼儿园，1公里范围内还有东湖小学、碧波实验小学（南校区）、碧波中学等，教育资源还是比较丰富的。
医疗
项目直线距离约3.5公里有吴中人民医院（二级甲等医院），直线距离约5公里有苏州市中医院（三级甲等医院），在项目西侧约2.5公里即吴中人民医院新院址，按三级综合医院标准建立，落成后将弥补医疗资源的不足。
生态
项目周边水系资源丰富，北侧为跃进河，西侧为东港河，拥有双河道景观资源，未来将结合社区景观打造沿河景观带，直线距离约 2公里还有澹台湖公园，3.5公里左右有京杭运河五龙桥公园等，居住环境不错。
02
楼盘基础参数及价值点
基本信息
在售情况
中建晴翠璟园目前在售建面约100-134㎡高层及小高层，房源位于1#、2#、3#、9#楼。
点评：
项目规划5幢13-17F小高层，7幢23-26F高层，是个大型社区，容积率2.3，绿地率达38%，绿色植被覆盖较多，居住体验与舒适度不错；项目规划面积段100-134㎡，涵盖家庭周期广泛，户型方正利用率较高，整体定位改善。
开发商
项目是由双世界 500 强，中国建筑旗下的中建智地，以及中国交建旗下的中交地产联合打造。
中建智地成立于 1993 年 6 月，是中国建筑 100%控股的房地产业务经营运作平台，拥有房地产开发一级资质。依托“中国建筑”，中建智地有强大的资金、建筑实力和资源优势，目前中已经形成了地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块，重点布局京津、长三角、海南自贸区等重点区域。
中交地产旗下拥有50余家全资、控股企业，业务布局全国近40个城市和地区，是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，国内重点布局京津冀、长三角粤港澳大湾区、成渝等地区，境外重点投资美国、马来西亚、印尼等地区。
物业服务
项目物业为中建物业，物业费2.79元/月/㎡。中建物业拥有物业管理一级资质，服务类型包括住宅物业、商业物业、写字楼物业和案场服务等。
03
户型分析
中建晴翠璟园项目共规划了100㎡、103㎡、111㎡、119㎡、134㎡五种户型，格局方正全横厅的设计相当优秀，空间使用率高，值得全五星好评，还是全装修交付，入住省心，比较受到购房者认可。
建面约100㎡ 3房2厅2卫
综合评分： ☆☆☆☆☆
点评：
100㎡户型三房两卫设计，功能分区齐全；约5.9米的大横厅，做到了一般120平以上才能实现的客厅开间，外接宽景阳台，提供更多的活动空间；主卧套房，配备独立卫生间，私密性强；全屋四个飘窗，延伸室内空间感；就是入户玄关直面客厅，降低了隐私性，不过整体室内空间，相较于市面上同面积段产品优势还是比较明显的，性价比较高，适合首置人群，且该户型还处于小高层楼幢，舒适度高。
建面约103㎡ 3室2厅2卫
综合评分： ☆☆☆☆☆
点评：
103㎡户型与100㎡户型格局相似，空间要稍微大些；约5.95米的大横厅 宽景阳台，大面宽短进深扩大室内采光覆盖面；主卧套房，卫生间都是干湿分离设计；四个飘窗，都为低飘，利用率高，居住舒适，适合首置与首改人群。
实景样板间展示：
示范单位实拍图
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建面约111㎡ 3房2厅2卫
综合评分： ☆☆☆☆☆
点评：
111㎡户型餐客厅分离，功能分区明确，客厅与书房可改3 1，做功能性四房；约6.35米的大横厅 宽景阳台，大面宽短进深扩大采光面；U型厨房，分区明确操作方便；主卧套房，卫生间干湿分离；五个飘窗不计入面积，空间利用率高；整体户型宽敞，功能性较强，性价比较高，在小区内房源也最少，想买要抓紧。
建面约119㎡ 3房2厅2卫
综合评分： ☆☆☆☆☆
点评：
119㎡为边户，与111㎡户型是相同格局，南北通透，可改3 1做功能性四房，也可做舒适性三房；约6.25米大横厅 宽景阳台，采光充足；入户玄关，增强隐私性；深U型厨房，功能性更强；主卧套房，五个飘窗，户型使用率高，适合改善人群。
实景样板间展示：
示范单位实拍图
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建面约134㎡ 4房2厅2卫
综合评分： ☆☆☆☆☆
点评：
134㎡四房两卫配置，功能性与舒适性兼顾，整体格局方正，约6.9米的大横厅 宽景阳台，大面宽短进深采光性与通风性更佳；主卧套房，配备L型衣帽间与干湿分离卫生间，还带有浴缸；五个飘窗都是低飘全尺寸设计，做到套内空间最大化，利用率高；就是玄关空间较大，稍显浪费，不过整体居住空间比较宽敞，可以满足二胎家庭及三代同堂等需求，且该户型位于小高层楼幢，舒适度高，改善人群可以选择。
实景样板间展示：
示范单位实拍图
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装修亮点
项目为装修交付，配置了中央空调、地暖、新风系统三大件配齐，还有全屋净水和烤箱，厨电卫浴等使用的都是方太、摩恩、科勒等知名品牌，装修标准还是比较高的，具体可以去样板间实地感受。
04
分析师综述
整体来看，在“退二进三”的政策之下，吴中城南板块的城市界面正处于蜕变阶段，交通、商业等各方面配套都在不断升级，作为吴中发展较早的板块，生活烟火气十足，居住氛围浓厚。目前板块内在售项目不少，基本都聚集在跃进河这一片，均价在2.85万左右，全部定位改善，是目前苏州刚改置换首选板块之一。
中建晴翠璟园当初土拍拿地价15905元/㎡，是周边几个项目中最低的，目前在售均价28428元/㎡，建面约100-134㎡户型选择性多，都是大面宽全横厅、多飘窗设计，产品力非常强，整体空间利用率高，比较适合改善自住。
