像我这样在上海工作的外地人，对老公房真的不能再熟悉了
租过、住过，前段时间还买过，5年了，宝山搬到浦东，杨行换到金桥，住的地方换了不少，唯一不变的就是老公房
在我住过的老公房们中，无配套、无绿化、无车位，是基本逃不脱的铁一样的定律，但是今天要说的这个小区打破了我的刻板印象
看完小区的自己感觉被打开了天灵盖，这里不仅有社区图书馆
旁边还有一个儿童阅览室
此外，还有自助借书的地方
还有一个长的很像一个miniKTV的“朗读亭”，不知道是不是这里的居民爱看央视的《朗读者》
更让我没想到的是，这里的活动中心很有家的氛围
除了阅读区、办公区，还有共享厨房
墙壁上还贴了本周菜谱
冰箱里还有居民存储在这里的一些食材，看来厨房还真的有在用
楼上还有一个健身房，真的不要太好住
如果我跟你说这些社区配套并不是某新盘，而是一个1996年的动迁安置房，你是不是很难相信
这就是位于长宁区金钟路340弄的新泾六村
我真的不相信老破小也有这一天
从外面看，这里就是一个普通的老公房外观对不对，但是进去第一步，“不一样”的感觉就来了
车行和人行的道路被分开
走路口渴了，这里还有自助贩售机，贩售机上还贴心的有一个小棚子，可以遮阳挡雨
没有步道，开辟步道，没有跑道，步道可不可以兼用做跑道
为了方便大家跑步，还在跑道上画好了米数
而且正好绕了小区一圈，我步行一圈差不多400-600米
没有跑步氛围？不存在的
一楼伸出来的院子墙壁上手绘了各种运动涂鸦画，好看又很有运动感
走进单元楼栋，抹平了多年来老公房楼道留给我的阴影
如果你跟我一样站在这里的话，绕一圈感觉可能更好©上海长宁
空间并不一定有很明确的功用，但是瞬间改变了我对老公房楼道的印象
原来老公房里这种的逼仄空间，也可以变得这么有文艺氛围的，下雨天在这看看书，看看窗外
见缝插针的去改造
是的，就是见缝插针，见缝插针的画好车位
见缝插针的在楼栋之间的过道旁放置晒衣架
地面也很干净整洁，家有宠物的业主也不用担心遛狗清理，因为绿化里安插了这样的收集箱
见缝插针的规划跑道、绿化、车道
然后在一些看起来很小，但又是空地的地方，安插这种邻居间可以散步打招呼的地方©上海长宁
同时还兼具海绵城市的功能
整个社区空间，虽然不大，但是该用的、能用的，一点没有浪费
虽然是螺蛳壳里做道场，但是这样一来，老公房长久以来被诟病的无配套、人车抢道就刚刚好被解决了
但真正让我头皮发麻的还不止这些
02而是这个小区是真的存在数字化这件事
我们经常在报道或者标语里面看到“数字化”这件事，但数字化是什么，具体怎么落地，各位知道吗
我反正一直不太清楚，直到我看到这里的社区配套
这个小区内部有个叫乐爱家的居委会，说是居委会，但是它的功能实在太多
一些简单的政务需求，可以直接在这里解决©金海岸
前面说到的共享厨房、书吧、智能健身房都分布在这里的各个楼层，楼顶还有一个类似空中花园的休闲去处
那AI是怎么在这个小区实现的呢，我体验的第一站就是那个健身房
只要是住在这个小区的业主，就可以用自己的身份证在这里注册一个账号，之后用这个账号登录健身房器材
运动完后，我的运动数据都被传导到这里，旁边一个叫“体魔方”的机器上
它会根据我的运动数据进行分析计算，然后向我推荐适合我的健身计划、运动食谱，是不是很神奇，不仅有健身房，还是AI健身房
还有针对老年人的AI
“爱乐家”门口就有各种自动贩售药房，简单的非处方药可以在这里买，不用跑很远
然后社区内部还有一个诊所，是北新泾街道卫生服务中心的人员进驻这里的医疗服务场所
简单的问诊、理疗都可以在这里进行，同时，还有很多AI自助手段帮助这里的老业主关注健康
老业主还可以获得AI医疗语音助手服务，在这里进行常规体检后，机器会根据体检报告生成健康菜谱
然后可以一键分享给家人，家人又可以直接根据菜谱，使用社区提供的AI智能菜场挑选食材
如果你人不在家，食材会被存放在这种柜子里
我们撇开这件事的普及率不说，这样的场景是真实可以发生，是真的可以被老业主这么去使用的，就这一点是不是就很酷
而且，这个小区还为社区高龄独居老人，安装了“无线网络生物探测系统”，不用摄像头就可以检测房间内老人走动、摔倒等突发状况，保护隐私还能保护上了年纪的业主
当你走在这样的小区里时，真的很难想象这是一个有着将近30年房龄的老破小
如果照这样的方式去改造我们的老公房，应该会有越来越多的人喜欢老公房吧
03那它是如何改造的
其实新泾六村这个小区是建于1996年的售后公房，就是传说中的老破小
它也跟其他老破小一样，配套、绿化几乎为零，人车抢道，更不用说还有什么跑步的地方了，也没有电梯
更头疼的是，因为小区实在太老，所有管道面临老化问题，经常会面临邻居之间因为漏水渗水问题发生争执
可以说内忧外患一个不少
改造就是从这些问题开始梳理©建科广申
► 开辟走路空间，虽然窄，但是和车道通过高度划分开，同时走道兼具跑道功能
► 更新墙面 加装电梯，电梯安装和墙体融为一体，就像一开始就存在的，不影响外观
► 本着不浪费1㎡的原则，做音乐楼、海绵城市公园
► 最后再通过那个居委会实现最终的AI运作
不过这其中最难的部分，可能还不是地面配套的设计施工，而是我们看不见的改造
比如更改污水管道
各位可能不太清楚，这种地下管道的改造，牵动的事情非常多
不仅要把地面挖的不成样子，而且还得居民深度配合，因为可能需要直接进入人家家里面施工
这里的改造节奏是，党员、居委干部等带头支持改造，起到示范作用，然后再一户户做工作
有时候因为管道工作，导致居民无法用水、洗漱、洗澡，居委会就改造并开放洗手间，保障受影响居民的日常生活
用这样的改造力度，新泾六村顺势改造了弱点架空线、排水管、雨水管等等
从地面到地下，看的见看不见的，一起改造，这才有了今天我们看到的一个能集文化、运动、商业、政务、安防等需求的全新老破小
04很早以前一位资深中介就跟我说，上海未来必然是存量市场
我查看了2020年全年新房、二手房数据，新房、二手房成交比例大概在1:3，也就是每成交4套房子，就有3套是二手房
而且全上海二手房的房龄都不小
我们统计了上海4万小区（包括同一小区的不同期数）的楼龄数据，平均房龄在29.2岁
高龄、且超大体量
这两点，可以概括上海的二手市场，显然，全部拆除重建不现实
所以上海很早就开始布局“城市更新”这件事，2015年上海举行《上海市城市更新实施办法》，这一年被视作上海城市更新开局年
从2016年至2018年6月，上海中心城区已改造二级旧里以下房屋126万平方米，占当时“十三五”规划的52.5%
新泾六村就是在2017年开始了自己的改造征程
像“鑫耀中城”这样的城市更新范本，也是在这个时间段拿的地
而且类似这种旧改、城市更新不会仅仅停留在十三五，而是从十三五开始，不断加速、不断深化去推进
今年我们在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》注意到这样的要求
也就是说，大面积拆迁，会渐渐淡出历史，更多的是留改拆，而不是拆改留
自此我们可能即将进入一个轰轰烈烈的城市更新阶段
像新泾六村这样的高水平的老旧小区改造工作可能不能100%复制下去，AI运作可能还有不成熟的地方，普及度也有待提升
但是这个小区让我们看到了老旧小区改造的样板，也为我们探索了另一条路
原来这个城市老破小原来也可以是另一种存在
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