房屋漏水、停放在小区的车辆受损，小区物业是否应该负责？上调物业费、启动公共维修基金需要经过哪些流程？近期，北京市第二中级人民法院发布物业纠纷典型案例，对居民生活中的常见问题予以解答。
顶层露台漏水 造成楼下业主财产损失
某小区楼房顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。如果要进入露台排水，只能从顶层业主宣某家内进入。但发生漏水事件时，宣某未在京，于是，物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。
后来，陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。经查明，宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。法院判决某物业管理公司对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。
法官说法：
物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。本案中，宣某不是顶层房屋外露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况，以及大雨可能造成露台积水而发生泄漏的风险，但该物业没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存在过失。
在司法实践中，露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有而物业服务人对该露台没有维护义务。
停放在小区的车辆 物业是否有管理义务
业主何某停放在小区非停车位处的车辆被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，何某认为是小区物业管理中心未能尽到驱赶小区流浪狗的责任和义务，遂起诉某物业管理中心，要求赔偿修车费用。不过，双方并未签订物业服务合同，该物业管理中心也不曾向何某收取过物业费和车辆管理费，最终法院驳回了何某的诉讼请求。
法官说法：
该案中，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管理中心应尽的一般管理义务。
法官提醒，物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服务人是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错，确定物业服务人应否承担相应的赔偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人也不因此承担法律责任。
家中长期无人居住 能否要求减免供暖费
业主崔某因暂时搬家离开某小区原住处，被某物业服务公司起诉要求交纳供暖费。经查，该物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与小区业委会签订《物业管理委托合同》，为涉案小区提供采暖服务。涉案房屋散热片的阀门位于业主户内，可由业主自行调控。
崔某表示，房屋长期闲置不再居住，并已经关闭户内供暖阀门，且当面告知了某物业服务公司会计，认为自己只需支付基础供热费用，即标准费用的60%。由于崔某提供的证据不足以证明供暖季涉案房屋散热片阀门始终处于关闭状态，也无法证明已在每个供暖季开始前告知了某物业服务公司并与之履行了相关手续，法院对崔某的这一抗辩不予采纳。
法官说法：
小区供热具有其特殊性，不仅要考虑单个业主的供热，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护问题。小区采取集中供暖方式，如果由于技术限制无法给个别业主单独停暖的，业主不能仅以房屋无人居住为由拒绝交纳供暖费。具备分户独立采暖系统形式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。
物业上调物业费 业主能否拒绝
某物业管理公司与业主分别重新签订物业服务合同，上调物业费。业主刘某认为，某物业管理公司该行为属于擅自上调物业价格，拒绝按照新标准缴费，被某物业管理公司诉至法院。法院认为某物业管理公司要求业主刘某按照调整后的标准支付物业费依据不足，不予采纳。
法官说法：
依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。
业主房屋漏水 怎样申请启动公共维修基金
业主倪某由于居住房屋漏水，向某物业公司报修。后者进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。倪某要求某物业公司启用专项维修基金，对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，以改善漏水问题。但物业表示，倪某家阳光房属违建，在拆除前无法启用住宅专项维修资金。倪某遂将某物业公司告上法庭，以后者未能及时启用专项维修基金，导致其居住房屋漏水、不断发生经济损失为由，要求某物业公司依法承担法律责任。
诉讼中，法院曾先后两次委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，但由于最初漏水时的状态已不存在，鉴定公司无法对渗水原因进行分析，只能终止鉴定。最终，法院对倪某的诉讼请求不予支持。
法官说法：
本案中，物业公司接到倪某报修后，进行了维修，并未怠于履行维修义务。现倪某自建的阳光房并未拆除，且无法提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定。因此，法院对于倪某主张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意见不予采纳。
需要注意的是，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务人的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用方案，业主大会依法通过使用方案。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
物业服务合同期满 自动续约是否合法
某小区业主委员会（甲方）与某物业管理公司（乙方）签订《物业委托合同》，合同约定委托管理期限3年，合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务人，乙方继续服务的内容，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务人时止。
该合同到期后，业主张某认为，业委会未及时选聘新的物业公司，不能够视为自动续约，因此拒绝交纳合同期满后的物业费，被某物业管理公司诉至法院。
法官说法：
法院认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。
物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
来源：民主与法制
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