炒房最惨的结果，不是一个人倾家荡产，而是整个城市变成鬼城。
在山东，有个地方叫海阳，因为炒房，从百强县，沦落成为鬼城。
一般情况下，一个城市的富裕程度和当地产业紧密相连，产业越发达，居民越富裕，房价越亮眼。
凡事总有例外，山东海阳市，就是一个例外。
这个位于胶东半岛南部的滨海小城，人均可支配收入领先全省，但却出现了大量空置房和烂尾楼。
原本标价50万到80万的海景房，惊现脚踝斩，现价统统跌到20万以下。
山东海阳 从百强县沦落至此
海阳市，曾经非常高光。
2015年，在社科院发布的《中国县域经济发展报告2015》里，海阳市曾位居全国县域经济竞争力百强（实际排名83），是绝对的种子选手。
可好景不长，6年不到，在2021年最新的报告里，海阳已经消失在茫茫人海。
海阳在哪？
打开地图，它位于胶东半岛，境内拥有青威高速、烟青公路和309国道，坐拥海阳港，交通便利。
（海阳交通便利 图源：搜狗地图）
地理决定论是一个很重要的发展概念，也就是说自然禀赋出众，城市发展向好的概率会非常大。
从先天因素来说，海阳的自然禀赋可以说非常好。
这么一座城市，从2010年到2019年人口一直在净流出，10年里人口少了将近3万。
收入越来越高，人口越来越少，海阳空心化的趋势越来越明显。
海阳的情况，让我立刻想起了历史上几个著名的鬼城，比如鄂尔多斯、比如温州。
说实话，“鬼城”这个词挺重，只是人口变少不足以定义鬼城，住房空置率更能说明情况。
根据当地媒体的报道，海阳房屋空置率长期高居不下，郊区部分楼盘入住率不足五成，海景房入住率更是不足三成。
蓝天白云，一切看似美好的滨海小城，怎么就逐渐鬼城化了呢？
这一切都是炒房惹的祸，都是炒海景房惹的祸。
从地理位置划分，海阳海景房主要位于胶东半岛南面，北面是烟台的海景房。
南面海阳海景房最出名的案例，是亚沙城。
这座城市几乎是依附着亚洲沙滩运动会的名气，一点点攒起来的。
时间回溯到2006年底，亚沙会落户海阳，海阳成为亚洲第一个举办洲际运动会的县级市。
为了装点门面，一场自上而下的造城运动开始了。
有媒体记者报道，2006年当地政府曾向很多村庄征地，这些地，不少都在2008年变成了海景房。
亚沙会的举办，让海阳具备了旅游城市的资本。2011年5月9日山东省下发《山东省人民政府关于海阳市城市总体规划的批复》，正式将海阳的性质定义为“生态型滨海旅游城市”。
开发商往往喜欢借利好炒作楼价。
2012年5月，海阳至即墨跨海特大桥通车，烟台至海阳高速公路通车……等一系列利好接踵而至，开发商推盘的由头越来越多。
2014年《中国经营报》曾报道开发商为了圈地造楼，和当地渔民、村民间发生土地之争。
当时，冲突的核心是海洋新城区，也就是亚沙城所在地。
冲突归冲突，从结果来看，开发商成功拿地，且破土动工。
2014年年初海阳市政府官网显示，山东龙头地产公司项目签约顺利。4月1日，据地产公司工作人员透露，该公司征地6000余亩。
公开资料显示，这个项目总占地面积2500余亩，分东、西两个组团开发。东组团为项目的首发组团，位于高尔夫板块，占地260亩，建筑面积为27.7万平方米，规划为以度假型为主的21栋高层住宅和8栋海景别墅。
尝到了卖地的甜头，海阳的地产依赖一发不可收拾。
根据海阳市2012年一季度经济发展贡献榜情况通报显示，贡献位居前十的企业，房地产企业占了一半。
2010年海阳市统计公报显示，当年固定资产投资总额2298361万元，增长23.7%。其中，房地产开发投资总额达到301736万元，增长36.4%。
2011年，该市固定资产投资总额达2564352万元，增长22.9%。其中，房地产完成投资46.3亿元，增长53.6%，比全部投资增速高30.7%。
消失的海岸线 一地鸡毛的海景房
炒房的结果是可怕的。
亚沙会之后，海阳海景房短期聚拢的人气，迅速消失，越来越少的人口，根本不足以支撑其庞大的房地产规划。
2014年，亚沙城精装修一线海景房每平米最高1.35万元，最次也在5000元一平米左右。
看看，海阳最新的房价，2021年4月，每平米4908元。
如果你2014年花1.35万每平米买海景房，现在已经缩水一半以上。
谁说买房一定会赚钱？
海阳告诉你，买房可以巨亏。
海阳市的困境绝不是个例，这是中国滨海城市早期野蛮生长产生的通病。
上一个因为海景房巨亏的地方，是乳山。
我们团队里的一位小伙伴是上海人，他的父母一辈，就在十几年前的上海遇到过海景房推销。
2010年左右，上海中山公园每天都有大量中介发传单，问你要不要买海景房，专车接送服务到位。
海景房利用信息不对称，准确地抓住了外地买房人群的痛点：
一、面朝大海春暖花开，想找一个房子安享晚年；
二、养老金不多退休工资有限，价格太高的房子也买不起。
说白了海景房之所以能连续割韭菜十几年，就是围绕着投资、度假、养老、气候这些卖点，展开来做的营销，一波又一波地吸引精准买家。
实际上，但凡在海景房里体验过的人，都不会考虑长期住在海景房里。
去过乳山的看房客都知道，作为县级市它只有一个火车站，没有高铁。先得坐飞机或高铁先到威海或者烟台，再转大巴车到银滩，路上花费两三个小时。大量海景房位于银滩地区，往市区的公交车30分钟才有一班。
乳山银滩只有一家二级医院——乳山市第二人民医院，配套不完善，医院设施也不齐全，很多度假客甚至来之前要准备好几个月的慢性病常用药。
乳山政府官员也曾经提过，2010年以前，银滩的定位主要是度假区，小区周边配套少。在200多个小区中，只有个别小区可以集中供暖，其他小区只能通过壁挂炉、电供暖、空调等方式自行取暖。
供暖问题、配套不全、生活不便利，导致海滨城市吸引了大量候鸟式的度假居民，银滩淡季和旺季完全是两个城市。
乳山市住房和城乡建设局党组成员孙英宁表示，人们候鸟式居住，对当地服务业有很大影响，餐饮等店铺只能开半年，淡季许多业主回家后，服务行业就关门了，景区同样面临这个问题。
空置率居高不下，给小区的物业管理带来难题，也造成巨大资源浪费。
2014年后，除了棚改项目，乳山政府再也没有批复新的土地，银滩从旅游度假区转型调整成为新城区，开启补课模式。
对于这样一个小县城来说，短期内大幅度改变基础设施，是不现实的。
乳山总人口一共56万人，市区人口大约15万。近20年来，人口出生率低，老龄化严重。2019年，乳山市政府财政收入仅为46.88亿，实体产业严重匮乏。
海阳市、乳山市过度开发，是中国大批优质中小海滨城市的发展缩影。
北起渤海湾的大连、秦皇岛，胶东半岛的青岛、威海、龙口和海阳，再往南，到浙江舟山、广东惠州，以及海南三亚、广西北海等城市，中国长长的海岸线上，布满了密密麻麻的海景房。
海景房过度开发，供过于求，是这些滨海城市的宿命。
更恶劣的是，根据新华社的报道，在海南、广东、山东、辽宁等部分沿海城市，不少开发商通过填海不断扩建“海景房”。
时任国家海洋局海域管理处处长李文君指出，填海造房热背后是暴利驱动。
填海成本每亩15万到20万元，转手拍卖给开发商，地方政府获得丰厚的土地收益，开发商再以海景房为卖点，继续高价卖房。
地方政府在卖地的时候，对房地产拉动经济的预期往往非常高。
但问题是，如果缺少统一规划，缺少配套产业和基础设施，海景房变成候鸟房，是必然结果。
从最北的乳山，到最南端的海南，海景房几乎就是空置房，海景城市几乎就是空置城市。
从乳山到海阳，事实已经证明，中小城市在没有产业支撑、实业基础的情况下，想用房地产和旅游业带动当地经济，这条路根本走不通的。
最后结果，往往一地鸡毛！
奉劝想买海景房的朋友们，一定要三思而行，不然，只会成为别人的盘中餐，口中肉！
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