4室2厅2卫120平中央空调(110平四室两厅两卫中央空调)

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首页办公设备中央空调更新时间:2022-02-19 12:58:56

中建晴翠璟园

楼盘价值分析报告

分析目录

一、区位、板块配套分析

二、楼盘基础参数与价值点

三、户型分析

四、分析师综述

01

区位、板块分析

中建晴翠璟园位于吴中区东吴南路与宝丰路交汇,属于吴中城南板块

吴中城南

吴中城南北接苏州古城、东连工业园区,西达高新区,南抵吴江区,既是苏州南城门户,也是苏州的几何中心,到达各个区域都十分方便。同时,这里也是吴中的政治、经济、文化中心,自2016年吴中中心城区更名为吴中高新区以来,发布了17个优化区域产业的拆迁计划,实行 “一核、双心” 发展模式,均以城南为正核心,是政府重点打造板块。

发展前景

2019年,吴中区提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划,并着力打造4.5平方公里的产城融合示范区,近几年随着政策的实施,板块内大片工厂被推平,规划了8宗纯住宅 1宗商住 4宗弹性用地,其中不乏教育、商业、体育、公园等配套用地,近60%的区域都已在进行更新。

与此同时,在吴中十四五规划中也提到,中心城市核要大力推进城市更新,未来要打造苏州主城南中心,在政策加持之下,板块发展十分可期。

点评:

作为吴中的中心城区,城南板块起步较早,城市界面稍显老旧,不过在“退二进三”的政策红利下,近几年可以用“改头换面”来形容。随着板块内交通、商业、教育等多维度配套升级,土拍热度也逐步上涨,吸引了绿城、中建、中交、万科等越来越多的大牌房企进驻,成为了吴中改善聚集之地,目前房价也已经直冲3万。

配套分析

交通

轨道交通:项目所在的城南板块已有轨交2、3、4号线三轨穿行,项目距4号线红庄站步行1.2公里、2号线宝带桥南步行1.9公里、3号线宝带路步行4.4里;此外,板块内还规划建有轨交7号线,预计在2024年底通车,其站点距离项目较近,从项目东大门到达7号线澄湖东路站步行约600米枫津路站步行约700米,建成后未来出行会更便捷。

道路交通:项目周边有多条城市快速路,驱车3分钟可到吴中大道快速路,向东驱车5分钟可达吴东快速路,向西驱车6分钟即达友新快速路,往北驱车10分钟可达南环高架, 快速接入内环高架路网,到达苏州各个区域都比较快速方便。

商业

项目直线4公里以内,有万达广场、丽丰购物中心、吴中商城等14个大型商业综合体,板块内的商业配套成熟。项目出门沿东吴南路向西步行200米可达香溢花园底商,步行600米可达吴风生活广场,东吴南路往北,两侧均是生活商业街,日常购物休闲较为便利;项目直线距离约2公里左右还有即将于9月份开业的吴中龙湖天街,总投资约34.02亿,入驻品牌超300家,其中有30%为首进吴中。

教育

项目3公里范围内,已有的加上规划的学校共13所。项目西侧一河之隔为碧波附属幼儿园,东侧约400米左右也规划有1所幼儿园,1公里范围内还有东湖小学碧波实验小学(南校区)、碧波中学等,教育资源还是比较丰富的。

医疗

项目直线距离约3.5公里有吴中人民医院(二级甲等医院),直线距离约5公里有苏州市中医院(三级甲等医院),在项目西侧约2.5公里即吴中人民医院新院址,按三级综合医院标准建立,落成后将弥补医疗资源的不足。

生态

项目周边水系资源丰富,北侧为跃进河,西侧为东港河,拥有双河道景观资源,未来将结合社区景观打造沿河景观带,直线距离约 2公里还有澹台湖公园,3.5公里左右有京杭运河五龙桥公园等,居住环境不错。

02

楼盘基础参数及价值点

基本信息

在售情况

中建晴翠璟园目前在售建面约100-134㎡高层及小高层,房源位于1#、2#、3#、9#楼。

点评:

项目规划5幢13-17F小高层,7幢23-26F高层,是个大型社区,容积率2.3,绿地率达38%,绿色植被覆盖较多,居住体验与舒适度不错;项目规划面积段100-134㎡,涵盖家庭周期广泛,户型方正利用率较高,整体定位改善。

开发商

项目是由双世界 500 强中国建筑旗下的中建智地,以及中国交建旗下的中交地产联合打造。

中建智地成立于 1993 年 6 月,是中国建筑 100%控股的房地产业务经营运作平台,拥有房地产开发一级资质。依托“中国建筑”,中建智地有强大的资金、建筑实力和资源优势,目前中已经形成了地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块,重点布局京津、长三角、海南自贸区等重点区域。

中交地产旗下拥有50余家全资、控股企业,业务布局全国近40个城市和地区,是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一,业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域,国内重点布局京津冀、长三角粤港澳大湾区、成渝等地区,境外重点投资美国、马来西亚、印尼等地区。

物业服务

项目物业为中建物业,物业费2.79元/月/㎡。中建物业拥有物业管理一级资质,服务类型包括住宅物业、商业物业、写字楼物业和案场服务等。

03

户型分析

中建晴翠璟园项目共规划了100㎡、103㎡、111㎡、119㎡、134㎡五种户型,格局方正全横厅的设计相当优秀,空间使用率高,值得全五星好评,还是全装修交付,入住省心,比较受到购房者认可。

建面约100㎡ 3房2厅2卫

综合评分: ☆☆☆☆☆

点评:

100㎡户型三房两卫设计,功能分区齐全;约5.9米的大横厅,做到了一般120平以上才能实现的客厅开间,外接宽景阳台,提供更多的活动空间;主卧套房,配备独立卫生间,私密性强;全屋四个飘窗,延伸室内空间感;就是入户玄关直面客厅,降低了隐私性,不过整体室内空间,相较于市面上同面积段产品优势还是比较明显的,性价比较高,适合首置人群,且该户型还处于小高层楼幢,舒适度高。

建面约103㎡ 3室2厅2卫

综合评分: ☆☆☆☆☆

点评:

103㎡户型与100㎡户型格局相似,空间要稍微大些;约5.95米的大横厅 宽景阳台,大面宽短进深扩大室内采光覆盖面;主卧套房,卫生间都是干湿分离设计;四个飘窗,都为低飘,利用率高,居住舒适,适合首置与首改人群。

实景样板间展示:

示范单位实拍图

点击图片可查看大图

建面约111㎡ 3房2厅2卫

综合评分: ☆☆☆☆☆

点评:

111㎡户型餐客厅分离,功能分区明确,客厅与书房可改3 1,做功能性四房;约6.35米的大横厅 宽景阳台,大面宽短进深扩大采光面;U型厨房,分区明确操作方便;主卧套房,卫生间干湿分离;五个飘窗不计入面积,空间利用率高;整体户型宽敞,功能性较强,性价比较高,在小区内房源也最少,想买要抓紧。

建面约119㎡ 3房2厅2卫

综合评分: ☆☆☆☆☆

点评:

119㎡为边户,与111㎡户型是相同格局,南北通透,可改3 1做功能性四房,也可做舒适性三房;约6.25米大横厅 宽景阳台,采光充足;入户玄关,增强隐私性;深U型厨房,功能性更强;主卧套房,五个飘窗,户型使用率高,适合改善人群。

实景样板间展示:

示范单位实拍图

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建面约134㎡ 4房2厅2卫

综合评分: ☆☆☆☆☆

点评:

134㎡四房两卫配置,功能性与舒适性兼顾,整体格局方正,约6.9米的大横厅 宽景阳台,大面宽短进深采光性与通风性更佳;主卧套房,配备L型衣帽间与干湿分离卫生间,还带有浴缸;五个飘窗都是低飘全尺寸设计,做到套内空间最大化,利用率高;就是玄关空间较大,稍显浪费,不过整体居住空间比较宽敞,可以满足二胎家庭及三代同堂等需求,且该户型位于小高层楼幢,舒适度高,改善人群可以选择。

实景样板间展示:

示范单位实拍图

点击图片可查看大图

装修亮点

项目为装修交付,配置了中央空调、地暖、新风系统三大件配齐还有全屋净水烤箱,厨电卫浴等使用的都是方太、摩恩、科勒等知名品牌,装修标准还是比较高的,具体可以去样板间实地感受。

04

分析师综述

整体来看,在“退二进三”的政策之下,吴中城南板块的城市界面正处于蜕变阶段,交通、商业等各方面配套都在不断升级,作为吴中发展较早的板块,生活烟火气十足,居住氛围浓厚。目前板块内在售项目不少,基本都聚集在跃进河这一片,均价在2.85万左右,全部定位改善,是目前苏州刚改置换首选板块之一。

中建晴翠璟园当初土拍拿地价15905元/㎡,是周边几个项目中最低的,目前在售均价28428元/㎡,建面约100-134㎡户型选择性多,都是大面宽全横厅多飘窗设计,产品力非常强,整体空间利用率高,比较适合改善自住。

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