中海地产怎么样（中海房子属于什么档次）

下半年加大投资力度，拿地均价上涨或使盈利承压，净利润19年来首次负增长，财务指标依旧稳健。

◎作者 / 房玲、易天宇

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核心观点

【销售回款增长3%至3528亿，北京合约销售超450亿】2021年中海地产共实现合约物业销售金额约3694.95亿元，同比增长2.4%，增速高于同期TOP10房企；此外销售回款3528.1亿元，同比增长 3.0%。2021年中海地产有31座城市的销售额进入当地市场前三名，占所有已进入内地城市数量的三分之一。从城市来看，北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额均超过了100亿元，其中北京实现销售合约额超过450亿元。

【下半年拿地销售金额比达61%，均价上涨或使盈利承压】2021年中海地产（包括中海宏洋）合计新增土地储备2004万平方米，拿地总价1774亿元，分别同比下降20%及3%；此外合计权益拿地总价达1609亿元，完成全年新增土储权益投资预算1650亿元的97.5%。从拿地节奏来看，中海下半年相对加大了土地投资力度，下半年拿地销售金额比为61%。虽然中海选择了土地市场较冷的下半年加大投资力度，但全年拿地均价同比增长了22%至8852元/平米，对于新获取的地块能否达标中海的利润要求仍有待观察。

【营业收入同比增长30%，核心归母净利润19年来首次下滑】2021年中海地产营业收入为2422.41亿元，同比增长30%。虽然营收有所上升，但在行业盈利普遍下滑的趋势下，中海的毛利率同比下滑了6.5个百分点至23.54%；净利润规模同比下滑9.74%至430.62亿元，净利率同比下滑7.9个百分点至17.78%。净利润规模下滑主要是由于期内投资物业的公允值收益下降，以及合联营收益下滑。若去除公允价值变动等其他影响，2021年中海的核心归母净利润也首次出现同比下降4.34%至363.8亿元。

【融资成本继续降至3.55%，财务优势支撑企业逆势扩张】2021年中海地产的加权平均融资成本为3.55%，同比下降了0.25个百分点，处于行业极低水平。此外中海地产的负债指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2021年中海持有现金达1309.56亿元，同比上升了18.55%。稳健的财务情况以及充足的资金，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

【租金收入达46.7亿，2022年将有22个商业项目入市】2021年中海商业发展较快，年内有18个商业物业投入运营，预期2022年还将有22个项目入市。2021年，中海地产的投资物业租金收入为46.7亿元，同比上升15.2%。按照中海的规划，每年将在开发业务中投入90%左右的资源，商业将投入8%左右，剩余将尝试如养老产业、供应链管理等后天业务。通过将资源分配到经营性业务层面，也为中海未来的发展提供了新的增长极。

销售

销售回款增长3%至3528亿

北京合约销售超450亿

2021年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约3694.95亿元，销售面积约1890.47万平方米，分别同比增长2.4%及下跌1.4%；销售均价19545元/平米，相比年初增长2.4%。对比2021年TOP10房企合约销售金额的平均增速为0.1%，中海的销售增速要高于TOP10房企水平。此外2021年中海销售回款3528.1亿元，同比增长 3.0%。

2021年中海地产有31座城市的销售额进入当地市场前三名，占所有已进入内地城市数量的三分之一。从区域来看，华北地区是主要的销售贡献区域，销售占比达到了23%，大幅提升了6个百分点；华南地区销售占比则提升了4个百分点达到了18%。此外中海宏洋的销售占比达到了19%，略上升了1个百分点，而合联营的销售占比为10%，同比下滑了5个百分点。从城市来看，北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额均超过了100亿元，其中北京实现销售合约额超过450亿元。

投资

下半年拿地销售金额比达61%均价上涨或使盈利承压

2021年中海地产（不包括中海宏洋）于内地25个城市合共新增57幅土地，共新增拿地建面1165万平方米，同比下降13.6%；拿地总价为1379亿元，同比上升1.5%。中海宏洋新增拿地建筑面积839平方米，拿地总价395亿元，分别同比下降28%、15%。全年合计新增土地储备2004万平方米，合计拿地总价1774亿元，分别同比下降20%及3%；此外合计权益拿地总价达1609亿元，完成全年新增土储权益投资预算1650亿元的97.5%。

2021年中海地产在新增拿地方面适度加大了合作比例，权益建筑面积占比降至88%，但依然处于较高水平。从全年的拿地节奏来看，2021年上半年土地市场竞争激烈，中海土地投资相对谨慎，上半年拿地销售金额比仅为38%；而下半年随着房地产市场下行转冷，公开招拍挂土地流拍频现，中海相对加大了土地投资力度，下半年的拿地销售金额比为61%。虽然中海选择了土地市场较冷的下半年加大投资力度，但从全年拿地均价来看，同比增长了22%至8852元/平米。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题，对于新获取的地块又是否真的能够达标“利润王”中海对利润的要求与标准仍有待观察。

从拿地结构来看，2021年中海地产主要于长三角拿地较多，新增土储建面占比达到了38%，同比大幅增长了22个百分点；其中苏州、南京新增土储建面均超70万平方米。除长三角区域外，珠三角区域新增土储占比达到了24%，同比增加了7个百分点；其中深圳新增土储达90万平米。

从城市能级来看，中海地产于一二线新增土储建面占比为53%，三四线的占比为47%；三四线城市中九江的新增建面达到了约114万平米，占到了总量的6%，为全年拿地最多的城市。

截止2021年底，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备5100万平方米（权益4362万平方米），同比下降17.46%；中海宏洋拥有土地储备2977万平方米（权益2553万平方米），同比下降1.13%；合计拥有土地储备达到8077万平米，同比下降12.11%，未来有待进一步补充土储，保持规模稳定增长。从土地储备中的货值结构来看，其中一线城市含港澳的总货值达4134亿元，占比达40%，三大都市圈总货值6693亿元，占比64.5%，布局高能级城市能保障未来较高的去化水平。

盈利

营业收入同比增长30%

核心归母净利润19年来首次下滑

2021年中海地产营业收入为2422.41亿元，同比增长30%；毛利润同比增长2.16%至570.26亿元。虽然营收与毛利润规模均有上升，但在行业毛利率普遍下跌的趋势下，中海的毛利率也同比大幅下滑了6.5个百分点至23.54%；此外净利润规模同比下滑9.74%至430.62亿元，净利率同比下滑7.9个百分点至17.78%。

值得注意的是，作为中海最为看重的净利润规模，历年增长均较为缓慢，2018年、2019年分别增长6%、9%；虽然2020年净利润规模同比增长12%，但主要由于外币汇兑收益增加，并不具有可持续性。2021年中海的净利润规模更是首次出现了不增反降的情况，同比下降9.74%。

净利润规模出现下滑主要是由于期内投资物业的公允值收益大幅下降，同比下降了40%至55.4亿元；此外合联营收益下降了24%至36.86亿元。若去除公允价值变动等其他影响，2021年中海的股东核心净利润也同比下降4.34%，至363.8亿元。未来中海应进一步注意净利润规模的稳定增长。

偿债

融资成本继续降至3.55%财务优秀支撑逆势扩张

历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平。2021年，中海地产于境内发行债券共195亿元，包括50亿资产支持专项计划证券，其中21亿元资产支持专项计划证券为国内房企首单绿色碳中和债券产品，为年内同类产品发行利率新低；此外公司债券人民币130亿元；中期票据人民币15亿元。

2021年中海地产的加权平均融资成本为3.55%，同比下降了0.25个百分点，处于行业极低水平。2022年中海继续积极融资，分别于1月及2月发行了40亿的中期票据，票面利率2.88%-3.25%，均低于2021年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。

中海地产的财务指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2021年中海持有现金达1309.56亿元，同比上升了18.55%；扣除受限制现金后的现金短债比为2.41，长短期债务比4.42。净负债率较2020年略有下降，为31.07%，处于40%以下的行业较低水平；此外资产负债率为58.95%，扣除预收账款后的资产负债率为53.59%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

商业

租金收入达46.7亿2022年将有22个项目入市

2021年中海商业发展较快，年内有18个商业物业投入运营，合计建筑面积94万平方米，预期2022年还将有22个项目入市。2021年，中海地产的投资物业租金收入为46.7亿元，同比上升15.2%，其中写字楼租金收入为35.1亿元，同比上升10.7%，购物中心租金收入为11.0亿元，同比上升27.3%。

按照中海的规划，每年将在开发业务中投入90%左右的资源，商业将投入8%左右，剩余将尝试如养老产业、供应链管理等后天业务。通过将资源分配到经营性业务层面，同时也为中海未来的发展提供了新的增长极。