第一部分 精装施工管理
第一节 样板施工
一、设计样板、
<一>实施时间
1、精装项目在土建施工图实施之前，对建筑物尺寸及机电点位布设应先确定，有条件的应在土建开始之前在场外先行做设计样板间。也可在主体结构施工阶段在建筑物内做设计样板；
2、设计样板（只限场外设置的）尽量应在结构正负零前两个月完成施工。
<二>样板实施
1、 设计部各专业随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计及时进行调整。
2、销售部门对交房的实际标准进行严格的核对；
3、工程部组织设计、成本、销售部对样板房进行验收，对装修效果、装修质量进行评审和修正。
<三>样板确定事项
1、确定精装施工图；
2、确定精装材料；
3、确定机电设备、五金品牌及技术参数（建议选用集团战略）；
4、完善及确定招标文件中技术标准及要求。
第一节 样板施工
<四>样板的空间及功能要求
1、装修完成后地面与天棚之间的净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。坡屋顶的卧室、起居室(厅)，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。
2、厨房、卫生间装修完成后地面与天棚装修面之间净高不应低于2.20m，局部净高不应低于2.10m 。
3、卧室地面宜选用防滑、保温性能良好的材料。儿童居住的卧室墙面宜选用抗污染、易清洁材料。4、起居室、餐厅地面宜选用耐磨、防滑、易清洁、隔声性能良好的材料。
5、室内应避免各界面尖角的设计，防止碰伤儿童和老人。
6、厨房宜设计为独立可封闭的空间。放置灶具、洗涤盆的操作台深度不宜小于0.60m，双排操作台之间净距不应小于0.90m。厨房吊柜设置不应影响自然通风、采光。
7、卫生间内应采用节水型器具。
8、无自然或机械通风的贮藏空间宜设置带通风百叶的门。贮藏空间墙面宜选用防霉材料。
9、过道装修完成面之间的净宽不得小于900mm。走道设有踏步时，应配夜间照明设施。走道地面宜选用防滑、易清洁的材料。
二、材料样板
1、设计施工图出图完毕后，设计部应提供并确认材料样板，供样板间实施依据；
2、在设计样板间实施完成并确认后，设计部应提供材料样板供招标依据；
3、投标单位提供的材料样板：投标样板必需按照招标文件中规定的品名、使用部位、规格、型号等进行送样。组织工程、设计等对样品进行评审，样品全部合格的单位方可进行下一步招标工作；
4、经确认的材料样板，投标单位应盖章签字，设计部及工程部共同签字确认；
材料封样分为三个部分：实物封样、清单封样、照片封样
1)实物封样包括：地板、瓷砖、石材、墙纸、户内门样板套装、收纳样板套装、水龙头、开关插座、卫浴挂件；
2)清单封样包括：厨房电器、空调、卫生洁具、开关插座、乳胶漆、灯具、晾衣架、拖把池；
3)照片封样包括：防水剂、腻子、硅胶、木工板材、吊顶材料、防火防腐涂料、小五金。
5、中标后中标单位需按照投标封样的材料样板提供一套施工材料样板给工程部，作为现场材料管理的样板。
6、中标单位需按照投标封样的材料样板给成本部（或设计部）保存一份。
三、交付样板
1、精装单位大面积施工前，根据不同的户型须在楼内做交付样板。重复性较强的可以适当减少实体样板间的数量，在样板施工过程进行设计优化和调整。
2、精装总包先将其施工范围内的施工内容全部按照设计要求施工完成后，各方进行验收。
3、精装总包施工内容经验收合格后，再进行甲分包单位的安装施工，安装施工完成后各单位共同进行验收，验收合格后填写《精装房样板间报验单》。
4、可将施工过程中各工序的施工质量标准及做法，制作成彩板在样板房内张贴。
5、交付样板的实施范围和内容必须包含但不限于以下内容：吊顶、墙面、楼地面、吊顶内安装的设备、橱柜衣柜、木饰面及软包、洁具安装、电器安装，门框及门套线安装但门扇可以不安装，墙面壁纸可以不铺贴。
四、工序样板
将工序的做法、施工质量标准，验收标准，成品保护标准，实际完工的效果图，在该工序部位进行文字及图片张贴，使得各个工序班组明确做法及质量标准要求，标准统一。每验收完成一道工序，应填写《施工样板报验单》。
吊顶工程龙骨安装
吊顶工程饰面板安装
户内木门门套安装（含附框）
墙地砖铺贴选砖、预排砖
厨卫间防水管根孔洞封堵
厨卫间管根及阴角部位防水加强及防水施工
地板铺贴安装（含踢脚板）
乳胶漆墙面腻子修补、打磨
管道安装管卡位置、管道坡度控制
洁具安装与台面、墙面、地面接触部位的处理
电路配管配线暗线敷设、导线接头
开关、插座面板的标高控制
地采暖管线敷设及固定
五、样板实施流程图
第二节 精装流程
一、精装管理流程
二、精装工艺流程
三、精装施工方案的编制与审核
1、精装设计需前置，设计前置可以有效避免后期工作的被动，减少不必要的费用支出，同时可以有效控制整体图纸的精度。设计部门在精装修各阶段均应有效地介入。
2、精装设计的初步阶段，成本部门应尽早介入，有效的成本配合将十分有利于精装设计的展开。
3、室内给排水暗敷管线在封闭前拍摄走管尺寸影像资料或图示资料，建立隐蔽工程影像资料，便于业主后期设备安装。或有物业共同参与，了解现场水电管线的走向，方便后期与业主的沟通。
4、工程部需清楚精装总包及各分包单位工作面的划分、工序及成品保护的要求，贯彻到精装施工管理过程中。工程部需特别关注如渗漏、开裂、空鼓、起皮、脱落、发霉、色差等质量通病的关键控制措施；
5、业主开放日：为满足业主对装修质量的要求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修后期统一安排一次业主开放日，根据业主提出的意见及时安排整改，避免后期交付引起投诉。
二、精装工序流程
三、精装施工方案的编制与审核
1、精装单位在进场施工前应上报精装施工组织设计，并附有整体工序流程图；
2、甲方应对精装单位的施工组织设计进行审核，并填写《 施工方案审定单》
第三节 材料供货
三、甲供材的供货及验收
1、工程部会同监理公司、精装总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接交给精装总包单位进行保管、使用。同、封样标准和有关规范要求进行进场材料和设备检查验收，见《进场（或甲供材）检查表》。验收合格后做好入库交接手续，几方签字，明确交接前后的责任划分；
3、工程部检查材料是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；
4、对于分包项目，如厨柜、地板、设备(厨房设备、空调等)，工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装。安装后应做好验收，合格后实施成品保护。
四、甲供材的的存放及保护
1、精装总包单位对材料、部品的保管存放妥善，做好成品保护工作；精装总包现场应设置甲供材料库房，做好甲供材料入库后的管理；
2、甲供材看护管理责任约定：
1)甲供材的看护管理责任由精装总包负责，并设专人负责；
后期精装修房交付前期，不同人员进场维修频繁，精装总包应加强进场人员管理，每个需要进场的分包单位需向总包备案，每栋楼设有楼栋长，钥匙专人负责，进场维修必须经过楼栋长许可备案，由专人陪同维修人员入户维修等；
2)开关面板，龙头、灶具炉芯这些小件及易于携带的物件最容易丢失，建议到交付小业主之前进行安装。
3)分户门锁及门把手属于易损坏材料，施工过程中成品保护难度较大，因此门锁的安装时间安排在室内各分部工程基本完成，达到验收条件前，施工过程中可以使用临时锁代替。
第四节 工程移交
一、交接验收程序：
1、土建总包在内装施工阶段按照土建总包与精装总包移交的要求及细则做移交样板间，经甲方、监理验收确认合格后方可大批量施工；
2、精装交接验收前，应制定交接验收方案，验收方案中应明确验收内容、验收标准、参加人员、检验仪器(或工具)、交接范围（可参考《精装标准合同》协议书附件的相应内容）等内容；
3、由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理等进行交接验收，并填写验收记录。交接验收中发现的质量问题应拿出整改方案进行整改，符合要求后及时进行交接并填写《工序交接验收单》需由项目经理签字确认。
4、精装总包与甲分包单位进行界面移交，并填写《工序交接验收单》需由项目经理签字确认。
5、总包单位应将顶板内敷设管线的区域进行填写明示，以备后期精装吊顶时在顶板上固定吊筋时破坏顶板内敷设的管线。
二、工作界面移交
1、按约定界面进行移交。
土建总包及独立分包单位在移交给精装修总包前应做好铝合金门窗、阳台栏杆、入户门等的成品保护工作。
①土建总包与精装总包界面移交：
②独立分包单位与精装总包的界面移交
2、应从以下主要方面进行交接验收：
①内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。
②外门窗(含分户门)质量。
③已完阳台栏杆的质量。
④平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。
⑤室内空间尺寸、净高、（主控轴线）以及楼层标高。
⑥排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。
⑦建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。
⑧烟道设施及附件质量。
3、工程在完工验收前，精装修总包单位及独立分包单位应各自对自己的工程做好成品保护，价值高且容易拆卸的物品（如龙头、厨房电器等）应在交楼后才进行安装，以免丢失。
第五节 测量放线
一、精装施工单位进场后，选择某一楼层的所有户型将室内的构件、设施设备及不同的装修做法范围弹线放样定位，每完成一户型弹线放样定位后先进行自检；
1、墙体定位、户内门洞、吊顶标高；
2、床、床头柜、衣柜体；
3、厨卫间柜体、洁具以及电气设备（油烟机、热水器、灶具等）安装位置；
4、开关、插座、管线、灯位等
5、墙地砖排版、
二、甲方工程部、设计部及营销部对放线结果进场检查复核，并填写《施工样板报验单》；
三、施工单位开始大面积弹线放样定位；
第一节 地采暖施工
一、材料控制
1、保温板材料的技术要求：
2、反射膜的技术要求：
3、钢丝网的技术要求：
4、采暖水管的技术要求： ，严禁中间有接头
4、集分水器（铜制的）的技术要求：
材料进场前应明确品牌、规格、有关技术标准，并做好材料封样。
二、施工样板
1、大面积施工前对不同户型需做施工样板；
2、按设计要求工序先对房间内地暖管进行敷设；每道工序做完后进行验收，管线交叉及管线进入卫生间，分水器与温控器的连接线的暗埋；
3、敷设过程中做好施工工艺和工序样板；
4、经各方验收合格后填写《工序样板验收单》；并将各方认可的验收标准进行文字及图片描述后上墙张贴，以备后续班组施工的参考及执行标准；
三、施工质量控制
1、保温层铺设应平整、排列严密，板缝间用胶带固定粘牢，板材不得有损坏；
2、反射膜铺设应平整不得有褶皱，遮盖严密，不得有漏保温板或地面现象，反射膜用胶带粘连；
3、管道敷设应与设计回路相符合，管道敷设间距与设计相符合，避免出现管道交叉现象，分集水器到地面部分管道必须加保温套管，管道端口应采取临时封堵措施；加热管固定点
第一节 地采暖施工
的间距，直管段部分固定间距宜为 0.7m-1.0m ，弯曲管段部分的固定点间距宜为0.2-0.3m 。
4、砼施工前确保房间四周边界保温带已完成，房间门口设置伸缩缝，长边大于6米房间也应设置设缩缝；
5、集分水器安装完成后应进行压力试验，试验压力为工作压力的 1.5倍，并不小于0.6Mpa。检查加热管及集分水器连接处是否渗漏。
6、浇筑细石混凝土，并及时覆盖洒水养护，不少于7天。
7、对地暖的施工，严格按施工程序施工，同时加强过程中的检查和保压工作。施工完成后及时用细石混凝土找平保护，找平高度为覆盖管子10mm至20mm左右。
8、面层伸缩缝的留置；
四、验收标准
1、采暖管在弯曲敷设施工中严禁出现死弯；
2、分水器处出地面管路要求垂直于地面，排列整齐、美观；
3、管道系统安装间断或完毕的敞口处，随时封堵；
4、暗埋在混凝土保护层中的管道禁止有接头；
5、加热回路的安装不得有交叉；
6、伸缩缝需布置在固定点上；
7、面层无开裂、露管、外露钢丝网等。
8、平整度应满足要求：
未完待续。。。
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