2016年之前的即墨放在青岛房地产市场一直没有多大的存在感，前些年火过一阵的中央别墅区套牢了许多寻梦温泉的投资客，后来西海岸再造一个主城区的口号吸引了一众投资客一路向西，接着胶东新机场的落地也着实让胶州火了一把，而即墨仿佛被很多购房者遗忘在角落。
依稀记得2015年全城打折促销的盛况，各家渠道分销争相奔告，城东某本地开发商均价四五千任挑任选，某大鳄盘一口价甩卖，某国内龙头房企有栋楼甚至均价四千多带精装修，温泉片区更不用说，遍地死盘，只留几个人在接待中心守盘，各家开发商无论大小统统放低了姿态，明着暗着降价，但还是改变不了库存几十个月的尴尬局面。
时间转眼到了2016年，受贷款政策宽松和青岛市场大环境的影响，即墨片区的成交量开始复苏，价格也开始稳步上升，但均价也一直维持在6000-7000元的水平，这种情况一直持续到2016年底，关于即墨的各项利好消息集中释放，市场活跃度和成交价格又达到了一个新的高峰。
即墨市场目前已经有了比较明显的板块分化，城区大致分为西部城区、中心城区、东部创智新区等几个板块，下面我为大家逐一解析。
西部城区：学区环绕大鳄逐鹿
首先讲一下传统即墨人最为认可的城西片区，该片区交通十分发达，汇集了蓝鳌路、华山一路、长江二路、天山一路等主干道，东拥即墨市中心，南侧通过天山一路与城阳主城区紧密相连，同时依托青新高速即墨北出口，可以畅达全国各地。这里聚集了德馨、长江路、华山路三个属重点小学和28中、萃英两个重点中学，几乎汇聚了大半个即墨的优质教育资源，所以多年以来一直是即墨购房者竞相追捧的片区。
上一波市场火热的时候，片区内的御园以及它隔壁的前即墨地王壹品华庭一度售价达到万元，但由于大环境影响最后都落得一个以高入市，以降价终的结果。此后该片区迎来了港资开发商的高迪墨香郡，期间还请来周海媚和蔡少芬为项目站台，销量也一直不错，接着五百强正大携浙江知名房企佳源合作开发了佳源都市，从起价5000多卖到七八千又跌回五六千，中间起起伏伏到了现在的均价9000元左右，2014年加入商贸城片区的复星天贸城一直没有开动的迹象，据消息称为适应市场变化项目已更名为复星云谷。
去年上半年开始，绿城代建的岘山花城强势亮相，高层均价如今已经达到万元左右；时间轴拉到今年，随着青岛各片区的地荒愈演愈烈，许多大鳄将目光转向了离主城区最近的即墨，保利鏖战几百轮高价抢走绿城岘山花城三期用地，某L开头的全国级大鳄也欲通过合作开发的方式入驻该片区，青岛本地H开头龙头企业开始介入天山一路附近数个村的前期改造，大鳄们群雄逐鹿，可以说相当热闹，未来该片区将会呈现一个大盘林立的状态。
综合来说，即墨西部城区的居住氛围已经日渐成熟，教育配套十分完善，美中不足的是医疗和商业配套有待提高，但是随着第三人民医院迁建萃英中学以北、国际商贸城区域的不断开发、城中村的持续改造，相信该片区的发展在未来一段时间会再上一个新台阶。
中心城区：改造持续推进老城嬗变可期
再说中心城区板块，这里集中了即墨绝大多数现有优质配套，从商业教育和交通方面来说有其他片区无法比拟的综合优势，区内坐拥宝龙、佳乐家商圈以及即将建设的地铁7号线，实验二小、实验中学等优质交易资源也集中于此。
但由于历史原因，即墨在城建方面历史欠账比较多，城区内遍地都是城中村和棚户区，也因此，即墨中心城区内的新盘相对于西部和东部一直较少。片区内第一个称得上大盘的便是宝龙城市广场，该项目为坊子街片区拆迁改造项目，容积率很高，远看有如鸽子笼一般密集，价格方面有很长一段时间持续在五六千的水平，受近期市场火热的影响才慢慢达到了7000-8000元，该项目的商业继承了宝龙在青岛半死不活的一贯状态，但胜在处于核心地段，现在还是达到了非常高的入住率。宝龙之后的便是市医院片区改造而来的墨河嘉苑，整个项目相对来说比较中庸，开发商为本地企业操盘能力一般，加之小区内商品房与回迁户混住，价格一直处于一个相对稳定的状态，如今的均价大约在8000元左右。
经过坊子街和市医院的拆迁之后，政府大致积累了不少旧城改造的经验，所以顺河片区6个村居和即墨古城14个村居的大拆迁轰轰烈烈的展开，实力央企中交地产和青岛本地房企天泰接踵而来，中交地产以顺河片区为开端，打造了知名的中央公元项目，为改变区域整体面貌开创了良好局面，而天泰即墨古城的中式院落，更是以上千万的价格扭转了人们对该区域的认知。
2016年底，海信签约贾家庄改造项目，以旧村改造的形式进入该片区，为老城区的更新又增添了一份活力，加上目前正在推进的东关片区改造项目，即墨市中心的整体面貌会在近几年有一个非常大的改观，刚需以及注重配套的购房者可以重点关注一下这里。
东部创智新区：全城瞩目后来居上
接下来讲一讲东部创智新区板块，这里可以说是目即墨楼市的焦点。城东的拓荒者当属万科，2008年万科青岛第二个项目落子即墨鹤山路定名四季花城，颠覆了当时即墨市场的价格，也让众多购房者发现原来即墨的房子原来可以这样，加上早万科进入该片区的鲁商，以及本地开发商信特系列、城建德馨系列的各个项目，构成了即墨东部板块多点开花的局面，但片区发展始终没太越过204国道。
时间定格在 2014年前后，创智新区的概念强势崛起，而后的城东真正意义上成为了即墨楼市的焦点，万科首次越过204国道向东开发南杨头旧村改造项目；中航信托与绿城合作首入即墨开发了经典的理想城系列；央企新兴际华青岛第一子新兴中心城落地；海信经过128轮竞价拿下盟旺世家地块；鲁能紧随海信之久，以151轮竞价的围追堵截拿下绿城玫瑰园东侧地块，鲁能地产自出售领秀城（即现在的海信麦岛系列项目）之后已暌违青岛多年，此度归来将即墨项目定名为青岛鲁能公馆；海尔以产业合作形势与猪八戒网联手打造60万方的八戒小镇；大鳄纷争，加上片区内本地企业开发的裕东新府、丽山国际、龙山上苑、天一仁和郡等多个项目，创智新区板块一跃成为整个青岛的热点片区之一。
价格方面，片区内唯一的次新房龙山花园在2009年左右首次入市，当时均价仅为两三千元左右，而后伴随着创智新区的逐渐开发，在2016年之前该区域均价在很长一段时间维持在5000-7000元，目前受新即墨新行政中心的迁移和板块开发强度提高的影响，该片区的价格一路走高，目前区域内均价约为10000元左右，多层洋房达到12000-13000元左右。
当前的创智新区还处于飞速发展阶段，随着麦德龙、清华启迪科技园、中粮大悦城、新城控股综合体等大项目的逐一落实以及行政中心的东移，创智新区的配套会更加完善，相信以后这里会是北青岛区域最为闪耀的板块之一。
结语:县城的体格青岛的心
年后的即墨市两会，政府的宏伟蓝图一次又一次被提起，诸如地铁11号线年内通车，即墨将成为全国为数不多的通地铁的县城，地铁7号线即墨市区段也即将开始环评，继蓝色硅谷之后，即墨市区也将迈入地铁时代，即墨的GDP也已稳居山东县域冠军的宝座，北京航空航天大学青岛校区落户即墨；另外，坊间盛传即墨将在2017年迎来撤市划区，真正成为青岛市区的一部分，一条又一条利好消息不断的刺激即墨房地产市场。
其实放眼整个2016年，即墨市场的库存周期就在逐渐降低，加之银行贷款利率宽松，很多之前积压的购房需求开始得到释放，涨声一片，整体均价从2015年的五千多涨到六千多，终于在16年底均价达到了7字头，买涨不买跌的心理也使得购房群体活跃起来，房源开始变得逐渐紧俏。三月份青岛出台限购政策，限购范围包括市内六区，即墨幸免，仅在330加码的限购中将即墨纳入两年限售和限贷范围，很多在市区失去购房资格的人把目光转向离主城区最近的即墨，原来就库存不多的市场又迎来了一波购房高峰，以至于造成目前即墨的部分项目房源紧俏的状态。
至于后市，限购政策有太多的不确定性，即墨在未来的时间被纳入青岛市限购范围是概率比较大的事情，另外，随着银行贷款政策收紧，部分依赖杠杆的投资性需求逐渐弱化，相信市场会越来越趋于理性。但总体而言，即墨区域在以后的青岛版图中还有很大的发展空间！
,
