在购房合同约定不明的情况下，房屋面积差价款应当如何结算?所购房屋出现的面积差异主要有三种情况的，以下是一一进行区分分析的；
情形1：在2010年11月2日，张某与某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定由张某购买开发公司开发的商品房一套，约定建筑面积为110平方米，总价为220万元、开发公司应于2011年10月30日前将验收合格的商品房交给张某，并约定对房屋面积以当地房地产部门出具的测绘报告为准，接相关法律规定进行实际计算。合同签订后，张某如期支付了首付款并办理了银行按揭手续。2011年10月20日开发公司向张某送达入住通知书，但在入住通知书中以房屋实测建筑面积为118平方米为由，通知张某补房屋面积差价款16万元，张某拒绝补交，在这种情况下开发公司将张某起诉至法院，要求张某支付房屋面积差价款16万元。问:张某应该交纳16万元房屋差价款吗?
通过以上分析解答：按照(最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)的规定，在商品房买卖合同没有约定或者约定不明确的情况下，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持(2)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)，部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中3％的误差面积应为3.3平方米，对应价款为6.6万元。由于本案中房屋面积误差不超过3％，且双方对面积差异的结算方式并无明确约定，故应当适用上述司法解释的规定。因此，本案处理的最终结果取决于张某的选择权，如果张某选择解除合同，其可以提出反诉。如果张某选择继续履行合同，则其应向开发公司补交6.6万元的房屋价款。而开发公司要求张某据实交纳16万元差价款的主张是缺乏依据的。在此提醒大家如何认定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积(即实测面积)与商品房买卖合同约定面积不符，在实践中尚存在一定争议。一种观点认为，实测面积以房屋交付时房地产测绘部门出具的面积测绘报告为准，另一种观点则认为，应当以房屋产权登记面积为依据认定实际面积。广州市中级人民法院在其制定的《商品房预售合同纠纷统一处理办法》中，明确采纳了第二种观点，其关于“出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持”的答复是，“应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持”。因此，上述案件如果发生在广州，开发商的诉讼请求会因争议房屋的产权证尚未发而被直接驳回，同时，如果开发商以张某未补交房价款为由拒绝交付房屋，张某可要求其承担逾期交房的违约责任。
情形2：购房合同中明确约定了据实结算的面积差异处理方式，还能适用司法解释关于3％面积差异的结算规定吗?
李某在2009年购买了一间建筑面积为128平方米的期房，合同约定房款依产权登记的建筑面积据实结算、多退少补，计价方式为每平方米1.1万元。房屋完工后，经房产测算部门核准，该房屋实际面积为135平方米。2012年8月，李某取得了建筑面积为135平方米的房产证。现在开发商要求李某补交7平方米的房款7.7万元。而李某认为国家有明确规定，如果房屋面积误差比超过3％，对于多出的面积，购房者是不需要补交房款的所以李某持自已只应当补3.84平方米的房价款，超过部分其有权拒绝补交。问:李某到底该不该补交7平方米面积差异的房呢?
以上分析解答：由于李某与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确约定了应根据产权登记的建筑面积据实结算房款并多退少补，因此不能适用最高人民法院司法解释中3％面积误差比的处理方法，李某只能按约定补足补交7平方米对应的房款77万元。
通过以上提醒大家，对于面积误差问题的处理方法，买卖双方当事人可以在购房合同中自行作出约定，一旦合同中作出了明确约定，就必须按照合同约定执行合同，没有约定成物定不明的情况下、オ能用最高人民法院司法约定的3％面积提差比的处理方法。当然为了有效维护自己的购房人最好在合同中对建筑面积、内建筑面积和公面积出现实面积与的定面积不符情况下的各种差异处理方式均作出相应约定。
情形3：怎样制定公摊面积才能使购房人的权益得到有效保护?
赵先生在小区买了一套三居室，在商品买卖合同中定的房屋面积为130.6平方米，公摊面积为27平方。开发商的面积报告书显示实测面积与合同约定面积完全一致。赵先生放心地入住了，可不久，赵先生发现自己所在的地下室有三房与地上户型相同的三房。这住房除一用作保安人常住的物业管理用房外，其余4间开发商卖了出去。赵先生意识到这4间住房可能已计入了各业主的公摊面积，于是联合了其他业主找到了开发商。果不其然，开发商很快地承认这4间地下室也全计入了本座楼的公摊面积，并愿意把这4间住房归全体业主，已经取的收入也移交业主所有。事情似解决了，但赵先生和其他业主却越想越火:业主以每平方900元的代价买下这几快地下室，实在是不划算，于是，赵先生要求开发商还自己认为不应计入公摊面积的部分，可开发商不同意，并告诉赵先生自己的行为并未违约。对这一说法，公摊面积达到多少才算合理?
经过以上分析：公摊面积越少越好吗?公摊面积是分为公用面积的简称。它和内建筑面积之和成了一商品房的面积。随着现代高层住宅的发展，过去单独院、一筑物一个单元的产权主体的格局。根据建设部和北京市的相关规定，公用建筑面积由两部分组成:一是大堂，公共(门、走廊、过道、公用厕所，电梯井、电机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其能上为该建筑服务的专用设备用房。二是室内与公用建筑空间之间的分隔及外墙(包括山墙)面积水平投影面积的一半。显然，如果走廊、过间等面积过小，尽管计价面积小了，但也会给业主的上下出行带来不便。由此可见公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格且会影响业主居住的舒适度。所以说，公摊面积并非越小越好。
那公摊面积多大为好?公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度，那么公摊面积多大才适宜呢?对此可以用公用面积分系数(以下简称分系数)来量。所分系数，指的是公用建筑面积与套内建筑面积的比例。尽管商品房公用建筑面积的分以为单位但由于为整套商品房服务的公用建筑面积，由该各套商品房分为部分的公用建筑面积，由受益的各套商品房区分，所以分系数也可能不是唯一的。一般来说，塔的分面积要大于分面积。实践中，它的系数一般在0.18-0.26之间。面分系数在0.14-0.16之间。这也是一套房屋公摊面积的适度”开头提及的赵先生购买的商品房的分推系数的计算方法为7Ⅹ(130.6-27)=0.26，该系数属于偏高的范围。
通过以上问题总结出：
所购房屋出现面积差异时的处理方式，所购商品房的期房特征决定了房屋实测面积与预测面积存在差异的必然性。这种必然性又决定房屋建筑行业应当允许面积误差的存在。因此为了更有利地保护购房人的合法权益，购房人签约时应当充分注意如下问题，
1.房屋面积差异的处理，首先以买卖双方的约定为准。为了规范和衡平开发商与买受人之间的商品房买卖合同关系，重视和保护相对于开发商处于弱势群体的买受人的利益，最高人民法院发布施行的《关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房屋面积合理误差的范围现定为3％，但并不排斥买卖双方另行约定。按照私法意思自治原则，买卖双方的合同约定优先于可法解释得到适用。
2.在合同没有约定或约定不明的情况下用以上司法解释的规定。司法解释设定的面积差异的合理范围为3％，(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3.实测面积的认定一般以房产登记的面积为准。司法解释没有采用实测面积的概念，而是使用了“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积”的概念。这就造成了实践中对“交付使用的房屋建筑面积”应如何认定的问题。一种观点认为应当以面积测绘报告为准，另一种观点则认为应以房产证载明的面积为准，后者符合建设部《商品房销售管理办法》的规定在司法实践中比较常。比如，广州市中级人民法院在其制定的《商品房出售合同统一处理做法》中、明确规定“应以产权证登记的面积为准，出售人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持。”
通过以上案例律师支招：
1.签订购房合同时要注意核查开发商关于面积差异处理的格式条款由于买卖双方关于面积差异处理的合同约定优先于司法解释得到适用，于是一些开发商就采取各种方法(如签订不用备案的补充协议附件等)，假借双方约定，强迫购房人同意自己单方制定的条款，以避本应承担的法律责任。这就要求购房人在签订购房合同时务必看清开发商就面积差异处理事先拟定的格式条款，防止落入合同陷。比如:不论误差多少，只按多退少据实结算等定。该等条散以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自2已的任提供了方便，房面积出现误差时，选择退房、要求偿、据实结算等是购房人的主要权利，购房人应当特别注意合同中对这种权利的约定。
2.除了约定建筑面积差异的处理外，还要约定套内建筑面积、公摊面积差异的处理方式。实践中经常出现房屋的实测面积与约定面积一致，但套内建筑面积缩水而公摊面积增加的现象，造成购房人得房率的降低。为了防范这种后果的出现，购房人可以在购房合同中对建筑面积，套内建筑面积和公面积出现实测面积与约定面积不符情况下的各种差异处理方式均作出相应约定。
3.对按套计价的房屋仍要做好而积差异的约定。所谓按套计价销售商品房，是指买卖双方同意将套(单元)作为计价单位，对商品房进行交易的种销售计价方式。按套计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，但在实施的过程中，却仍然产生了大量的纷。究其原因，主要是因为购房者对按套计价方式没有完全理解，而开发商在签订合同时一般也不会主动向购房者说明此条的含义及可能的后果，并且开发商在计算房屋价格时实际上仍然以面积和单价为基础进行计算，只是在合同条款上选用了按套计价方式，其实质是一种规避面积风险的做法。当购房者发现实际房屋面积比房产公司销售时的计算面积短少时，自然会要求对短少部分进行补偿，但常常又因缺乏合同约定而得不到支持。为此，购房者应当做到:(1)签订合同前认真了解购买房屋的具体情况，对房屋的价格构成以及房屋的建筑面积、公面积等进行详细咨询和估算，做到心中有数;(2)准确理解按套计价的含义，并且知悉其可能的后果，明白如果采用该方式计价，则其购买的依据即为该房屋的整体情况而不是房屋面积:(3)购房者在签订合同时要清楚“套的含义及其组合的内容，如小间、露台、车库等是否包括在“套”之中;(4)约定面积误差比及超过部分的处理方式，为今后可能出现的纠纷提供处理依据。
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