相信最近购房者都有这样的疑惑，明明楼盘限价2.1万/平，为什么开盘后房源大多在2.3-2.4万/平，甚至还有2.6万/平的，几乎就没有低于2.1万/平的，限价难道限了个寂寞？
原因就在于开发商不约而同的干了一件事：挖地下室！
很多购房者甚至地产同行可能还不了解，动辄大几十平米的地下室，着实害苦了不少人。以牺牲一楼的居住品质，来拉低整个房源的均价。购房成本还上升一大截，开发商倒是赚的钵满盆满。
今天虎哥就来给大家好好的来分析分析，挖地下室背后的险恶逻辑，不看绝对后悔！
什么是挖地下室？
以前的房子，一楼就是一楼，地下就是车库。
而如今的房子，一楼不再是一楼，开发商特意在一楼下面又挖了一层，一楼带着负一楼一起卖，俗称“底跃”。
最近购房者开始见识到了这底跃的巨大“作用”。
在有底跃的情况下，1楼和标准层的房价拉开了非常大的价格差。
1层底跃价格较低为1.8万/㎡左右，但标准层价格最高能达到3.1万/㎡。正是做了这种房价的高低配，从而把整体均价，控制在了清水限价以内。
这个价格，让人又爱又恨！买，性价比不高，不买，开发商又都这么做，难顶啊！
之所以很多开发商热衷于做底跃，就在于底跃对于房企来说这是纯利润。今后，开发商挖地下室将是一个常态，谁不挖谁就跟钱过不去，谁就是傻子。
但对于买房人来说就意味着吃亏，因为成本分摊到了每一户。
为什么挖地下室？
挖地下室的本质就是：地下室不算容积率，开发商利用挖地下室，来达到在双限的大环境下来突破限价，从而获取超额利润。
1、我们来详细核算一下
很多朋友可能没看明白，我们举例子算一下就清楚了。
假设1幢房子有3层，每层200㎡，由于限价2万一平，开发商总收益就是200㎡x2万x3层=1200万。
此时，开发商为了多捞钱，挖了200平地下室，因为这200平地下室是不允许当住宅单卖的，况且潮湿又阴暗，单卖也没傻子会当冤大头呀。
这种情况下，就只能配着一楼去卖，也就是我们见到的底跃。
然并卵！
底跃400平，并且有一半在地下，价格还和其他楼层2万/平，脑壳被门夹了的人才会买...所以，到了这一步，我们就明白，在以前这种卖地下室的做法是根本行不通的。
可是我们今天遇到了限价！
限价的意思就是，市场上可能卖2.5万/平的房子，被强制卖2万/平。那就是说，由于套利空间的存在，只要这个房子最高价在2.5万之内，基本都能卖掉。
作为开发商，他算这个帐是非常容易的，就是多赚地下室的钱，然后再把这笔钱分摊在各个楼层之上，最终二三楼顺利卖掉的情况下，底跃由于价格较低，也极大可能出清，开发商如意算盘打的响啊！
一个32层楼的房子，挖一层地下室后，其他户型单价上涨个一两千块。而叠墅由于分摊户数少，挖地下室后，分摊的单价则可能很高。
那开发商就修叠墅就行了呀！不是赚的更多吗？
但土地拍卖的时候就有容积率限制，因此，想要效益最大化，开发商都会选择打造高低配（高层 叠拼）产品。
所以，在限价的背景下，叠拼、洋房为开发商提升楼盘品质和吃地下室收益的，而高层建筑则是主力产品，用以保证项项目现金流和填满容积率的。
这种高地配的楼盘其实很尴尬！
某高低配楼盘，图源网络
高层承担了大部分容积率，导致绝大部分室外景观资源、公共活动空间都被有意无意的配置到洋房或叠拼区，居住舒适度差。
买叠拼或者洋房吧，天天在家被高层围观，整个圈层也不纯粹，价格贵但私密性差。
总之，挖地下室，高低配产品将成为未来市场主流，没有了壕宅，也没有了刚需，更没有了快乐，多的是叠拼和普通改善房。
那么，一楼底跃值得买吗？
居住方面考虑：
一楼居住舒适度不高，比如会有采光、私密性、噪音、蚊虫等问题。
地下室更是没法住人，基本没有窗户，不透光，不透气，常年阴冷，是非常不适合居住的，并且地下室由于地势低洼，遇到大暴雨，容易被淹。
某地下室漏水，图源网络
后期转手，底跃也极难转手，且溢价有限，高楼层涨价20%，底跃涨幅可能就5%左右。
有人会说，虽然缺点这么多，但真的很便宜呀！
便宜吗？我看未必吧！
假设一个底跃户型为200平，一楼120平，地下室80平，你就用二楼的单价X120平，再加个20—30万作为购买80平地下室的储藏费用，因为地下室仅仅只有这种功能了。
这么一算，目前这些底跃的楼盘都定价虚高，去化想必很困难。
后续政策可能如何演变？
那么问题来了，既然挖地下室很讨厌，为何不取消呢？
因为，在目前限价条件下，开发商利润本来就很薄，很多开发商拿地价格甚至占到了清水销售均价的60%-70%，取消挖地下室，意味着开发商利润就更少了，开发商利润少了拿地就没激情了...
不挖地下室，把限价价格往上抬抬可行吗？也不可能，现在调控如此严格，谁涨价就和房住不炒核心背离了，走到了人民对立的境地，要人人喊打的！
所以挖地下室，已经是全国的套路，南京挖、苏州挖、合肥挖、宁波挖，大家都挖，从南挖到北，从东挖到西。
禁止是不可能的，只能限制！
以南京2020年G17地块出让条件为例！
政府在土地拍卖的时候，加了一条限制，最高限售单价不得超过销售均价的110%。
这条规定，其实就是变现的允许开发商挖一层地下室，但挖两层，三层就不行，凡事不要做的太过，你不能通过挖地下室无限摊派给高层，目前已经有楼盘最高价格比清水限售均价高将近20%了！
最好，多说一句，关于装修包这块。
其实目前这是买房人唯一能和开发商博弈的一个点，如果装修包价格太贵，购房者完全可以不买。比如没地暖，我自己装个暖气片也一样的，价格还便宜不少。
但如果开发商利润很低，后面肯定会有其他举措拿住买房人。
1、不买升级装修包，各种设计骚操作
为了“吸引”购房者选择升级装修包，开发商在装修的设计上可以说是煞费苦心，其中最坑的是阳台不能上下水且不易改装，不做干湿分离等等。
2、不买升级装修包，开盘就不通知你
南京很多新盘，甚至出现了开盘前销售集体失踪、选房地点变更、定向通知买包客户”等等诡异的现象。
据了解，事件的起因是由于开发商规定：如果客户不选择升级装修包，卖房的置业顾问将面临佣金打折的后果。
说白了，开发商说到底还是商业公司，需要有盈利，需要通过其他方式得到补足。
房地产市场即将大变，你怎么看了？欢迎留言区讨论，虎哥一定好好回复！
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