文/地产八卦女 陈庆
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近日，央行降准0.5个百分点，预计释放12000亿。
对此，不少大V们都说，降准了，大利好，楼市稳住了，一二线可以买，三四线不会降。
然而，我个人觉得，市场上对降准早有预期，降准所带来的货币宽松也早就形成了路径依赖——你一印钱，我就去买房。
过去十多年里，无数人就是靠着这个秘诀发家致富。
政策预想的货币宽松刺激经济
过去十年放水形成的路径依赖
这一次降准，虽说是全面降准，但一方面地产市场各级金融管控仍在持续，大水漫灌的基础不复存在；
另一方面，房价在最近几年里，短期涨幅巨大，可以说是五年跑完了十年的路程。
据数据统计，2020下半年和2021上半年两个半年加起来，销售额远远超过20万亿，可以说，去年疫情期间，地产购房需求被严重透支。
因此，降准与否，其实不改变地产大方向。
但是，当前无论是调控政策，还是贷款金融支持，确实L型见底了。特别是开发商的银行间发债已经重启，再加上降准操作，最起码，可以大幅缓解开发商的资金问题。
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我们知道，各大房企11月销售惨淡，而12月有降准、贷款面、政策面宽松等多重利好，这就意味着，12月是今年开发商抢回款最后的窗口期。
百强房企11月单月业绩同环比大幅下跌，百强房企11月同比去年权益口径缩减42%。
恒大11月销售为0，绿地同比去年下降56%！这数据真的没谁了。
销售目标完成情况，今年能够完成销售目标的，仅有绿城、滨江、正荣等少数房企。数据来源：中指数据CREIS
也正因为如此，当下的房企，都在利用这个窗口期抢回款。
为了抢回款，某房企实行全民营销，就连非营销线条的普通员工，都被要求每月卖1套，否则罚款2000元。在这些员工看来，这样的行为无异于逼迫自己离职。
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坦白说，销售回款是房企现金流的基本保障，也是房企平衡偿债节奏、防范风险的基石，经营稳健的房企尤其重视回款。
例如，万科提出2021年95%的回款率目标；碧桂园的权益回款率已连续5年高于90%；龙湖始终强调“有回款的签约”，其2020年的回款率也超90%。
然而，当房地产进入买方市场，光是针对客户搞全民营销，短时间内还是很难凑效——在房地产开发链条中，销售虽是影响回款的直接因素，但回款要受预售资金监管、银行按揭放款等多重因素影响。
因此，12月这一场“地产回款生死战”，不仅仅是房企与客户间的促销战，更是与政府、银行间的博弈战。加强对房地产开发各环节的联动管理，才是打赢这场战斗的关键。
例如，为了抓回款，已经有多家房企要求项目团队加快提取预售资金，突破取证、抓紧结转收入，但各地对房企预售资金的留存比例、资金挪用节点要求并不相同，这就使得项目团队不得不“八仙过海、各显神通”。
2021年7月前，部分省市预售资金留存比例要求。来源：公开资料，爱德地产研究院整理
在HD出事之后，为了保交付，从9月份开始，很多地方在实际执行层面大幅加强了预售资金监管力度，部分城市还提升了预售条件。这样就导致部分房企回款被预售资金监管严重卡顿，阳光城就是一个典型案例。
时至如今，随着政策面逐渐宽松，很多城市为了卖地，也开始在预售资金监管上放松。
例如，前段时间在天津出台的新规中，预售资金监管期限就被缩短了，将解除监管节点前移，由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”，有利于提高房企的资金使用效率。
上一周，成都也发布通知说，会提高房企预售资金支取比例上限，对信用评级为“A”级及以上的企业，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分三及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。
可见，房地产回款，虽然是房企自己的资金回笼，但其实也是房企与政府间的博弈。预售政策、限购限贷政策、网签政策、银行按揭政策、资金监管政策等，很多事情都需要房企自己研判、争取。
毕竟，政府的诉求是在保交付的前提下卖地，保交付就要卡预售资金；而房企的诉求是在保现金流的前提下回款，保现金流就要多番支取预售资金。两者诉求不统一，博弈在所难免。
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刚刚说了，房企回款，除了针对客户搞全民促销，还需要政府的政策支持。
其实，以银行为首的金融机构，也需要房企小心打点。
站在银行角度，2021年的12月，确实是一个不寻常的月份——2020年7月，管理层提出资管新规过渡期延长至2021年底，如今，资管新规过渡期即将结束。
这是什么意思？我们知道，银保监会要求房地产贷款集中度高的机构，要逐步减少对房地产业务的依赖。
然而2020年新冠疫情爆发，对经济造成严重冲击，部分企业生产经营困难增多，这才延长资管新规过渡期。也正因为如此，在资管新规过渡期的加持下，这两年来，银行的表外资产很大一块是投向了房地产。
如今，资管新规过渡期即将结束，银行面临较大的表外回表内压力，因此，由降准所带来的新增地产额度，将主要用来承接表外回表内，真正的增量其实有限。
此外，管理层还暂停了购房尾款ABS和供应链ABS的发行。此前，房企可以通过发行购房尾款ABS，从而部分绕过预售资金监管，达到提前回款的目的。
然而，因为9月后爆雷的房企逐渐增多，购房尾款ABS也随之暴雷，这让管理层感到违背了创设这个ABS品种的初衷。
截止2021年上半年，购房尾款ABS发行规模TOP10（亿元），其中，碧桂园已经发行了300多亿的购房尾款ABS，居行业之首。 资料来源：CNABS、爱德地产研究院整理。
一般而言，按揭的购房者支付首付款后，银行或公积金中心走完贷款审批流程需要3-6个月的时间。而在购房尾款ABS的加持下，房企可以加速回款。
未来，随着政策面的持续回暖，购房尾款ABS是否能够回归，值得期待。
但不管怎么说，在当下要打赢“地产回款生死战”，保卫房企现金流，就要充分利用好当下的政策面回暖趋势，优先选择额度充足的主力银行，在开发贷、资产证券化、工资代发、投资理财、票据承兑贴现、按揭款回款等各项业务上，得到重点支持。
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对于上市公司来说，在12月最后一个行情回暖关口提高回款率，对房企的生存尤为重要。
往远一点看，这是未来房提高未来竞争力，穿越周期发展的重要武器；往近一点看，12月回款搞得好，年报数据也好看一点。
然而，1.2万亿级别的降准，对应着数万亿房企的负债，僧多粥少，究竟有多少助力，不得而知。
但是，地产回款生死战，战斗已经打响，硝烟已经弥漫，房企，没有退路，只能大步向前......
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