前言：
大家好，我是苏北哥，是那个看好南京，买入南京的苏北哥。
最近两天，一个争议盘出现在各家媒体，成为风口浪尖，褒贬不一，有人质疑，有人吹捧，它就是位于城南赛虹桥的上铁淮风晓月啦。
这世间从来就没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，有的只是那些有根有据的利益。
对于质疑， kfs并没认输，紧跟着又在其他媒体投了广告费，宁愿把钱花在买子弹上，也不花在医药费上。
北哥我也是闲得蛋疼，这些事和我一毛钱关系也没有，蜜糖和子弹都不会砸中我这种寂寂无名之辈。
只因这个盘下周就要拿销许了，有一些咨询的朋友，就来看一下吧
提纲：
1：开发商
2：区位是重点
3：宁芜铁路
4：凤台南路高架
5：教育
6：交通
7：样板间
8：户型
9：所谓倒挂
10：项目短评
11：开盘信息
12：花絮
正文：
1：开发商
项目开发商是上铁地产，中铁上海局集团公司下属企业，是国有控股企业，成立于1993年，项目分布在长三角江浙沪皖四省，这是在南京的第一个商品房项目。
点评：国企背景，不是一线知名开发商，但也有多年经验，在宁第一个项目（说第一个项目就一定会树口碑，或者说第一个项目就会潦草收场，都是主观的，依照结果为导向的说辞）。
安全，没有交付风险，总体中规中矩
但也没有更多品牌溢价，一个30年历史的开发商，靠背景做项目，说白了，就这个事，建议别抱有过高期望，就不会有太多失望。
2：区位是重点
赛虹桥区域属于北哥的势力范围，我在这一带活动了有十几年时间，有绝对的发言权，在虹悦城吃了个“太二酸菜鱼”后，出发去售楼处。
项目位于，建邺，雨花，秦淮三区交界，北邻凤凰和美，东邻宁芜铁路，西邻凤台路高架，南侧是配建的小学和商业，未来还有将要开发的安德门货场铁路土地开发项目二期和三期。
点评：
这是个让有些人钟情，让另一些人无味的区位，或者说是“彼之蜜糖吾之砒霜”更恰当。
优点相当明显，周边生活极其便利，坐拥虹悦城商业，眺望旧城改造进展，进一步新街口老城盐水鸭的味道，退一步河西新城摩天大楼的气息。
早餐鸭血粉丝小笼包伴你左右，上午送女友去软件大道华为上班，中午去河西万达广场吃火锅，下午去新街口看人流发呆，傍晚到中华门城墙下散步，周末去奥体中心看中超（啊呸，突然想起苏宁解散了！）
生活在赛虹桥，就是如此简单，距离幸福只有，一脚油门的距离
遗憾总是不期而遇，除了众所周知的宁芜铁路，还有凤台南路高架，拥挤的车流和人群，噪音和嘈杂，亟待改变的城市界面。
街边的两位老人像老朋友一样，回忆着这只鞋子走过的路......
没有绝对的好坏和对错，从自己的要求出发，来选择适合自己的房子
上铁淮风晓月，买他！因为位置；不买他，也因为位置
3：宁芜铁路
宁芜隔一段时间就传来一个新消息，证明在一直推进中，好消息是最终肯定会拆掉的，坏消息是没这么快。
从现有的信息来推测，预计最快2024年4月以后会动工，到完成还需要时间，而淮风晓月2024年六月交付，所以要做好过两年“嘈”日子的准备。
在售楼处遇到一个大姐给孩子买房子，以后孩子毕业来住的，她表示很满意，说这不算个事情，何况前途是光明的。
而宁芜铁路以东区域，未来这些老房子实现拆迁也不是一蹴而就的，也需要很长的时间来完成。
4：凤台南路高架
和宁芜不同的是，高架的存在一直都在，不存在任何的期翼，爱就接受她，接受她的美丽大方，也接受她的刁钻和任性。
在南京，高架盘很多，在江湖上有些名声的正面的榜样有，应天大街的，华润悦府，保利天悦，虽紧邻高架仍然价格坚挺，皆由项目自身品质起主要作用。
从目前的的交付情况来看，上铁项目对面的邻居，中铁花语江南，外立面极力具质感，透出王者风范，虽临高架，但威武不能屈之豪质，已经彰显。
显然，相比于花语江南的石材和铝板外立面，170平和240平主力户型，一梯一户；起步面积110平，两梯四户的真石漆外立面的上铁淮风晓月，完全不是一个类型的产品，上铁更像一个老实本分的中产大叔，没有光环，更接地气。
值得注意的是，上铁1号，2号，3号楼，北侧采用三玻两腔的隔音玻璃
5：教育
项目距离最近的南京一中实验学校是民办，项目交付后可能的学校是，雨花实验小学和共青团路中学。
后期项目附近有配建的小学和规划的初中，学区肯定会重新划分到新学校。
6：交通
周边现有地铁口中华门和安德门都在两公里左右，比较远， 后期，项目东侧会有s2号线凤台南路站，但处于规划中，要等宁芜铁路搬迁后才能改建，暂时指望不上
目前周边公交和开车出行都较为方便
7：样板间
项目有基础装修和加精装包后两种样板间，装修包是2500元大洋，看过后，对比其他3k-5k的装修包，感觉还是物有所值的
大金空调，博世地暖，百朗新风，西门子厨卫，全屋墙布，全封闭阳台，客厅和走道地砖，卧室复合地板，主卫科勒智能马桶，钢木复合门，博世智能门锁
另外，玄关柜，阳台洗衣柜，主卧步入式衣帽间和悍高保险柜，都在交付标准内。
样板间主卧放了1.8米*2米的实际标准尺寸的床，仍然有活动空间
下面是基础样板间，基础装修标准就不放了，如果买建议还是买精装包吧，因为，kfs也是这么想的
8：户型
首开户型图如下：
110㎡户型三房两厅两卫：三开间朝南，南向双阳台，主卧套房设计带飘窗，北侧书房也有飘窗
137㎡四房两厅两卫：三开间朝南，约6.7米南向双阳台，主卧套房设计，客卫干湿分离，南北卧室都带飘窗，户型方正，南北通透
关于户型，还是属于比较保守，中规中矩的，上铁就是一个务实的性价比产品，百分之78的得房率，既要物尽其用，又要舒适
在平衡中，目前的这种中庸设计还是和项目自身的定位比较匹配的。
9：所谓倒挂
现在我们来聊一下所谓倒挂，其实这个还是蛮多人关心的
一类是投资客，对于他们意味着浮盈，当然最后不一定能兑现，如果到解开限售的时候，二手降价了，至少也是一种缓冲保护。
一类是自住买房人，对于他们是性价比，相对于现在买周边的二手房，能实实在在地省下的真金白银。
上铁对标的产品有两个，一个是隔壁的凤凰和美，一个是对面的吉庆里
短期对标凤凰和美：
凤凰的位置上来说和上铁一致，目前，特别适合拿来比较，但凤凰存在问题是交付已经有十年了，相对上铁新房来说减值百分之二十左右。
这样大约估计，上铁应该在5.2万较为合理。
长期对标吉庆里：
我们再看一下吉庆里，其实明眼人一眼就能看出来，和上铁是风箱里的老鼠，两头受气不同的是，吉庆里只是一侧靠近高架有噪音，另一侧则是秦淮河是河景。
而随着宁芜的搬迁，上铁和吉庆里就比较类似了，吉庆里是2018年交付的，在两个项目品质接近的情况下，上铁不落下风。
不用问题复杂化，不管什么二手房指导价，也不管周边房价如何变化，只要明白现在的对比即可，反正后面是新房和二手通趋势的涨跌的。
所以，自住的话，4.55万的价格，买目前市场上5.2万的新房，因为是期房，所以也算合理。
至于有些人拿它来和仁恒城市星光比，就没必要了，因为在南京有一批买房人名字叫“仁恒粉”，品牌影响力至少溢价5k
仁恒能承接一部分从河西挤出客群，因为有“星光弟”的哥哥“江湾仔”在那里做老大已经好多年
如果你有投资的想法，仁恒是优于上铁的
10：项目短评：
上铁淮风晓月，适合地缘改善客群，区域周边，软件大道，河西等等刚需，如果你是自住，而且资金又刚刚好，可以买的，没有问题。
如果你在乎倒挂，准备投资，那么这不是一个合适的标的
自住客可以耐心等待宁芜的搬迁，投资客的时间就是金钱，而且这不是一个新区，不像南部新城，河西，核心区有特别大的想象空间。
项目的特点是实惠，是注重性价比，实用主义的做派
从周边的新房供应上来看，河西中新房几近枯竭，雨花的其他新区楼盘还在起势的路上，都对此项目构不成威胁。
所以，买房人要理性，开发商也别慌，哈哈
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11：开盘信息
项目预计下周一下销许，集中项目报名，首开1.7.10三栋楼，共391套房，全装修4.3万，装修包2.5k，首付五成，验资220万。
12：花絮
约置业顾问踩盘，结果是不受待见，“有可能招待不周”这句话，以北哥我这比较低的情商来分析，就=“别来了，没时间理你”
事实也证明了我的“小人之心”
临近开盘，销售很忙在通知客户， 水都没喝上一杯，自助看盘，玷污了招待这个词......
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苏北哥，所写所述的，全部是真实的买房经验。你的每一次关注都是对我最大的支持！
简介：
苏北哥， 男，祖籍苏北，现居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功。
2004年开始投资房产，有17年房产实操经验，深耕南京房产市场十余年，亲手买卖过近二十多套房产的，出租过100套房屋，并买入1000平米商铺。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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