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杭州法拍市场从不缺“不可思议”的天价。
比如上月底，钱塘印象的一套258. 99㎡法拍房，成交价超14万，举城皆惊。再往前，还有华夏四季、中海御道、名城公馆等，纷纷创下新高。
但有一类法拍房，看起来却很没有存在感——老市中心豪宅
本月16日和28日，环城东路的两大绿城系豪宅：兰园和凤起潮鸣，各有一套法拍房开拍。起拍价之低，让人大跌眼镜。
兰园不到6万3，凤起不到7万5，这是什么概念？
我查看了透明的一房一价，发现当时的新房买入价，只比起拍价低了不到3000元/㎡，几乎等于原价开拍。
对比如今动辄8-9万，10万朝上的蒋村、申花、奥体、滨江、江河汇和南星等后起之秀，杭州老城区真的没落到如斯地步了吗？
明明装标高得惊人，品质碾压限价流水线豪宅，为什么估值却如此保守？
面对“极具性价比”的起拍价，也有一部购房者，心生“捡漏”之意。那么，它们的真实价值到底如何，什么样的价格才算得上捡漏？
截至昨日13时，两套房源围观次数过万，但尚无一人报名。
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这是凤起潮鸣首套被拍卖的住宅，关注度格外高。
前天（6月9日），是该房源首次公开看样。汽车行驶到环城东路西面，沿小径拐入，只见两侧灰色大理石门头与大玻璃的建筑，便是凤起潮鸣南区。
整个南区仅6、7号楼两幢高层，相互独立。由于地块形状、体量，加上设计等诸多要求限制，南区高层的园林十分迷你。
但豪宅气场十足，风雨连廊、架空层、挑高大堂、奢华入户门厅等豪宅标配，一样不落。7号楼楼下，还有正在营业的咖啡吧。
凤起潮鸣去年底刚交付，目前鲜有业主入住。单元入户大堂，电梯厅内的保护膜、保护套等，仍完好无损。
6月28日拍卖的是该小区7号楼2单元502室，建筑面积147.24㎡，西边套，三房两厅三卫两阳台，其中两个是套房设计。
原房东由于民间借贷，欠款140万未能如期还上，被债权方起诉，只能拍卖名下豪宅还债。
刚出电梯，只听有人介绍，入户大门用的是意大利Dierre的进口装甲门，据说一扇就得十几万。
装标是真的豪，嘉格纳厨房四件套（燃气灶、洗碗机、烤箱、嵌入式冰箱），博世油烟机，弗兰卡大单槽；劳芬、当代的卫浴，主卧是伊奈satis的智能马桶，配浴缸跟电热毛巾架；德国吉徕的插座；东芝的中央空调……
阳台柜也在交付标准内，且十分有质感，还配备米勒的洗衣机、干衣机；客厅电视柜等均有配备。
现场参观客户止不住感慨：凤起潮鸣这装标，比现在在售的大多数豪宅，好太多了。
的确，9800元一平的装标，在现今的豪宅市场（住宅），本就十分稀缺。
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比凤起潮鸣拍卖更早的，是同属绿城、同样定位高端豪宅的兰园，两盘相距仅1公里。
兰园的法拍房位于8幢1单元2002室，建筑面积188.76㎡，也是三房两厅三卫格局，6月16日早上10点开拍。
走进兰园，我的最大直观感受是，各种不差钱的投入和大尺度的空间。
全石材围墙、地下一二层车库均设有精装大堂。电梯装修媲美星级酒店，三侧均是木饰面配金属拉丝。而且还是2梯2户（法拍房所在的兰园8号楼）。
进入室内，奢华气息更是扑面而来。
玄关石材门框、客厅软包背景墙，厨卫、门窗等均是一流品牌。大金中央空调、兰舍新风、国标地暖，Bulthaup橱柜，嘉格纳厨房电器（包括嵌入式冰箱），博世油烟机……
单价十几万的唯宝浴缸，汉斯格雅的龙头，日本伊奈的智能坐便器，还有法国technal的系统窗。
不愧是当年号称装标8000元的绿城豪宅。
整个户型配有南北双阳台，由于这套法拍房位于20层（夹边套），视野相当不错。往北可轻松看到文晖大桥，往南基本没遮挡。
兰园分为东西两区，通过地下车库相连，地面往来需通过各自门禁（系统连通）。这套法拍房位于西区8幢，而多数园区配套位于东区。
看房当天，我们也一道参观了东区。
一进入东区，就被阔绰的公共空间尺度，惊讶到了。所有住宅通过底层架空（石材立柱）、风雨连廊，串联在一起，目测挑高至少5-6米。
行走其间，内心不觉升腾起一种置身超级豪宅的情绪。
园区正中，则是我们经常在图片上看到的室外无边镜面泳池。不过，因为正在改造，无缘一睹最终成型的实景。
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豪宅认证盖章无疑，可这两套房的起拍价，实在让人一声叹息。
凤起潮鸣这套起拍价1103万，市场评估价1575万，折合起拍单价跟市场评估价，分别为74912元/㎡、106968元/㎡。
透明售房网数据显示，2018年新房备案价1066万，如今起拍价仅比买入价贵了37万。
兰园的法拍房更夸张。起拍价1185万，市场评估价1481万，折合起拍单价与市场评估单价，分别为62778元/㎡、78451元/㎡。
据业主说，该房源是其2013年买进，买入时总价1131万，一次性付清。如今，8年过去，起拍价仅比买入价贵了50万，几乎等同于没涨。
“十城门”内的绝版市中心，距西湖3公里，顶豪的定位配置，品相也很新，为何估值还不如申花、奥体的网红次新盘？
诚然，凤起潮鸣、兰园豪归豪，却也有不少缺点。比如凤起潮鸣这个西边套，餐客厅一体带大落地玻璃的设计，时尚前卫，但窗外正对20余年房龄的老高层高品房泰和苑。
不仅挡住眼前景观，距离还挨得十分近，隐私性不好。
除西面外，南面也被老商品房包围着。原本双卧朝南是一大亮点，但窗外风景有点让人难以兴奋。
这一带多是上世纪九十年代建造的老小区，除了凤起潮鸣和兰园，最迟交付的高层也早在2005年了。外立面大多开始杂乱，审美落伍，天际线也参差不齐。
只有东面稍好些，虽有主干道的车流声，但贴沙河两岸的绿荫还是赏心悦目。
兰园的视野虽无遮挡，但往下看到的，主要还是永康苑、中江花园等老小区。
说不上难看，但缺乏新建的大型地标建筑，总少了一点让人荷尔蒙飙升的刺激，迅速把你拉回一砖一瓦的现实计算中。
从凤起潮鸣看房现场的反馈来看，除了对楼层低、景观不甚满意外，最主要还是嫌户型小，三房未来不够住，若是像东边套有200多㎡的大四房，就好了。
凤起潮鸣147㎡做三房，兰园面积大了约40㎡，还是只有三房，喜欢的人说它尺度大有豪宅感，不喜欢的人就觉得有些浪费了。
毕竟现在买千万豪宅，有四房需求的是主流。
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要说缺点，那些南星、奥体的豪宅也不是完美无缺。有的紧贴高架枢纽，有的楼间距挤到暗无天日，周边也不乏回迁房，照样动辄卖到十多万。
更重要的原因，可能还是环城东路一带政府长久“不给红包”，没炒作题材。
因为位于原下城区，在左右房价的第一神器“学区”上，就先输了一筹。无论凤起潮鸣配套的刀茅巷小学和青春中学，还是兰园配套的永天实验小学，都算不上名校。
不过现在并入拱墅区，文澜、育才这些民办初中都能摇，将来这一块减分不再会那么多。
因为身处一堆老小区中间，孤立无援，板块又无大规划，它们没有奥体、未科和江河汇的网红效应，没有自带流量的免费宣传，想来接盘的外地豪客自然少了。
没炒作题材，就没人建仓做庄，没有截图成交满天飞，房价自然就稳稳的。
但这地段住起来，真的是十分舒适便利，烟火气十足。凤起潮鸣出了大门，就是刀茅巷农贸市场；兰园跨过艮山桥有超大盘流水苑，老人、保姆们日常买菜，步行就能到达。
住在老市中心的另一大好处，是吃喝玩乐不愁。特色早餐店、水果店，各式餐饮店、眼镜店、美容美发、宠物店等，下楼就到。
比较大的遗憾是，没有步行可至的大型商业配套。但南星桥大多数也没有啊！
总体而言，如果你注重品质和喜欢烟火味，对学区和房价比较佛系，兰园和凤起潮鸣性价比超高；反之，就去追逐那些网红板块吧。
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如此低的起拍价，不少人萌生捡漏之心。
凤起潮鸣看房现场，来得大半都是老杭州人。毕竟，单论居住品质而言，它不会输给杭州城内的任何顶豪。
风水轮流转，虽然环城东路一带有点“没落贵族”的味道，但说不定哪一天就补涨了呢？3年前，申花还是“没有大规划”的滞销板块，最近突然就翻红成热门豪宅区。
对自住购房者而言，只要价格能承受，绝对可下手；买入增值，则还得看当天竞争激烈与否。
兰园交付早，二手市场频频有交易记录，相对更有参照性。6月16日（下周三）开拍的这套，折合起拍单价62778元/㎡。
周边中介告诉我，兰园小户型二手房能卖8万多一平，但大户型普遍只能卖7万多一平；近期的网签价格，相对更低些（不排除故意做低）。
手边买房数据显示，兰园网签单价最贵的，是一套低楼层的166㎡，网签单价118061元/㎡，但这是套7层洋房；上一次小区有同类型房源成交，还是2019年中，一套89㎡，网签单价80511元/㎡。
马上要拍卖的兰园188㎡，房东去年底曾在中介门店挂牌7万4， 不久撤下。但去年与今年行情天差地别，参考性有限。
相对带悬念的，是凤起潮鸣。交付至今，尚无一套二手房成交。一来，小区挂牌房源量少，住宅有且仅有两套；二来挂牌单价不菲。
我从我爱我家处了解到，此前曾有一套200多㎡的大户型，房东挂牌出售，单价14.7万，当时有买家愿意以超10万的单价接盘，房东临时提价，导致未能成交。
但中介表示，如若房东诚心卖，楼层好的单价稍贵一点，还是有客户愿意接盘。
只是，愿意接盘的买家，更倾向于200多㎡的大户型。月底拍卖的这套，户型小、楼层低，与大户型间的价差究竟多少，目前还很难判断。
从报名看样人数，市场关注度看，凤起潮鸣这套法拍房热度不低。
反倒是相对话题性小一点的兰园，捡漏的机会更大。虽然不是最前卫的审美，但内里的那种优雅端凝，其长久价值未必输给凤起潮鸣。
最终能拍出多少价格，《层楼》将持续关注！
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