新绿园项目精装修专项调研
杭州绿城房地产开发有限公司
目 录
一、 精装修住宅市场现状机发展趋势
（一） 国际发展现状
（二） 国内各城市发展现状
（三） 杭州发展现状
（四） 精装修发展趋势
二、 个案调研和分析（精装修楼盘配置）
(一) 杭州项目
(二) 上海项目
三、 结论和建议
(一) 本案精装修的定位
(二) 本案精装修的投入
(三) 本案精装修设计的介入时机
(四) 本案精装修的配置
(五) 本案精装修工程的的实施和管理
1. 关于设计
2. 关于图纸
3. 关于部品集成
4. 关于合同、招标
5. 关于材料定样和供应
6. 关于施工
7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机
附件二：齐鲁•骏园“完全uni主义”精装修的具体操作
一、 精装修住宅市场现状机发展趋势
（一） 国际发展现状
精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到70%、80%。据英国《金融时报》最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流行手绘地板——即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下的昂贵艺术品。
（二） 国内各城市发展现状
1. 精装修住宅的市场占有情况
目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在2005年中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示：
北京：北京新建装修住宅占到其总量的25%—30%，市中心新建楼盘的装修比例达到70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%。不仅高档住宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。
上海：上海新建装修住宅占到其总量的35%。上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到80%，中心区域的全装修房的比例也基本超过40%。在2005年，市中心新建住宅的全装修房比例达到70%以上，郊县区域的装修房比例为15%-20%之间。装修已经成为上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。
重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的10％左右。
广州：广州新建装修住宅占到其总量的50%。
青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的30％。
成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的40％。
杭州：目前杭州精装修房源约1000套左右，占市场总量的5％左右。
2. 精装修的标准：
精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：
1. 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。
2. 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。
3. 一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。
4. 全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。
5. 目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。
（三） 杭州发展现状
1. 市场概况，消费者认知和接收程度
目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1％,接受简装修的占25.3％,接受精装修的逼近20％,占19.6％,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。
2. 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量
综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。
杭州精装修纯住宅项目列表
楼盘名称 | 开盘时间 | 规划套数 | 已售套数/剩余套数（套） | 价格（元/平方米） | 主力户型（平方米） | 楼盘点评 |
新明半岛 | 2005.12.30 | 5000 | 一期：400/400 二期：未开 | 均价5700 | 140—180 | 精装修纯住宅中端产品 |
金色海岸 | 2004.9.7 | 569 | 一期：234/3 二期：105/1 三期：未开 | 均价22600 | 210-368 | 国际江景豪宅 |
倚天·盛世钱塘 | 2005.12.27 | 196（精装小户型） | 196/1朝北，见不到阳光） | 17000-18000 | 50—80㎡ | 7幢中的一幢为LOFT小户型精装修 |
通策·钱江时代 | 2004.7.30 | 约20 | 20/20 | 未定 | 300-600㎡ | 顶层精装修豪宅设私家泳池 |
西湖八号公馆 | 未开 | 58 | 未开 | 40000（地价为25000） | 100—220㎡ | 西湖边极品住宅（开发商为义乌本地企业） |
观邸国际 | 2006.1.4 | 未定，预测为200套左右 | 二期一线江景规划为精装修 | 未定 | 200㎡以上 | 钱江南岸国际寓所 |
阳光海岸 | 未开 | 未定 | 据业界人士预测为精装修 | 未定 | 未定 | 一线江景豪宅 |
新绿园项目 | 489 | |||||
合计 | 6532套 |
（四） 精装修发展趋势
1. 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在
目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。
2. 精装修房发展成为市场主流的内外动因
1） 国家政策
早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。
2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%。
2002年《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：2002年3万套(己落实32100套)，2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。
2006年8月初，杭州市政府转发的《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。
2） 行业趋势
有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的增幅递增。目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。
作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。
3） 市场认同
各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。多次置业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。
4） 客户需求
从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。
5） 社会需求
减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目标。
6） 核心竞争力
通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。
7） 发展时机
纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案的条件和环境。
3. 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势
精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。
精装修房在未来的变化主要体现在几个方面：
1） 首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。随着毛坯房装修显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变化。同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。
2） 它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市向内地城市发展、向二线、三线城市发展。
3） 是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房的价位会逐渐下降。
4） 随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。
5） 装饰装修行业的大组合。
在新建住宅中，精装修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会形成三类主要的企业：第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地产开发商做一次精装修。第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者是有专项安装。
二、 个案调研和分析（精装修楼盘配置）
(一) 杭州项目
楼盘名称 | 精装修成本（元/㎡） | 室内部分 | 公共部分 | 点评 |
精装纯住宅 | ||||
金色海岸 | 6000 | ü 吊顶：英国BPB双层石膏板； ü 门窗：德国旭格断桥隔热门窗系统； ü 厨房：原装进口西门子SIEMENS嵌入式厨房电器，原装进口德国西曼帝克SIEMATIC厨柜； ü 空调：日本大金户式带新风中央空调； ü 热水：A．O史密斯中央热水炉； ü 洁具：德国唯宝、汉斯格雅兴、福络双人按摩浴缸、雅生龙头花洒； ü 开关：德国吉徕 ü 墙面：上等墙纸 | 电梯：原装进口OTIS电梯； | 定位国际江景豪宅，装修用材品牌明确，强调精装修工艺，用造名车的标准造房。 核心广告语——尽享人生 |
新明半岛 | 1100 | ü 吊顶：客厅、饭厅、走廊局部吊顶天花配饰线，扫高级环保乳胶漆； ü 门窗：美国黑胡桃木饰面防火防盗门，铝合金框配双层中空玻璃； ü 厨房：人造石台面，整体厨柜（低柜及吊柜）、抽油烟机（方太）、煤气灶、消毒柜、碎骨机、连体洗盆、直饮水龙头及高级冷热水龙头； ü 空调：客厅及餐厅采用嵌入式空调，卧室采用高档品牌挂机； ü 热水：高档品牌热水器 ü 洁具：高档洗脸盆及冷热水龙头，配高级马桶 ü 开关：普通插座 ü 墙面：客厅、卧室乳胶漆、其余为面砖； | 未定 | 精装修纯住宅中端产品，经济型。广州星河湾原设计团队打造。室内精装修材质品牌不能确定，样板房中厨卫品牌为一般的国内品牌，在宣传资料中常以“高档”二字代替。 核心广告语——完美生活新标杆 |
钱江时代 | 未透露 | ü 门窗：德国旭格铝合金门窗 ü 橱柜：德国西曼蒂克 ü 洁具：德国VILLEROY&BOCH ü 浴缸：法国HERBEAU ü 龙头：德国DORN BRACHT旗下LULU ü 床：法国CURVA TRECA遥控液压平衡床 ü 雪茄柜：法国LV路易威登，红酒柜：法国EUROCAVE ü 瓷器、餐具：英国皇室瓷器，英国皇室银质餐具 ü 寝具：法国YUES DELOVME依芙德伦 ü 书房用品：德国MONBLANC万宝龙书房用品。 | 艺术长廊过厅，电梯厅装饰进口地砖、轿厢内铺设高档大理石 | 共推出顶层20席精装修大宅，347-632平方米 ，楼顶设私家泳池。 邀请法国著名室内设计师尚博担纲精装修设计，提供5次与设计师面对面交流的机会，并有专业人士陪同考察世界住宅的机会一次。 该项目精装修是典型的救盘手段。 核心广告语——核心时代 核心生活 |
观邸国际二期 | 2000—3000（暂定） | 未定 | 未定 | 二期规划为精装修江景房，还没最后确定。 |
戈雅公寓 | 设计费250元/㎡，成本2500元/㎡ | 抽油烟机、燃气炉、水槽：Boloni 消毒柜：安佳 冰箱：LG 浴缸：ARTO 台盆、淋蓬头：RETONE 坐便器：CASSINA、MOSO、KOK 洗衣机：LG 空调：科龙 | 墙面：刷乳胶漆 地面：地砖 楼梯扶手：铁艺扶手 | 样板房精装修档次一般，较为大众化，设计师自用发挥的空间较大，部分细节如厨房等不太实用，景观、外立面做好，形成准现房开盘对销售的促进作用大。 配置了新风系统，这对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。 |
南岸花城 | 排屋样板房精装修75万/套（含设计费），套均面积200㎡，推算单方成本3700元左右 | 空调：NORICA、富士通 燃气炉、冰箱：西门子 抽油烟机：ARISTON 消毒柜：Blin 水槽：樱花 台盆：DURAVIT 龙头：汉斯格雅 浴缸：CASCADE、ROCA 坐便器：CASCADE 电器开关：AUPU | 对精装修较重视，投入也比较大，但装修档次较为大众化，聘请杭州典尚进行精装修设计，从样板房看，水平一般的精装修单位与国际知名的设计团队相比，设计理念和处理手法等差距较为明显 | |
绿城·桃花源 | 洗衣机：西门子 水槽：富兰克林、科勒 冰箱、抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气炉：西门子 台盆、马桶、浴缸：DURAVIT 龙头、淋蓬头：Hansgrole（汉斯格雅） | 装修档次较高，古典风格，装修细节处理较到位，与千万豪宅的身价较为匹配。 | ||
翡翠城 | 1800左右 | ü 台盆、坐便器、浴缸：DURAVIT ü 热水器：松下 ü 龙头、淋蓬头：Hansgrohe ü 洗衣机：西门子 ü 冰箱：华日 ü 热水器：松下 ü 水槽：Blanco/Moen ü 抽油烟机、燃气炉、消毒柜：Ariston/Valenti ü 微波炉：西门子 ü 橱柜：柏丽 ü 卫生间石材：欧亚 米黄 ü 地板：兔宝宝，实木复合地板（定做）/柚木复合地板（定做） ü 电器开关：西门子 ü 空调：大金 | 施工时间很紧（两个多月）很多细节还不到位，如：主卫台盆大理石台面边角位的处理，沐浴间玻璃墙仅用玻璃胶固定等。做得最粗糙的是不锈钢制品，焊接工艺较差，值得借鉴。 | |
精装小户型 | ||||
南都·逸天广场 | 1500 | ü 内墙:厅，卧室：涂料为主 ü 卫、厨：墙砖，马赛克 ü 橱柜:科宝－博洛尼 ü 水槽:科宝－博洛尼 ü 油烟机：伊莱克斯油烟机 ü 坐便器、台盆、龙头:乐家 | 外墙:面砖，局部石材，涂料 电梯:合资富士达 | 一个集酒店、公寓、写字楼的复合产品，精装修品质在小户型中有一定的代表性。 |
银色港湾 | 未透露 | 门窗:塑钢、进户保安门 | 外墙:日本进口涂料、毛石 电梯：芬兰通力 | 装修质量不尽如人意，多项指标与合同不符。 |
中浙·太阳国际公寓 | 2000-3000 | 松下品牌产品全装修 | 电梯：观光电梯 外墙涂料：金属氟碳漆 | 太阳国际太追求外观、实用性不够。精装修品质一般。 |
绿都·泰富广场 | 800 | 精装修，配备空调等，卫生间、厨房装修齐全，需自购活动家具 | 地段优势显著，配套齐全，自住投资两相宜 | |
绿都·百瑞广场 | 1000 | 卫生间、厨房装修齐全，配备空调等 | 外墙:赭色 | 精装修品质一般 |
龙禧硅谷酒店广场 | 1000以上 | ü 门窗:加厚中空玻璃 ü 厨房:海尔整体厨房家电 ü 卫生间:精装修，乐家卫浴/贝朗洁具 ü 空调:大金中央空调 | 大堂:酒店式大堂 | 该项目总投资3.8个亿，是杭州滨江一桥辐射范围下唯一的一个大型商贸综合体。精装修品质在小户型中尚可。 |
新青年广场 | 1000元左右 | 普通木地板 品牌空调 | 精装修品质一般，因临近高架，有噪音，销售情况欠佳。 | |
瑞丰·格林 | 未透露 | ü 卫生间、厨房装修齐全，需自购家具家电。 ü 中央环保清洁系统：美国碧慕 ü 橱柜:德国柏丽 ü 卫浴洁具:吉事多 ü 防盗门 ü 高级电脑马桶 ü 安装管道直饮水 | 富士达电梯 | 精装修品质一般 |
滨江新城市广场 | 未透露 | ü 卫生间：普通马桶 ü 洁具CASERO ü 空调:海尔 ü 热水器:海尔60升 ü 厨房：方太抽油烟机及橱柜。 | 外墙：面砖 | 木制门下端与地面接壤处有比较大的空隙，廉价的地板，粗糙的墙壁，卫生间的配套洁具也属低端产品。 |
紫晶商务城 | 2000元—3000元左右 | ü 卫生间：科勒或TOTO二选一。 ü 松下小型洗衣、干衣机：松下 | 此楼盘只销售3层（19-21）自住房，每层20套，共计60套。精装修品质较好。 | |
神州白云大厦 | 600 | ü 内墙:白色乳胶漆 | 电梯:东芝电梯 外墙:进口涂料 | 非真正意义上的精装修，显得粗糙。 |
钱塘·沁园 | 2000左右 | ü 卫生间：高级电脑马桶，洁具（乐家） ü 空调：海尔 | 外墙：面砖 电梯：东芝 | 项目整体为酒店式SOHO加纯住宅。精装修品质在同类产品中居上。 |
理想·碧云阁 | 未定 | ü 卫生间：乐家洁具； ü 洗衣机：松下（4.2公斤） ü 热水器：海尔（60升） ü 空调：海尔（1.5匹） | 装修品质一般，临平主城区市民为主，多为2次置业。 | |
新绿园广场 | 2500左右 | ü 美国HONEYWELL中央智能化热回收新风系统 ü 芬兰恩似托卫生间地热系统 ü 日本大金空调 ü 法国圣戈班玻璃双层夹胶LOW—e玻璃 ü 德国丝吉利娅—奥彼门窗五金件 ü 韩国（株（IREVO电子门锁系统 ü 德国ABB灯光场景控制系统 ü 德国西门子家电 ü 德国SIEMATIC橱柜 ü 德国唯宝洁具 ü 德国汉斯格雅龙头 ü 移门：美国士丹利 500～600元/㎡ ü 卫生间石材：新绿园石材耗量35000～38000㎡，400多元/㎡（施工价） ü 户内门，木制品：正大，乙供；户门钥匙为带指纹及密码形式 | ü 外墙:Low-E玻璃、铝材和进口高档石材 ü 日立NPX型电梯1600/1400/2600 1.75m/s，2.5m/s，写字楼配8台电梯，电梯门厅点式干挂石材装修。 | 绿城集团首个在市中心打造的精装修精品楼盘。装修品质值得参考。 |
丁香公寓 | 小户型1800元,复式2500-3000元 | ü 卫生陶瓷：德国进口---威宝 ü 龙头:：德国进口---汉似格雅 ü 橱柜：德国进口---西曼帝克 ü ＶＲＶ空调：日本合资---大金 ü 热水器：美国合资---史密斯 ü 开关：德国进口---吉徕 ü 可视对讲：韩国进口彩色液晶---三星 ü 门锁：韩国进口电子锁---泰琪特 | ü 客梯：日本进口---三菱 ü 立面石材：紫点黄麻 580元/㎡，施工费300元/㎡ | 小户型精装修显得有点沉重，顶楼复式户型精装修刚动工，材质没定。 |
金桂大厦 | 2000 | ü 电磁炉：西门子 ü 坐便器、台盆：DURABVIT ü 龙头、淋蓬头：Hansgrohe ü 热水器：A.O史密斯 ü 电器开关：Merlin Gerin ü 电磁门锁：IREVO ü 空调：大金 ü 新风：美国布郎 | 外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，精装修大堂，品牌电梯。 | 楼盘定位较模糊，商住皆可的取向，导致既不宜商亦不宜住，精装修投入后对楼盘销售的推动和价格拉升并没有起到很明显的促进作用。比照周边项目，如果做毛坯房，销售利润会更好，精装修投入未能有效撬动利润。 |
广厦吉家 | 800—1000 | 配有标准厨房、独立烟道和管道煤气 | 18层以上为精装修，品质一般 | |
华润西子中心 | 4000 | 未定 | 未定 | 酒店服务式公寓以武林CBD地标之身份，据守武林商圈的钻石位置。 |
天元•西溪锋尚 | 800 | 门窗:全落地窗，地板：普通 | 电梯:德国蒂森电梯， | 精装修品质一般，受年轻人欢迎 |
凯恩西湖金座 | 2000—3000 | 大金 VRV层式变频中央空调 其科材质品牌未定 | 电梯: 奥迪斯 | 精装修品质较好，有借鉴意义 |
万新大厦 | 小户型酒店式公寓：600～700 | ü 橱柜：高档橱柜 ü 水槽：欧林 ü 空调：松下 ü 卫浴：台盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT ü 地板：普通复合地板 | 外墙:全隐框玻璃幕墙， 幕墙：东升（反映不好） | 精装修品质一般，每套装修成本3万元左右（不含设备），套均建筑面积35㎡左右，精装修成本600～700元/㎡ |
世贸·丽晶城 | 2000—3000 | 未定 | 未定 | 包括高档景观公寓、国际化写字楼、国际化商务公寓、按星级标准建设的宾馆以及精品商铺等。 |
(二) 上海项目
楼盘名称 | 装修成本 | 室内装修配置 | 公共部分 |
世茂滨江花园 | 未透露 | ü 厨房：德国“POGGENHOHL”整体橱柜/“WHILPOOL”厨房电器/“KUPPERSBUSCH”抽油烟机及灶具 ü 卫生间：西班牙“ROCA”洁具/德国“HANSGROHE”瀑布花洒 ü 插座：“西门子”插座 ü 空调：TRANE独立中央空调机组. | 上海三菱GPS－|||， 三梯二户的垂直交通设计 |
万科朗润园 | 未透露 | ü 进户门：德国霍曼品牌 ü 地板：乐洋洋或菲林格尔实木复合地板 ü 涂料：多乐士 ü 厨房：美时厨柜 ü 卫生间：乐家卫浴/摩恩系列五金件/安洋木门/能率或林内热水器 ü 插座：西门子 ü 空调：日立或松下 | |
海上海 | 未透露 | ü 进户门：南洋木质防盗分户门； ü 涂料：爱迪科乳胶漆； ü 厨房：美时橱柜/林内燃气壁挂炉/伊莱克斯厨房三件套/弗兰卡水槽、龙头/亚细亚墙地砖； ü 卫生间：亚细亚墙地砖/科勒洁具/阿波罗淋浴房； ü 开关插座面板：松下； ü 户内空调：松下智能变频户式中央空调。 | |
城市经典玉墅 | 未透露 | ü 厨房：SMEG抽油烟机/燃气灶具/不锈钢水斗/Anaheim碎骨机/诺迩厨柜； ü 卫生间：TOTO系列浴缸/奥普浴霸；史密斯燃气热水器； ü 开关插座：澳德奇胜 ü 空调：特灵家用中央空调； | |
古北瑞仕花园 | 未透露 | ü 进户门：三好木门； ü 柚木地板：三好、立丰； ü 涂料：澳大利亚威迪； ü 厨房：德国柏丽厨柜；旭格门窗／意大利原装SMAG电器／合资西门子电器。 ü 卫生间：国产科勒卫浴；斯米克、诺贝尔、冠军、亚细亚墙地砖；雷力士热水器；原装德国高仪龙头； ü 开关：梅兰日兰、松下； ü 空调：意大利RHOSS； | |
安亭新镇 | 未透露 | ü 地板：上家/久家/环亚/福马； ü 乳胶漆：红魔/立邦；木器漆：长春藤/百路得/欧龙。 ü 厨房： 华帝灶具/方太脱排； ü 卫生间：亚细亚/皇冠/冠军/诺贝尔/维多利墙地砖； ü 冲淋房：贝蒙/康淋/协华；卡斯卡特/乐家洁具；汉斯格雅龙头； ü 开关插座：西门子； | |
华府天地 | 未透露 | ü 厨卫一线品牌联合：德国EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Boch/DomBrach/意大利Scavolini/美国DupontCorian/日本TOTO或同级产品 ü 户式中央系统： 中央空调：三菱电机或同级产品（VRV新风、新冷媒R410A） 中央除尘：美国BEAM或同级产品 中央净水：Canature（中、加合资）或同级产品 中央热水炉：Vaillant（德国）、CHAPPEE（法国）或同级产品 中央地暖：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫（除佣人房卫生间外）配备散热架采暖系统。 ü 户内装修标准： 进口大理石、进口品牌地砖/墙砖、进口品牌石膏板、进口地毯、品牌实木地板、进口品牌乳胶漆等组成地面、墙面和顶面装饰，崩配备高级实木及进口门锁。 | ü 外墙：裙房和主楼干挂巴西进口花岗岩“皇室金麻”，并采用外墙保温材料 ü 住宅公寓大堂、电梯厅：酒店标准室内精装修 ü 电梯：日本进口FUJITEC电梯 |
翠湖天地·御苑 | 同上 | 标准住宅单位： ü 厅及卧室： 墙面及天花为高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆、地面及楼梯铺设高品质柚木实木地板 ü 厨房： 墙、地面铺设玻化砖、天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶 ü 卫生间： 墙、地面铺设高级人造大理石、天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶 ü 阳台/服务阳台： 地面防滑地砖、外墙面为高级仿真石漆、天花为涂料 ü 佣人房： 地面为防滑地砖、墙面为白色乳胶漆 ü 佣人卫生间： 墙、地面分别为墙、地砖、天花为铝质吊顶 ü 外墙窗及阳台移门： 高品质电镀铝合金隔热桥外框，内镶中空玻璃 ü 冷热水管： 高品质铜管 ü 进户门： 高级实木防盗门 ü 电话线： 每户预留二条电话直线 ü 宽带网络线及端口： 光缆接至楼宇宽带机房，提供住户宽带网络接入，户内预留2个可同时使用的网络端口，并设置无线上网接受器 ü 有限电视/卫星电视： 小区中央接收系统同时提供有线电视至每户；预留卫星电视接口，待小区通过政府相关部门批准后开通 设施设备： ü 厅：(二选一) 壁炉——开能 等离子电视机——松下 ü 厨房： 橱柜——poggen pohl 炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机——gaggenau 料理台——kuraray 纯水器——Pentair 纯水器龙头——Franke 双开门冰箱/洗碗机——kuppersbusch 水槽——Franke 水槽龙头——kohler ü 卫生间： 卫浴洁具及配套龙头/花洒——kohler LCD电视机(仅限1-2号楼主卫生间)——comemon 卫浴五金件——decorlux 配备地暖系统——Nexans ü 工作阳台： 洗衣机及干衣机——Teka 热水器——恒热 洗涤池——闻洲 洗涤池龙头——AOLEISHI ü 佣人卫生间： 卫浴洁具——欧诺 台盆龙头/淋浴龙头/花洒——PRONTO 卫浴五金件——KARLUX/T.C ü 其他： 可视对讲系统——i-home 空调系统——采用“松下”的小型家庭中央空调 | 公共部位： ü 外墙：巴西金山麻（SAHARS GOLD）花岗石/高级仿真石漆 ü 电梯：迅达客梯 ü 大堂和电梯厅：地面铺设大理石/花岗岩、墙面铺砌墙纸及柚木饰板 ü 信箱：大堂设不锈钢信箱 ü 保安系统：小区配置周界报警系统；所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门/窗的室内安装红外线探测器。小区花园、主要区域、出入口、地下车库、住宅楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿童游戏区都配置CCTV监控系统，并连接至楼宇管理中心。每户单元配置可视访客对讲电话，并连接小区及住宅楼宇的各进出口大门；单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心。各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅进出门采用IC卡电子门锁，连接每户的可视访客电话。 ü 智能设备：小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通。 |
三、 结论和建议
从以上调研个案我们可以看到，基于每个精装修楼盘档次定位的不同，其精装修的定位也有一定的差异。对于那些在住宅精装修方面具有相当成熟经验的开发企业而言，精装修作为楼盘标准配置已成为主流趋势，将精装修作为产品的有力卖点促进销售打造产品和开发商品牌的楼盘，其精装修的设计、档次、用材、施工管理等方面都具有较高的水平。档次高品质好的精装修住宅的认可度很高，对于金字塔尖的消费人群而言，基于其阅历和人生经验，高档次高品质的精装修才能真正打动这类消费者，平庸和大众化的精装修反而会令客户对楼盘产生负面的评价和认知。从调研个案看，装修价格占房价比例视每个楼盘情况而定，一般市场的装修价格根据装修方式的不同，约占销售单价的10%—20%左右，高档精装修楼盘的精装修投入甚至达到楼盘售价的30％以上。
(一) 本案精装修的定位
就本案而言，精装修是产品的重要亮点，是项目的成败关键之一；在绿城开发项目中已有较多的精装修楼盘，积累了一定的经验，形成了良好的市场口碑；本案所处区域为杭州高档住宅楼盘的聚集区域，竞争楼盘高档次、高品位的精装修产品得到了市场的广泛认可和好评。有鉴于此，本案的精装修定位必须是高档、精致，在绿城已开发精装修项目的基础上有所创新和提升，具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅——精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。
(二) 本案精装修的投入
通过调研和分析，建议本案精装修成本在2000元/㎡以上，精装修设计应适当考虑客户的个性化需求（如跃层一对一），建议推出几种不同风格的精装修方案供客户选择，对于跃层户型的精装修设计，客户与室内设计师的直接沟通是十分必要的。
(三) 本案精装修设计的介入时机
建造精装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真正达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱节的局面，使室内空间更趋合理。装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由公司优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。
(四) 本案精装修的配置
本案的精装修应以保证档次和品质，使精装修能真正成为本案具有竞争力的产品亮点为第一原则打造本案，按目前新绿园项目户均建筑面积约160㎡，参照新绿园广场已被市场认可的中高档次配置标准，精装修配置建议如下：
类别 | 序号 | 材料名称 | 品牌、产地 | 型号 | 单价（元） | 数量 | 小计 | 备注 | ||
进 户 门 | 1 | 防盗防火分户门 | 广东恒福立 | 5578.00 | 1套 | 5578.00 | 甲供 | |||
2 | 防盗防火分户门锁 | 韩国盖特曼 | 2380.00 | 1套 | 2380.00 | |||||
合计：7958.00 | ||||||||||
厨 房 厨 房 | 3 | 厨房橱柜 | 德国西曼帝克 | 43426.00 | 1套 | 43426.00 | 甲供 | |||
4 | 人造石台面 | 韩国三星 | 780.00 | 3.6延米 | 2808.00 | |||||
5 | 厨房油烟机 | 西门子（德国） | 4816.00 | 1台 | 4816.00 | |||||
6 | 厨房燃气灶 | 西门子（意大利） | 3404.00 | 1台 | 3404.00 | |||||
7 | 厨房嵌入式微波炉 | 西门子（英国） | 6159.00 | 1台 | 6159.00 | |||||
8 | 厨房嵌入式烤箱 | 西门子（德国） | 4499.00 | 1台 | 4499.00 | |||||
9 | 厨房全嵌洗碗机 | 西门子（德国） | 6196.00 | 1台 | 6196.00 | |||||
10 | 厨房双门冰箱 | 西门子（韩国） | 13000.00 | 1台 | 13000.00 | |||||
11 | 厨房洗衣干衣机 | 西门子（中国） | 4300.00 | 1台 | 4300.00 | |||||
12 | 厨房星盆 | 佛兰卡（合资） | / | 1200.00 | 1只 | 1200.00 | ||||
13 | 厨房龙头 | 科勒（合资） | / | 585.00 | 1只 | 585.00 | 甲供 | |||
14 | 厨房净水器 | 美国CUNO | 1210.00 | 1只 | 1210.00 | |||||
15 | 厨房墙面砖 | 亚细亚无缝砖 | 257.23 | 16.86 m2 | 4336.90 | 乙供 | ||||
16 | 厨房地砖 | 亚细亚无缝砖 | 237.76 | 6.47 m2 | 1538.30 | |||||
17 | 防水石膏板吊顶 | 可耐福 | 199.31 | 5.84 m2 | 1164.00 | |||||
18 | 铝扣板 | 乐思龙 | 465.21 | 2.16 m2 | 1004.85 | |||||
19 | 门套线 | 樱桃木实木 | 57.62 | 11.5 m | 662.63 | |||||
20 | 门套 | 樱桃木贴皮 | 423.36 | 1.4 m2 | 592.70 | |||||
21 | 玻璃门 | 樱桃木贴皮 | / | 2009.95 | 2扇 | 4019.90 | ||||
22 | 厨房大理石门槛 | 土耳其 | 794.43 | 0.35 m2 | 278.05 | |||||
23 | 厨房铝片百叶帘 | 日本 | 192.00 | 1.4m2 | 268.80 | 甲供 | ||||
24 | 厨房煤气报警器 | 星光 | 400.00 | 1套 | 400.00 | |||||
25 | 厨房灯具 | 香港伟奥 | 60.00 | 4只 | 240.00 | |||||
26 | 厨房开关面板 | 德国吉来 | 200.00 | 11只 | 2200.00 | |||||
合计：108304.00 | ||||||||||
主 卫 | 27 | 主卫座便器 | 德国威宝 | 5950.00 | 1只 | 5950.00 | 甲供 | |||
28 | 主卫浴缸 | 德国威宝 | 5560.00 | 1只 | 5560.00 | 甲供 | ||||
29 | 主卫面盆 | 3205.00 | 1只 | 3205.00 | ||||||
30 | 主卫面盆龙头 | 德国汉斯格雅 | 2642.00 | 1只 | 2642.00 | |||||
31 | 主卫淋浴龙头 | 3052.00 | 1只 | 3052.00 | ||||||
32 | 主卫浴缸龙头 | 2163.00 | 1只 | 2163.00 | ||||||
33 | 主卫墙面大理石 | 土耳其 | 778.15 | 19 m2 | 14784.85 | 乙供 | ||||
34 | 主卫地面大理石 | 土耳其 | 794.43 | 3.43 m2 | 2724.90 | |||||
35 | 主卫淋浴房底座 | 意大利SM | 1799.95 | 1套 | 1799.95 | |||||
36 | 主卫面盆石材 | 巴西 | 1192.31 | 0.964 m2 | 1149.38 | |||||
37 | 主卫浴缸裙边 | 巴西 | 995.55 | 2.36 m2 | 2349.50 | |||||
38 | 浴缸镀锌角钢钢架 | / | / | 480.54 | 1套 | 480.54 | ||||
39 | 主卫淋浴房玻璃门 | 上海耀玻 (含五金) | 1006.97 | 1套 | 1006.97 | |||||
40 | 石材墙面v槽磨边 | / | / | 7.26 | 40 m | 290.40 | ||||
41 | 镀锌角钢钢架隔墙 | / | / | 214.26 | 2.2 m2 | 471.37 | ||||
42 | 主卫五金件毛巾杆 | 广东帝朗 | 177.14 | 2 | 354.28 | |||||
43 | 主卫五金件卷纸盒 | 229.06 | 1只 | 229.06 | ||||||
主 卫 | 44 | 防水石膏板吊顶 | 可耐福 | 199.31 | 3.7 m2 | 737.45 | 乙供 | |||
45 | 主卫铝板 | 吉祥 | 135.04 | 0.945 m2 | 127.61 | |||||
46 | 主卫排气扇 | 松下 | 400.00 | 1只 | 400.00 | 甲供 | ||||
47 | 主卫排气扇出风口 | 杭州金盾 | 148.99 | 1只 | 148.99 | 乙供 | ||||
48 | 主卫空调出风口 | 102.54 | 1只 | 102.54 | ||||||
49 | 主卫灯具 | 60.00 | 5只 | 300.00 | 甲供 | |||||
50 | 主卫开关面板 | 德国吉来 | 200.00 | 5只 | 1000.00 | |||||
51 | 主卫镜柜 | 樱桃木贴皮 | / | 1061.71 | 1只 | 1061.71 | 乙供 | |||
52 | 主卫玻璃门 | 樱桃木贴皮 | / | 2009.95 | 1扇 | 2009.95 | ||||
53 | 主卫门套 | 樱桃木贴皮 | 423.36 | 0.84 m2 | 355.62 | |||||
54 | 主卫门套线 | 樱桃木实木 | 57.62 | 10 m | 576.20 | |||||
55 | 主卫地漏 | 汇泰龙 | 46.00 | 2只 | 92.00 | |||||
56 | 主卫铝片百叶帘 | 日本 | 192.00 | 0.36 m2 | 69.12 | 甲供 | ||||
57 | 浴缸钢化清玻隔断 | 上海耀玻 | 374.84 | 2.74 m2 | 1027.06 | 乙供 | ||||
58 | 主卫浴缸检修门 | 樱桃木贴皮 | / | 500.00 | 0.88 m2 | 400.00 | ||||
59 | 主卫镜面装饰墙 | 上海耀玻 | 208.76 | 0.838 | 174.94 | |||||
60 | 主卫面盆木柜 | 樱桃木贴皮 | / | 1515.15 | 1只 | 1515.15 | ||||
主 卫 | 61 | 主卫门槛 | 巴西 | 1059.63 | 0.119 m2 | 126.09 | 乙供 | |||
合计：58435.00 | ||||||||||
次 卫 | 62 | 次卫座便器 | 德国威宝 | 2155.00 | 1只 | 2155.00 | 甲供 | |||
63 | 次卫面盆 | 2235.00 | 1只 | 2235.00 | ||||||
64 | 次卫面盆龙头 | 德国汉斯格雅 | 603.00 | 1只 | 603.00 | |||||
65 | 次卫淋浴龙头 | 1978.00 | 1只 大家还看了
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