一个板块，直线才1公里多范围内，四家楼盘的首付比例竟然各不相同。
这导致一街之隔的两盘门槛价，由于首付比例 入门级面积不同，相差近300万。
如此“分裂”的，就是新玄武板块。速递菌得到消息：新玄武两大纯新盘——紫金悦峯与玄武宝龙城都已经过会，正在申领销许，首付3-4成起！另外星河国际也已经上会、首付8成起；复地明日之城预计5月入市，首付可能5成起。
不仅如此，板块内下月又将迎来纯宅地出让，疑似为香港置地定制地块，新房毛坯限价高达43555元/㎡，后期房价格局已定。
（区位图）
01
新玄武首付“四重天”，紫金悦峯、玄武宝龙城预计节前首开
新玄武最低首付门槛3成，为纯新盘紫金悦峯。据项目置业顾问透露，项目已过会，最快这两天领取销售许可证，将在本月底前首开2栋住宅，共计235套房源，验资100万，不含装修包。
（紫金悦峯沙盘 价目表）
其中A地块11号楼23F小高层，户型建面约81㎡、119㎡、121㎡，预估均价约4.4万/㎡，预计总价约350-551万；C地块2号楼10层小高层，户型建面约87㎡、121㎡、133㎡，预估均价约4.8万/㎡，预计总价约394-638万。
（图源紫金悦峯买房群）
前三：小高层户型；后三：高层户型 左右滑动查看更多
首付4成的是纯新盘玄武宝龙城，同样已过会，大概率在五一节前首开。据项目置业顾问表示，预计首开1、3、4号小高层，共计215套房源，户型建面约106㎡、109㎡、139㎡（一楼为建面约95㎡非标户型），预估均价约4.5万元/㎡，预计验资150万元，预计2023年精装交付，无升级装修包。
（玄武宝龙城沙盘）
建面约109㎡户型及样板间↓↓
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建面约139㎡户型及样板间↓↓
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有趣的是，根据1个多月的销售口径，项目蓄客早已超千组，大概率要摇号，首付也才由3成提高5成，突然的回落来的“猝不及防”。
首付5成的是纯新盘复地明日之城，目前在城北万谷慧有城市展厅。项目共规划9栋住宅，最快5月中旬公开售楼处，且预计5月底首开6、7、8、9号楼，总高12-17层，主力户型建面约129、140、160㎡（以终版户型图为准），放风预计4.6-4.8万/㎡。据介绍，项目为精装修交付，“不做装修包，但该有的新风、地暖、中央空调都有，（装修标准）跟宝龙城应该没有大的差别”。
（复地明日之城沙盘）
首付最高8成起，是星河国际。据介绍，项目已上会，预计近期加推B地块1号楼，共计64套，主力户型建面为112、128㎡，预估均价约4.5万/㎡，验资400万，“B地块的装修标准虽然还没出来，但是与前期相比，整体变化应该不大，只有部分细节有调整”。上一次开盘是在9月底，彼时建面约112、143㎡的户型首付比例提高至5成，前期均价约42960-43687元/㎡。
星河国际鸟瞰图
02
优质学区是提首付的“底气”
首付比例的不同，其实也能看出看出各楼盘的“底气”。四大盘互为“邻居”，所以基础配套优劣并不明显，围绕地铁6号线、9号线的丹霞路站、曹后村站分布，且都带有不同体量的商业综合体。
唯一不同之处在于仅有星河国际一盘确定在科利华（分校） 南师附小（分校）学区内，其余三大纯新盘的学区均未确定。不过，有小道消息称，玄武宝龙城与紫金悦峯对应的小学或被划到北京东路小学红山分校，中学可能是第十三中或者科利华分校之一。
（北京东路小学红山分校）
从面积段看，紫金悦峯起步户型建面约81㎡（2房），总价预计约350万起，首付仅105万，这可能是新玄武最低的门槛了。另外产品也有9-11层的洋房、17-18层小高层、23层以上的高层可选。
约100-110多㎡户型中，宝龙城、紫金悦峯、星河国际都做了三房、三开间朝南设计，其中宝龙城户型设计比较突出，尽可能减少了走廊面积。当然，其余两家也是市面上的主流设计，并且紫金悦峯也在过道上设计了收纳空间。
约120㎡以上户型中，宝龙城、紫金悦峯、星河国际最大户型普遍都在120-140㎡区间内。而复地明日之城首开的起步户型就做到了约129㎡三房，且大横厅 大阳台，卧室全飘窗设计；最大做了约160㎡四房三卫，四开间朝南 南北双阳台 南向双套间，主要针对纯改善。
建面约129㎡
建面约140㎡
建面约160㎡
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就已知信息来看，四家楼盘均未设置升级装修包，但是新风 地暖 中央空调三大件齐备，厨房也都有油烟机、洗碗机、净水器、燃气灶等配置，不同功能区的品牌各有千秋。
03
板块首付双限地下月出让，或是香港置地定制
不仅首付比例提高，近期新玄武也挂出了一幅双限地块——NO.2021G24地块，首次明确了该板块新房的毛坯限价为43555元/㎡，加上全装修后，未来售价预计45555元/㎡。如果后期带装修包上市，房价可能逼近5万/㎡。
该地块与南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校（已开学）仅一路之隔，北至华飞路，南至黑墨营100号南地块，西至恒嘉路，东至北苑东路，起拍总价71.8亿，起拍楼面价约10112元/m²，最高限价约93.3亿，最高限制楼面价约13140元/m²。
（地块周边实景）
（复地明日之城售楼处框架已建成）
从现状看，地块四至规整，内部拆迁已完成，开发难度低。南邻玄武宝龙城，东临复地明日之城与玄武映，西北侧为中海玄武公馆 中小学。按照规划，地块总用地面积约21.5万方，共分为A-F六个分区：
A分区将配建不少10万㎡商业综合体（含不超过3万方的酒店式公寓）；
B分区为商住用地，其中办公公建筑面积占地上总建筑面积25%-30%；
C分区将建不少于8万方的办公用房，商业建筑面积占地上总建筑面积10%-15%；
F分区就是丹霞路地下空间。
据悉，龙湖、香港置地、宝龙和瑞安等知名开发商都曾调研过该地块。但是根据小道消息，该地块或是2019年签约的“江苏香港中心项目”，疑似是香港置地定制地块。
（图源网络）
2019年11月2日，南京市玄武区政府与香港新华集团签约江苏香港中心项目，预计总投资额达80亿元，项目将引入香港及国际专业服务产业和金融服务机构资源，汇集超过300家港资企业，打造地标性的“江苏香港企业总部中心”和“苏港青年科创中心”。
二手房方面，与地块相邻的中海玄武公馆是片区成交单价的天花板，链家数据显示，新近成交一套99㎡三房的单价已至58984元/㎡。
（图源链家）
据周边二手房中介介绍，目前该小区同面积的普通房源成交价基本都在5.6-5.7万/㎡，“最近二手房业主挂牌价基本都在6万/㎡ ，业主心态都很好，加上去年至今小区涨价速度快，要不是着急卖的，能讲价的空间不大”。
有趣的是，与中海玄武公馆一街之隔，北面的恒大翡翠华庭二手房价格跟其相比低了超1万/㎡；西侧的中电颐和家园二手房价价格更低，约3.6-3.7万/㎡，低了超2万/㎡。
（图源链家）
其中，恒大翡翠华庭目前均价约44706元/㎡，学区为立贤小学与十三中红山分校。据周边中介表示，由于近两年来立贤小学的小升初成绩向好，玄外中榜率涨了，周边学区房涨势喜人，比如恒大翡翠华庭约107-108㎡的二手房，比去年同期的成交价涨了约8000元/㎡。
（图源链家）
综上，作为重生的城北老城，新玄武板块起步并不弱，走的也是产城融合的路子，以高端商务、科技研发和文旅产业为核心产业，目前已有中国铁塔、H&A银行、中科软、国星宇航、京东五星等多家龙头企业入驻园区。即便是板块内部因为“搞建设”还是一片狼藉，但是由于南师附小分校 科利华分校，以及地铁等规划利好加持，板块热度依旧能跻身一线水平。
另外，根据已确定的毛坯限价看，虽然未来区域新房售价不会低于4.5万/㎡，但与高位的二手房价格相比，还是有较大套利空间。值得买房人注意的是，即将上市的纯新盘一旦撇开优质学区资源，这一价差可能会大打折扣。
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