网上很多惠州买房坑的论调。我其实挺想反驳的，但是一般这样的头条评论皆是一边倒的鞭挞嘲笑。
我喜欢琢磨是什么原因导致了不同小区的不同定价。是什么原因让你惠州买房有入坑的认识。
闲扯一下，就自己这些年所接触的新房变二手以及买卖双方的故事。
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明明可以买深圳房子，结果因为系列原因买了惠州。我的基本理念是，有条件深圳，没条件临深，无可厚非。深圳房子不仅是房子，还是硬通货，附加值也高，给下一代的起点也高。惠州房子，早几年给朋友说买了惠州房子，估计都会感到没面子。
惠州房便宜，环境相对好，没压力，展示面也漂亮对比深圳蜗居小房，应该承认，还是有很多深圳人是蜗居在城中村的。存钱不易，掏空六个钱包买深圳，还是会肉疼吧。谁又那么爱压力呢，朋友圈子也会影响到心态。要是朋友圈都买了深圳，想必也会上深圳。若买了惠州，那估计情况都差不多。
有时候，可能买深圳房，也需要一些爱的鼓励。就跟我同学一样，200万的首付凑到，买坂田万科四季花城，对买房后的生活缺乏一些信心，想到的都是压力负面。却少了对未来美好生活的憧憬，给一些爱的鼓励，重拾信心。
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所谓安居乐业。买了房子之后，心安定下来了，心思放在事业上。赚到了更多的钱，发现好像有条件买深圳了，于是重回深圳。很多大亚湾的业主卖房就是这个原因，毕竟一开始初次买房，没经验。买了房，安居乐业，事业有突破，有条件了，知道了自己想追求的。
印象很深的一个房友，当时手头只有18万，4000买了大亚湾凯旋城。后来结婚生子工作升级回到南山买房定居了。
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没条件临深，有何不可呢？生活是自己一家人的，当下一家人的生活状态才是切身感受。深圳平均月薪也就10K，又不是都是大厂员工平均年薪七八十W。临深买个房子，冷暖自知。每年也有超过10万 的房子被深圳人买去，作为沉默的大多数，少有在网上发言而已。毕竟，深圳炫富深圳湾的生活的，传播了不良社会价值观。社会还是需要勤勤恳恳脚踏实地工作的打工人。
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过去临深惠湾的交通方式，高铁、自驾车或者跨城巴士。今年会迎来14号地铁到临深边界，扪心自问，深圳打工人住关外去市区坐地铁要多久时间？实事求是来说，深圳打工人租的房子出了地铁就是吗？沙田站2公里进入惠湾，5公里距离到达沙田站都是可以接受的距离好嘛。
2022年，会成为临深惠湾区域交通大突破的元年。终于等到你，惠湾坐深圳地铁去深圳。
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再说回到临深惠湾买房入坑的现实问题上来。
是否可以说，买贵了？买了房没赚到钱？
为什么买贵？是不是对市场价有误解。
很明显，临深惠湾的新房并没有市场化的。市场化的基本操作是，买卖双方博弈，你房子当真好，我愿意花这个大价钱买。你房子不行，我只愿意花这个少量的钱买入。买卖来来往往，形成一个价格，能比较反映这房子的价值。
但是临深惠湾新房市场被扭曲的因素，在我看来有3个。一个是政福备案价控制，好的差的备案价政福大概说了算，政福又看上层要求，和开发商大概资质品质，或者说，是否可以走下后门？
第二个是临深惠湾强大的代理渠道，代理费也就相当于开发商的广告渠道费。但是中介代理销售模式明显比投放地铁广告或者网页广告效果来的好，客户来的快。这样会造成一个结果就是，不好的小区，与其降价促销还不一定好卖，倒不如给代理费高一点。中介代理都是利益驱动，这样可想而知会营造辣鸡小区售楼部火爆的“人为假象”，而这也基本上像一锤子买卖。更有甚者，有些不明就里的客户跟着中介要代理费返点，殊不知的是，就容易被带沟里去。只看到返点的多寡，却忽视了房子本身到底是不是值得的！而且搞不准人家还玩消失，这样的事曝光的太多了，苦果也只能自己咽下去。
第三个也在于临深惠州的住宅供应量，相比深圳寸土寸金，住房紧缺。相比东莞工业用地连片居住用地零星，惠州也许定位就是深圳卫星城，成片的住宅区。现在可能稍微好一点的是，大亚湾被房地产开发的也没多少空地了，在2025年前后会进入存量市场。惠阳轨道沿线核心区域也没什么地，尽在偏远的郊区搞开发而不是搞旧城改造。
临深惠湾新房市场化体现不完全，但是二手房可以说是市场化很明显的。你再高大上的新房也会面临交楼变二手房的问题，想明白这个问题，有助于理解二手房的市场化。
临深惠湾得益于早几年房地产的开发，以前的新房变成了如今的二手房。在二手房旁边的地块，有新房开发。那么，新房的价格定价问题，是可以参考一下旁边同片区同规格二手小区市场价格的。
小区与小区之间，如何比较？请同级比较。
我总结了以下几个点：开发商、物业、社区规模、颜值、园林绿化、户型、使用率、楼龄、学区、商业和轨道规划、总价、首付、月供等。
举几个参照物吧，龙山一路锦地繁花四期；坪山河临深卓越蔚蓝海岸；比亚迪片区嘉霖骏禧；万达片区阳光圣菲；科创园片区大爱城；惠亚医院片区天悦龙庭；澳头古城片区海伦堡；白云新城片区万城名座；惠阳区政福片区尚城世家；南站片区中信新城C。
同片区的新房都可以参照这些二手房市场价格，如果确实比它好，价格高点是合理的。没他好，价格自然得低。或者，二手房小区也是可以作为一个价值参照，综合评估下来，是否买的过还是买不过，相信心里会有数。
不说买房子是否赚，但是最起码，不会亏首付和利息呀！价格与价值大概一致。遵循你牛鼻，你卖高价没问题。你小区弱一点，你价钱便宜点。无伤大雅。但是，你若花高价去买辣鸡，那能不亏首付亏本金吗，还想赚钱，能不是入坑吗？
我是TV哥，一气呵成，就写到这里吧。欢迎留言交流心得体会
