本篇收入《警世通言》前，原题名作《西山一窟鬼》，是冯梦龙据宋人传来的旧话本修饰而成的。南宋佚名的沈某著有介于志怪体和传奇体之间的文言小说集《鬼董》，其中《陶家小娘子》一篇，情节与设想颇和这篇小说相近。《鬼董》作者沈某，据元代泰定三年(1326)钱孚的跋语，是南宋孝宗、光宗时的太学生。推其年代，和出现《西山一窟鬼》话本的时代相近。现在无法考定这两篇小说之间的关系。以本篇入话对《念奴娇》一词的逐句溯源的学力看来，原来宋人话本的作者断不是平常的说话人，如不是饱学的书会先生，就是一个儒士的创作，猜想旧话本的作者与《鬼董》的作者为同一人，不能说毫无根据。
《鬼董》中有《金烛》一篇，是明明白白讽刺秦桧的贪赃纳贿的。与本篇题旨和内容相近的《陶小娘子》，女鬼是张郡王家被杀害的嬖妾，张郡王即清河郡王张俊。张俊正是南宋将领中力主和议，和秦桧情投意合，并助成秦桧制造岳飞冤案的帮凶。这点联系，或许也可以作为《鬼董》的作者即本篇前身《西山一窟鬼》作者的一点小小的内证。
小说从王婆给吴秀才说媒起，到吴秀才和李乐娘成婚止，一点不露怪异痕迹，中间发现锦儿披发血污，稍露变异，作为悬念，略逗下文的清明游春到处见鬼，这才揭开帏幕，过去生活中的人物也个个是鬼，霎时满纸鬼气逼人，令人毛骨悚然。作者制造气氛的本领十分高明。气氛是恐怖小说的鬼魂，古来谈鬼的故事以《搜神记》阮瞻故事(《太平广记》引此故事，谓出《幽冥录》)为最隽妙。阮瞻素执无鬼论，夜间有客来谈，互辨鬼之有无，阮瞻坚说无鬼，反复辩驳，来客词穷，便作色道：“我就是鬼!”变形而灭。读者试闭目一想，静夜忽有人来谈鬼，辩论结果，对方竟是鬼，多么出乎意料，令人毛发俱立! 但阮瞻故事过于简单，不曾制造出阴森气氛，只是设想奇妙。而此篇则设想不亚于阮瞻故事，还有真实细致的细节渲染，因此有非凡的效果。
这非凡的效果是从一些或朝夕相处或正常往来的平常人陡然发觉原来都是鬼这一突然事变产生的。假如没有前面锦儿略作变异的情节作伏线，没有端倪可寻，便突兀得使读者毫无感情准备，节奏感也差一点。但更重要的是，假如突变之前的平常生活有某种异样的空气，某种缺乏亲切感和真实感的杂音，那末就不能把读者带到与鬼世界的毫无关系的人间生活的体验和感受中去，从而陡然的变异也就产生不出强烈的恐怖效应。秘密在于，这些鬼在未暴露身份之前，具有生活中人的一切特征，使主人公和读者一起生活、感受在人间关系的氛围中。当你和一些亲切的人度着极平凡的日常生活时，一旦发现这些人原来是异物，你的惊恐决不是从别人那里听一个鬼怪故事所能比拟的。作者的本领就在于先引导读者进入日常生活的真实中，在你确信了那真实时，突然出示其变异，这反差就叫人愕然了。先将鬼写得一如真人，幻境一如真实人生，这才使幻境中的人从幻境中觉醒后依然觉得幻境的真实。一言以蔽之： 虚构的真实来源于提供给虚构的人生的真实。
虽然小说所描绘的场景和社会风情离开现在已经有七八百年了，但小说所展现的南宋时杭州的人情习俗如在目前，真实可信。人物的性格，包括心理状态、行为和语言，都勾勒得相当准确、平实，不事夸张，给读者以一种日常生活的亲切感受。小说没有着力写人物，也没有对生活作出明显的褒贬，仿佛是画了一幅鬼趣图，实际上是一幅世态风俗画。虽然末尾癞道人训斥吴秀才“教你备尝鬼趣，消遣色情”一番话未免蛇足，但也是旧话本结局的套式，于全篇尚无损害，不足为病。
本篇的入话和《崔待诏生死冤家》(宋话本原题为《碾玉观音》)是同一模式，大概也是南宋时期文化较高的说话艺人的标准入话。否则，即使是书会先生的创作，当场要背诵那么多词，一般的说话人也是承受不了的。
