来源 I 投资界PEdaily
作者 I Shirley Mina
又是一年毕业季，也是一年租房季。
身处北京，马上面临毕业离校的李琳和室友，两人手机上前前后后下载了自如、蛋壳公寓、爱上租、链家、安居客、豆瓣、贝壳找房、我爱我家等加起来快10个找房APP。
翻看了无数租房信息后，俩人被安居客上的一个房源所吸引：主卧带独卫2700元一个月，距离宋家庄地铁10分钟。当晚俩人迫不及待地打电话确认，第二天一早赶到了宋家庄。中介小哥很热情，骑小摩的接俩人去现场看房，不可思议的事情发生了——原来的月租从2700元变成了3300元，理由是昨晚那个已经被租出去了。
谨慎起见，两人回看了安居客平台上该房源信息，发现房东一栏并不是安居客，而是XX房地产经纪公司，在网上一搜，发现竟然是关于这家公司的各种负面。急着找房子的俩人，看到这一幕，心里不禁打起了退堂鼓。
已经毕业留京打拼三年的张灿灿，也面临换房的问题。现在的房子是三年前租的，小区属于回迁房。最初看房的时候，小区里全是各类卖家居装饰品的小贩，楼道里也是各种水泥刚抹完的痕迹，屋子里还有刺鼻的装修气味。张灿灿租的房子最先是个二居室，她是第一个搬进来的，租的主卧，当时强烈跟中介沟通希望接下来的租户尽量是女生。不想没过几天，房间就被二改三了，并且次卧和隔断各搬进来两个男生。
接下来的日子里，灿灿遭遇了人生中最烦心的一段时光：要么是男租户们厕所不冲，要么是厨房的垃圾堆成山，要么是房间下水道堵，最坏的时候洗漱间漏水漏了一个星期，打了一波又一波电话也没人来修……她之所以能忍耐住到现在的唯一原因，是因为小区是回迁房，房租相比于其他地方要便宜很多，2016年租的时候只有1600元，后来一直涨到2000元。再度租房，灿灿发现多数房源都在3000元以上，压力有点大。
这两个租房故事，只是中国2亿租房人群中一缕侧影。7月4日，蛋壳公寓联合人民在线、微博等发布《2019大学毕业生租住数据报告》，报告显示超八成的毕业生会选择租房居住，他们在租房时普遍存在租房资金压力。其中，约49%的人希望每月租金在1500元以下，约46%的人能够接受每月1500-3000元的租金，而能够接受每月3000元以上租金的人数比例仅为3.9%。
“找不下合适的，租不起喜欢的”，似乎成了一线城市毕业三年左右年轻人的真实写照。
中国租房全貌：超2万亿市场，长租公寓爆发
中国的租房市场究竟有多大？
这里有一组数据：2017年我国租赁人口为1.94亿人，全国租金水平平均为515元/月/人，住房租赁市场租金规模为1.2万亿元，预计2025年我国住宅租赁市场将提升至2.33万亿元的规模。
庞大的市场，催生了长租公寓这门生意。目前国内一线城市品牌公寓所占市场份额仅不到5%，远远落后于美国（30%）和日本（83%）。纵览中国长租公寓市场，不难发现主要有两大类：乐乎、魔方公寓等为代表的集中式长租公寓；以自如、蛋壳等平台为代表的分散式长租公寓。
2013年，华平投资对魔方公寓投资6000万美元，点燃了中国长租公寓市场。此后几年，这个领域不断涌入新的玩家和资本。2015年开始，国家陆续释放政策红利，鼓励住房租赁行业发展，长租公寓赶上了租房需求井喷时代。
7月3日，中公委租赁式公寓创新研究中心发布《中国长租公寓行业运营情况分析报告》。报告显示，截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓（约240,052套）和135,200套分散式公寓。
不过，长租公寓盈利需要一个很长的周期，一些资本对此望而却步。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾公开表示，部分公寓三年内不考虑盈利。
谁掌握了更多的房源，谁就在这场没有硝烟的战争中占据更多的话语权。现实情况是僧多粥少，于是，参与者竞相在全国一二线城市抢占房源，尤其在资本介入后，“价格即一切”。在这个过程中，拿房成本被不断抬高，中小机构生存艰难，而拥有房源的大机构则试图通过垄断市场来提高租金，获取收益。
这种做法直接殃及在一线城市租房的年轻一族。长租公寓的恶性竞争，某种程度上抬高了房租。我爱我家时任副总裁胡景晖曾直接“点名”：以自如为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，完全破坏了正常房屋租赁市场。
长租公寓，赚钱还是赔本？
长租公寓背后有多少VC/PE入局了？
投资界对市场中的长租公寓品牌进行了不完全统计，它们的背后不乏知名VC/PE机构的身影。梳理来看，二十余家长租公寓品牌，2019年年初至今拿到新一轮融资的仅有5家。
企查查数据显示，今年3月，蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投，高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资；魔方公寓获得加拿大基金管理公司CDPQ1.5亿美元D轮融资，不久前，自如被曝出拿到General Atlantic泛大西洋投资领投，红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资。
愉悦资本创始及执行合伙人刘二海曾表示，互联网等新技术赋能房地产等传统行业所产生的创新模式，极大地提升了资产使用效率及用户居住体验，中国房屋租赁市场的规模超过万亿元人民币。
不过，房地产行业老大哥，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹却不怎么认可长租公寓。他表示,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做，直言烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”
结语
长租公寓会是一门好生意吗？
行业里众说纷纭，但不可否认的是，靠长租公寓赚钱，是一件相当“耗时间”的事情。公开数据显示，一线城市的回报率普遍低于2%。长期、微利再加上烧钱，三个要素妥妥地证明了，能扛得住的，都是条汉子。
说回最近，长租公寓隔断房话题一度上了热搜。就在昨天，北京新版租房合同示范文本正式实施，叫停隔断，其中明确规定 “不得改变房屋内部结构分割出租”、“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米”等有关禁止违法群租的文件规定内容。同时，也规定了房东不得在租赁期限内单方面提高租金。
政策的规范或许将进一步加速行业洗牌。拆了隔断，相当于减少1/3的租金，公寓盈利压力更添几分。为了赚钱，大多数商家会选择增加租金以弥补减少的部分。对此，租户态度也很明显，微博话题下，网友“租不起”、“不租了”、“宁愿住隔断”的呼声接连不断。
对于长租公寓来说，活下去撑到盈利，依然任重而道远。
（文中受访者李琳、张灿灿均为化名。）
编辑 | 希言
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