撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
过冬
许家印被传瘦了16斤，在他63岁这一年。
平日里黑发平头、西装革履的他，变得削瘦了很多。多数人都没料到，首富的坠落速度，比想象中快得多。直到网上不断传来许家印挂卖豪宅和直升机时，很多人才恍然觉得，这一次真的不同了。
恒大上一次陷入资金危机时，许家印还是一副志在必得的势头。2008年，“中国香港巨富郑裕彤、华人置业董事长刘銮雄、英皇集团主席杨受成”等牌友们的出面，帮他解了燃眉之急。但到了2021年，许家印环顾一圈却发现，再难找到这么有钱的牌友了。
就在人们以为发生在许家印身上的故事，只是房地产金融调整的一次例外时，更大面积的债务危机，开始蔓延至更多房企。更多地产大佬，加入了这场“冬令营”。
房地产行业中的另一个大佬孙宏斌，提早给自己架起了“呼吸机”。11月14日晚，孙宏斌给融创中国掏出了一笔价值4.5亿美元的无息借款，消息刷爆了朋友圈。
这之前，大佬们“自掏腰包”的案例并不是没有，比如富力李思廉及大股东张力二人，原本已经将富力物业私有化，但在临门上市之前，又选择把物业卖掉变现，给富力提供了80亿港元资金；当代置业的创始人张雷和总裁张鹏，也提出向集团提供约8亿元的股东贷款。
相比之下，老孙的无息借款，显得更加积极和真诚，迎来外界一片称赞。不过，夸老孙仗义的话音还没落，投资者们却提早开始“透过现象看本质”了。第二天收盘，融创股价反倒跌了10%。老孙“仗义”之举，还是没能感动得了股民。
今年上半年，孙宏斌曾在融创中期业绩会上说，“（地产公司）除了我们都很艰难，谁暴雷，我们都不可能暴雷”。话说得非常“凡尔赛”，也很符合老孙的个性。但实际上，开完业绩会没多久，老孙已经低调演绎了卖资产、卖贝壳股票、对旗下物业板块进行融资等一系列操作。看上去能用的招数都用了，问题还是没有被解决。
用略显戏谑的话说，行业TOP4房企中，已经有两个躺进了“重症监护室”。
千亿规模的美好或许百亿规模不懂，但千亿的痛，这一次却以相似的感受打在了百亿规模的房企身上。
刚刚过去的10月份，是一批中型房企们的“修罗场”。先是佳兆业财富产品的意外暴雷，让数百名投资人冲到了佳兆业总部大楼讨要说法。在投资人的强烈要求下，佳兆业董事局主席郭英成电话连线现场投资人说道，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，佳兆业有能力和办法偿还。
阳光城的老板林腾蛟，最近就更焦虑了。一个寻常的周五，阳光城股票开盘即跌停，敲响了这家二十强房企的危机警钟。林腾蛟、阳光城总裁朱荣斌、阳光城副总裁吴建斌等高管紧急召开了投资人会议，就一笔即将到期的债券与投资人磋商。
11月1日，阳光城更是以一则公告承认了其所面临的债务问题。为了化解债权人的担忧，林腾蛟决定发布一纸公告，宣布自己将作为实控人为企业做担保，押上了全部身家赌明天。一般来说，危难之时，老板都会利用公司“有限责任”的制度，以保全自己。但林腾蛟为了让投资人放心，直接来了个“反向操作”。
房企债务暴雷一个接着一个，蔓延之势足以让机构及投资者却步。资本市场对房企的信心，已到了“比纸还薄”的程度，很多人由此担心行业层面的系统性风险爆发。
从事地产研究的证券机构分析师王荣对AI财经社表示，其实从行业周期的角度来看，这些出现债务违约的企业都具有相似性，这些房企普遍在2017年和2018年前后，采取了加速扩张的策略，从而积累风险，导致延期暴露，但从整个行业来看，这些现象并不会成为全行业的普遍现象。
“无论是之前的严监管，还是现在的融资放松，都是为了释放房企的风险。虽然有部分房企会因此面临暴雷风险，但整体来看，更多房企仍然会顶住压力，慢慢软着陆，行业还是会回归到稳定。”王荣说道。
自救，自救，自救
过冬既已成事实，房企们还是在想尽各种办法自救。他们清楚，只有“现金流”才是最好的冬衣，加大力度卖房才是当下最切实的解决问题的办法。
过去的十个月里，深圳的新房、二手房交易量都出现了下跌，楼市温度降到了冰点。看不到房价上涨希望的购房人，不再轻易出手买房。而这对于房企来说无疑是雪上加霜，它们的自救难度又加深了一层。为了促成交，抓回款，保证现金流平稳，“降价促销”的现象也罕见地发生在深圳这片楼市热土。
已经冷淡了大半年的深圳楼市，最近一段时间也开始异常活跃，各类楼盘促销活动频出，买房送车、看房送购物卡等戏码重现江湖，甚至有楼盘喊出了“买房送特斯拉”的口号。据媒体报道称，年底将近，开发商急于回款，位于龙华龙澜大道的某项目大搞促销活动，总价不到450万元就可以买到该项目的大三居，交易成功后，开发商还会赠送奔驰C260或特斯拉Y。
而放眼整个行业来看，房地产市场的销售“探底”还在继续。世茂集团董事局副主席许世坛坦言，刚刚过去的10月份，中国地产行业的销售额同比下降幅度在50%，而世茂的下降也会在30%左右。这意味着其大概率将无法完成今年的销售目标，3300亿元的目标大概只能完成2900亿元，因为按照计划每个月都要完成300亿元的销售额，但最近几个月只完成了 200 亿元左右。
即使是财务“模范生”的万科，也未能躲过楼市成交量下滑引发的现金危机。万科前三季度的经营现金流水平并不如意，同比大幅下滑了96.35%，尤其是第三季度，其经营现金流仅为12.2亿元，与去年同期333亿元的这一数字相差巨大。今年前9个月，金地经营现金流为-7.6亿元，同比下降168.23%；保利发展经营现金流为-187.54亿元，总计净现金流为-134.29亿元。据媒体统计，在A股121家上市房企中，前三季度经营现金流为负数的房企多达50家。
面对房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松的情况，房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏，“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。而为了更好地控制现金流，在抓销售效果不佳的情况下，房企们想出了各式各样的策略。
一些已经出现流动性问题的企业首要的就是将相对优质的资产卖出，中国奥园、花样年、蓝光发展等企业，均选择了将旗下物业卖给有能力接盘的企业。
三年前，万科喊了一句“活下去”，曾被不少人认为是“狼来了”的噱头。三年后的今天，焦虑满满的万科又忍不住抢先亮出了警示牌，这次干脆提出了打造“战时氛围”。
最近传得沸沸扬扬的万科管理守则中，要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费，比如要提高空调温度，人走关灯，内部交往不能过度接待，拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等，杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。
相比万科而言，绿地控股的变化就更为彻底了。前不久，绿地控股正式宣布告别地产行业，公司性质由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，转身加入到更被资本偏爱的建筑行业，成功甩掉了三道红线的“包袱”。
绿地的转型有一定借鉴意义，但并不普遍适用。对于更多房企而言，自救的办法并不多。汇生国际融资总裁黄立冲表示，对于房企来说，自救的办法还是收缩战线、削减费用、减少投资。“首先要收缩战线，目前各地的公开拍地已经减少了，企业资金紧张不想花这么多钱做土地储备。与此同时，要尽量扩大销售、多打点折扣，但是这个受到房子销售登记价格限制的影响，效果比较有限。”
最坏的时候过去了？
在一众企业艰难求存的时候，也不是没有好消息。
2021年11月12日，《人民日报》刊文表示，“中国楼市最坏的时候过去了，中国股市最坏的时候也过去了。”
在这之前，已有不少好消息在市场上传递。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，被视作房企融资好转的第一发信号。这之后，短短10天内，房企的债务融资开始逐步增多，至目前房企及城投企业在银行间市场发债规模已接近300亿元。
就在11月10日，有知情人士向媒体透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三道红线”就会被突破，建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。
AI财经社联系多位业内人士了解到，上述消息确有其事。不少业内人士发现，房企融资“解冻”的信号灯已经陆续亮起。就在银行间市场交易商协会举办后的第三天，11月11日，保利发布了20亿元中期票据融资，印证了债务融资政策开始放松的信号。
体现在资本市场上，11月10日、11日两日，房地产板块在A股市场实现了连续两个交易日涨幅第一；港股市场同样表现亮眼，部分房企涨幅超过了10%。甚至在房地产行业的利好影响下，建材、家居等相关行业也迎来了普涨。
另一则利好体现在，据媒体报道，作为全球资本捕手，高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。面对个别房企暴雷的情况，在高盛看来，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
同样在11月10日，央行也罕见发文表示，10月个人住房贷款环比增加了1013亿元，也从另一端印证了房地产市场回暖的信号。
不过房企们也不能彻底松懈，回暖并不意味着房地产行业会就此重回以往。
回顾历史，类似最近这样的政策走势并非第一次。2015年，房地产行业也曾出现过房企资金流动性面临“断流”的风险。解决这个问题的思路，同样也是先允许房企发行中票融资，紧接着就是房企在银行间发债融资松绑。
只不过，那一次，从流动性危机的泥沼中爬出来后，一众房企们又借着高杠杆的梯子，重新走入了规模游戏的怪圈。但杠杆来得容易，去得也快。大环境转向后，高杠杆就成了双刃剑致命的另一面。
回到如今的局面，为了进一步强化房地产调控目标，满足房企的刚性融资需求，“融资松绑”成为一件很迫切的事情。于是也就有了房企及城投企业在银行间市场发债的“井喷”。这仍旧延续了6年前的思路。
但更细心的人会发现，解题思路虽然一样，但具体执行上却有极大不同。尽管房企融资放松信号不断亮起，但能借此获得融资喘息之机的，还是少部分企业，那些游走在高杠杆边缘的企业，融资环境依旧难言乐观。
一位常年做房企融资业务的业内人士表示，“开发商的融资顺畅与否，最终还是得看企业自身的财务基本情况。对于那些原本财务杠杆较高，债券下跌的房企来说，无论采取何种方式都较难成功发行。”
也就是说，寄希望融资环境有所缓解，短期内也不会有明显转向。平安证券称，放宽房企融资虽然有望缓和行业流动性，但出于资金安全考量，金融机构或更倾向于资金本相对充裕、财务优质的企业合作。
而在融资不畅的局面下，一个更具有行业风向标的信号是，加快销售、加快回款，注重现金流将是房地产企未来的生存法则。
如前文所言，中国房地产市场最坏的时候或许过去了，但对于房企来说，想要曙光初现，或许还要再挺一阵子。
在这一点上，房企们或许也有共识。今年来，泰禾旗下有10余个项目交付，位于北京的金府大院和西府大院等项目也相继恢复销售。泰禾集团董事长黄其森表示，今后泰禾会走“小而精”“小而美”的发展道路，努力在保持300亿左右规模和坚持高端精品理念之间找到平衡点。
11月19日，恒大地产珠三角公司、深圳公司相继在公众号上发布消息称，旗下70多个项目已全面复工复产，包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山等21个区域，这意味着恒大在广东区域已实现全面复工复产。
尽管对地产大佬们而言，这个冬天有点冷，但扛一扛，可能还会等到春天。
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