无效，开发商未验收的房屋是没有手续的，一般未取得五证，竣工验收备案证，两书一表，是不能进行抵押抵债的，开发商需要办理以上手续才能进行在建工程抵押，抵债的房屋不具备合法性，所以必须等到开发商具备抵押条件，才能进行抵债偿还债务
未验收的房屋办理不了房产证，不能正常交易 ，开发商以未验收的房屋抵债是无效的
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