文 | 《地产小王子》创始人 程立
01
当下，很多房东最想做一件事：把自己的房子卖出去。
有的房东是因为摇中了红盘，急着置换资产；
有的房东是为了腾出房票，去摇一手红盘；
有的房东是为了改善生活，置换一套更大更新的房子；
还有的房东纯粹因为不看好后市，急于脱手抛售。
不论哪一种情况，快速卖出，都是房东的第一诉求。
对于买卖过多次二手房的老炮儿来说，卖房也不算太难的事。但对于很多没有卖过二手房的人来说，往往找不到头绪。
今天文章就给大家讲讲——
怎么操作，才能更快地卖出自己的房子。
02
首先，要多展示。
简单说，就是尽可能在全部的平台发布自己房子的出售信息。
在杭州二手房市场中，流量最大的是贝壳和我爱我家。一般来说，这两家挂牌后，大部分购买者都能看到房源了。
但是，大部分毕竟不是全部，如果急于想要卖出房子，不要放过任何一个展示的机会。
一定要在全平台公布自己的售房信息。譬如21世纪不动产、易居、朋友圈、甚至部分管家公司等等。
举个例子。最近集中出货期的西溪公馆，我朋友就以总价610万卖出了一套140方。这套房既不是在我爱我家成交的，也不是在贝壳成交的，而是易居下面某个中介。
尽可能让全世界都知道你在卖房，广撒网，才能多捕鱼。有意向的客户多了，才能有机会成交。
03
其次，要提高带看量。
二手房光展示没有用，想要成交，首先得有客户上门看。最明显的指标就是中介的带看量。看得人多了，成交的概率才会上升。
那怎么才能提升带看量呢？
你得挂一个适合的价格。
想要快速卖出，价格一定要吸引人。挂价高，一定不会有人来看。所以只要挂得低，一般都能引起购买者的兴趣。
譬如之前湖镜云庐的那套中叠，别的不说，至少这套房子在卖，已经是全杭州无人不知，无人不晓了。
这样的低挂价，引发的大众关注，等于把这套中叠所有潜在买家都收集起来了。只要价格合适，就很容易匹配到买家，快速出手了。
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有一个问题：到底要多低才合适呢？
挂价低于市场价的每一分钱，都是你自己口袋里掏出来，倒贴给买家。为了快速出货，可以忍受一定的损失，可自己心里一定要有一个底价。
如何确定这个心理底价呢？
如果真心想卖房子，这个心理底价一定不能自己定。而是要根据市场情况，综合几家不同的中介的建议来确定。
普通的操作方式，可以在挂售自己房子前，先以买家的身份去中介店里探探市场情况。
记住一点，中介告诉买家房子的大致市场价，一般会是上限。其实中介第一次见到买家，就已经在给买家做心理建设了——告诉买家，这些房子就是值这些钱。
然后再来一点还价空间，就能把这个事儿促成。
当然，很多中介钓鱼的低价房源，不属于这种情况，那是为了找到新客户。等挑选出诚心买房的客户时，一定是实话实说。
所以，根据以上情况，你可以在了解市场大致价格的情况下，挂一个略低于市场的价格，然后再设置一个更低的心理底价，用于最后成交时的还价。
一般这个挂价和底价之间，应该有总价的1-2%的退让空间，这样会比较容易在最后关头促进成交。
05
再次，一定要让中介满意。
有人肯定觉得奇怪，这话是不是反了？
中介是给我们服务的，应该是他们让我们满意才对啊，怎么成了我们让中介满意呢？这你就不懂了吧。
买家、卖家和中介这二手房交易的三方，各自的目的是不同的。
买家考虑的是买到便宜的好房子，卖家则希望卖出一个好价格。双方处于对立面，很难共赢。一方得利必然有另一方吃亏。
中介不同。中介的目的只有一个，成交。只有成交才有佣金，不然就是白忙活。至于房子卖得贵还是便宜，并不是重点。
所以他们一定会想尽办法促进成交。
但是别忘了，你现在是想要把手上的二手房尽快卖出去。那么这个时候，你和中介是站在同一立场的。你和他都希望能够促进成交。
有了共同的目标，很多事情就会变得容易。
让中介满意，包含两层意思。
一方面，要对中介尊重，并且与之交心。
现在的中介素质一般都比较高，专业度也比较好。你要把自己的想法彻底的和他们交底。让他知道你的底线。专业的中介会凭借自己的经验，对买家客户展开攻势。
有的时候便宜不一定能打动人，但让人占到便宜，往往能打动人。该服软的时候服软，该吓唬的时候吓唬，这些事情，都是需要中介来帮你做的。
另一方面，能够对中介额外来点私下的奖励，那是再好不过了。当然这部分肯定不能公开。
再次强调一点：你和中介是目标一致的，都想把你这套房子卖出去。
06
最后一点，就是调整好心态。
想清楚，自己是不是必须把这套房子卖掉。
如果一定要卖，那么多听中介的意见，他们一定比你专业。然后放弃幻想和原则，不要在小地方纠结，一切已成交为目的。
如果一旦你对中介不信任，或者你接受不了客户的挑剔与还价，那么，当下的市场中，你的房子肯定会难卖。
如果你不是非卖不可的，我会劝你留一下手上的房子，等到市场好转时候再卖，才能卖出更好的价格。
在我看来，除了文章开头说的，摇中了红盘和急着改善置换的人，大部分人是不太需要在当下这个时间节点卖出房子的。
市场上行时候卖房，才是更佳的选择。
现在急着抛售的，往往是专业炒房的，因为手上货比较多，市场何时回暖不确定，降低仓位是必须的动作。
对于只有一两套房的朋友来说，安心持有，恐怕以后长久的收益，不见得比你经常买进卖出来得低。
毕竟交易的摩擦成本不小。
下一次，我们来讲讲房子到底是长持好，还是快周转好？
