导读：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。
（文/张玉 编辑/马友友）对于很多地产从业人员而言，2021年是变化巨大的一年。持续收紧的融资策略和频繁发布的调控政策，让这一年也同样是漫长甚至充满煎熬的一年。
作为“靠天吃饭”的行业，中介成为最直接受到影响的行业。
不少中介行业人士向观察者网坦言，今年的确变化很大，“上半年还好好的，该扩张的扩张，下半年突然就不行了，市场有休克的味道，这个对行业的影响是很大的”。
一夜之间，仿佛所有的中介巨头都在进行调整，精简人员，裁撤边远地区的门店。
值得一提的是，尽管行业呈现巨大变动，中介渠道的效果有所减弱，但中介作为渠道的成交占比仍在升高。根据CRIC不完全统计显示，全国大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，仅少数城市渠道使用率处于较低水平，不足两成，而天津、南宁、昆明等城市渠道成交占比高达70%以上。
下半年突然遇冷
对于今年房地产行业的行情，基层中介从业人员刘倩（化名）深有感触。用她的话说，“今年的房地产市场比较皮。”
刘倩向观察者网表示，今年上半年市场环境还挺好，三季度突然特别不好，“尤其是现在天冷了，疫情也开始加重，客户感觉明年房价还有可能降，都不着急”。
上半年，刘倩带看的客户，看不了几套就成交了。而现在，客户已经不接她电话了。
业绩不好做，人员流动也是难以避免的事情。在刘倩的公司，很多刚入职的年轻小姑娘，觉得一个月的工资太少，纷纷转行去商场卖东西。
刘倩的工资包括底薪 提成，一个月完成8000元的中介费（KPI）就可以拿到底薪，新房销售会有另外的提成。而如果达不到8000元的业绩，不仅没有底薪，还要自己交保险。
在刘倩所在的北方城市，卖一套房子买方和卖方各自需要承担1个百分点的中介费，而以一套80万元的房子来看，一个月只需要卖出一套房，就能达到公司的要求。刘倩店里一位有五年经验的女员工，多的时候一个月的业绩就有7万多。而现在业绩不好的时候，有时候新员工两个月都卖不出去一套房。
曾经做过销冠的上海中介吴彬（化名）向观察者网表示，从7月份之后开始，客户成交量明显减少。今年8月份，上海开始规范二手房信贷市场，二手房贷款实施“三价就低”原则。上海二手房房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以“三价就低”原则作为房贷申请标准。
时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。历史长河中的每一次细小的举措和变动，在时代车轮的某一个阶段，影响都是深远而巨大的。
“三价就低”政策导致上海二手房的销量直线下滑。吴彬举例称，今年12月份上海二手房共成交1万多套，而此前好的时候二手房的月成交可达四五万套。
CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2021年上海二手房全年成交套数为27.83万套，同比减少8%。2021年上半年高点的月成交套数为4.46万套，下半年低点的成交套数只有1.2万套，低点较高点的降幅为73%。
二手房业务做不下去之后，吴彬很多原来的客户，都转行到一手房领域，或者直接转行了。“客户买房的话基本上要达到全款状态，很多人拿不出这些钱，所以成交非常困难。”
行业巨头受波及
“我们没有想到今年市场如此剧烈，一季度还是阳光普照，三季度已是至暗时刻。我们没有想到市场如此脆弱，市场主体躺平之快，土地降温之快，大大超出预期。”在对2021年回顾和2022年房地产市场的展望中，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰如是说。
今年3月，链家旗下贝壳找房APP在上海二手房突然由超过3.8万套减少至1.6万套，一夜之间少了一半。根据上海房管局相关规定，链家将不符合要求或资料不够完善的房源暂时性下架，并及时联系房东补交资料，尽快完成房屋核验工作，待核验完毕后再陆续上架。
截至2022年1月5日，贝壳找房上可以看到的二手房源仍然只有21837个小区，房源数量恢复缓慢。
今年10月，关于贝壳找房上海研发团队全员被优化的消息引起巨大轰动，裁员补偿为“N 3”。虽然最终被确认仅仅是以金融业务为准的部分上海研发业务，这场团队优化还是在行业引起了不小的震动。
除了贝壳找房，观察者网采访了解到，像中原、链家、太平洋、我爱我家等位于偏远地区的很多门店就直接被裁掉关门了。比如，中原位于松江板块、闵行板块、嘉定板块的一些门店就被裁掉了。
今年4月，国务院金稳委会议指出，要继续加强资本市场基础制度建设，促进资本市场平稳健康发展。证监会持续强化中介机构“看门人”责任，保持对违规违法行为的高压态势，加大执法问责力度，以严监管倒逼中介机构归位尽责。
根据山西晚报报道，从今年8月起，太原房地产中介行业进行大整顿，对于市场上没有完全清理的首付贷、套路贷等下狠手，对不合规行为进行大片清理，确保市场健康发展。
根据北京市住建委日前发布的官方消息，2021年北京市区住建房管部门共开展房地产经纪机构执法检查5650项次，实施行政处罚457起，处罚金额575.5万元，其中市住建委执法部门处罚110起，罚款金额197万元。
一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网坦言，因为市场本身就出现了一个从特别热到“速冻”的过程，出现了比较大的波折。头部几个行家的规模都在收缩，门店的数量都在减少。
上述业内人士指出，随着这两年市场越来越热，今年最重要的一点就是监管越来越严格，市场越来越规范，“我们的感受就是，城管也好、信息办也好、网络办也好，都会频繁地进行抽查，该整改地整改，该处罚地处罚。今年最大的特点就是，市场规范程度越来越高。”
“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”在李文杰看来，无论未来世界如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，终将穿越周期、屹立潮头。
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