去年北京楼市出现了比较有趣的现象，两区交界处的新房都挺火。比如丰台朝阳交界分钟寺，再比如海淀昌平交界东小口，还有海淀石景山的交界西黄村。错过了这些版块，或者没挑到好房源的朋友，有些人把目光锁定到了亦庄，然后亦庄也涨价清盘了。但这个过程中，同样是两区交界的西红门新房存在感巨弱。带着小朋友的很多个问号，我准备好好研究下这个版块。
西红门的地理位置处在南四环和南五环之间，先天不足中又带着独有的优势。为什么说它先天不足呢，因为它属于丰台和大兴的交界处，丰台不亲，大兴不爱。而它独有的优势，虽然不属于城六区，但是却在五环内。要知道现在看房都看到了六环外，五环内还是挺香的。而说起西红门的发展，除了仰仗地铁4号线的贯穿外，还有两个不可或缺的助力，一是荟聚，二是鸿坤。据说当年西红门200万平米的商品房、保障房、商场、公建混合地块吓退了很多北京本土房企，而鸿坤大胆拿地的举措在今天来看，成绩不错。西红门版块都比较认可鸿坤。不过大家可能更熟悉的是鸿坤理想城礼域府，或者鸿坤林语墅。但其实在这个区域还有像大满贯和理想家园这种主打低总价小户型的刚需产品，300万能买个70平左右的两居，同时流通性也有保障。
跑盘之前我大致给这个版块的二手房做了一个分类。整个西红门板块的二手房可以分成三类。如果有你特别想了解的，可以评论区告诉我，下次安排。
今天我先替大家去了解下大满贯和理想家园，礼域府对面的小区就是鸿坤理想城大满贯，现在的均价是4万3，属于产权70年立项的小户型，民水民电。一共4栋塔楼17层，每层17家共用三部电梯，集中供暖，物业费2.9元/月。户型设计以开间为主。外立面也比较偏商业风格。
（鸿坤理想城大满贯3号楼）
不过住户都根据自己的需求把房子改成了一居或者小两居。小区大门有值班安保人员，扫码后可以进去。小区内部面积不大，但是物业服务真的不错。一进小区门我就看到了两位物业人员在打扫落叶和地面。
（小区内部的绿化）
每栋楼进出都需要刷卡，且都有保洁人员在打扫卫生。别看面积不大，但是人车分流，且楼下电动车摆放的都很整齐，处处细节都能看到物业服务的身影。我问了下地下车位比较充足，如果买的话8万左右，租车位的话每月400，算是比较贵的。
小区门口有公交站，周围基本被鸿坤安排的明明白白，我可以称这里为鸿坤大居住区。西边是鸿坤购物广场，里边吃的玩的都全乎着。南北两侧一个礼域府，一个鸿坤林语墅，有点俩大佬提携小弟的感觉。东边一街之隔是大兴西红门医院。再往远走500米，是大兴鸿坤体育公园。想散个步遛个弯方便着呢。这个位置我觉得配套可以不用详细介绍，就是全乎，小区附近不到一公里有个北京第二实验小学大兴实验学校、公立学校。还有个兴海学校，是九年一贯制的学校。
大满贯的优势主要是小户型，总价低，人车分流。物业品质有保障，周边的生活配套齐全。缺点是小区内租户较多，且300万能买到的两居多是开间一改二，停车费略贵。门口就有鸿坤自己的租售中心，租房买房可以直接找他们，中介费的话能谈。
理想家园的位置稍微有些偏，与大满贯隔了两条街。2015年建成的，均价3万8，经济适用房小区。有一类也有二类。当时中介跟我说这儿的房子环境比大满贯差，我在外边拍照的时候，还在想这不算差啊。
直到我从大门混进来之后，我直呼好家伙。中间全是停车位，人车不分流，小区楼下停的电动车自行车老年代步车，各种乱摆。不过生活的烟火气息十足，拿着小喇叭喊修冰箱电视机的，收废品的，送快递的，应有尽有。人员挺杂的，我上去看房的功夫，放在电动车里的手套都被人拿走了，那好几毛钱的手套，咱也不敢报警。
所有的门禁都形同虚设，我家大门常打开的状态，等进到楼内，我终于体会了网友说的这阴森森的感觉从哪儿来了。脏兮兮的墙面，坏掉的电梯，黑乎乎的楼栋，还有头顶那个一排感应灯，走过去没两秒就灭了。高楼层还好点儿，楼层越低越阴森，一楼尤其严重。
这就是有物业和没物业的区别所在，明明理想家园建成的更晚，但是内部一看，就像是住了十几年的老小区。这个小区小孩多，老人多，快递柜也多。小区旁边就有个幼儿园，很多老人都是过来帮忙带小孩，买个小区边上就有幼儿园的，老人接送孩子比较方便。
如果你在网上搜理想家园，看到的房源不多。因为好多房源还没做经转商，无法展示。但是中介手里有，这个小区300万预算可以挑选一个正规的70平两居室，面积会大一些，基本配套满足生活所需。缺点就是没有物业服务，小区内部人多且杂，人车不分流，停车位紧张。当初为了挤出更多套数，户型五花八门，啥样都有。另外还有一点，部分没做经转商的房子税费就需要几十万，房东挂的越便宜你越要小心。两个小区都是塔楼，小户型为主，公摊面积大，总价低，适合年轻刚需上车过度，尤其是对于非京籍来说，五环内的地段，但是属于城六区外，积分落户可以加分也是大家考虑上车的原因。
去西红门踩盘后才发现，整个板块繁华地段，包括商业、公园、学校、地铁等都集中在京开高速以西这边儿，所以这边儿才能形成浓厚的居住气息。而京开高速以东还处在真空状态，要啥啥没有的状态，规划中的地铁还得等好几年。这也是西红门新房被忽视的主要原因吧。不过我对西红门京开东版块还是比较看好的，因为4号线的压力在那摆着呢，西红门镇东设站是必然的。几年之后当地铁落听，俩新房建成，其余空白地块的价值那就不一般了。五环内留白不多了，而西红门它还有很大的进步空间。结尾分享个彩蛋，路过的时候随手拍的。荟聚南边的山姆会员店指日可待。荟聚，宜家，山姆，夸西红门版块一句南城之光不过分吧！
