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确定了!房地产是支柱产业,还是被承认了!
12 月 11 日,在中国国际经济交流中心主办的「2021-2022中国经济年会」上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就表态:「房地产是支柱产业,住房更是居民的消费」。
的确,长期的楼市阴霾让整个市场承受了巨大压力。而在最新的会议过后,楼市还将稳定发展的信号释放,从中也能看出,明年的楼市运行相对现在会整体会有所「改善」。
于南京而言,迫于年底房企回款压力,部分在市场上放风已久的楼盘,也纷纷亮相。前有长江华府、南宸紫阙等顶级豪宅,近有卓越晴翠府、越江时代这样的中高改善。
随着11月底核中核中交锦方的收官,正核板块目前已暂无新房入市。唯一被市场密切关注的江北正核纯新盘——晴翠府,据说将于近期首开,约500套房源,可以说是年前核心区最大一次体量的开盘。
目前正核板块暂无新房供应,年内新房上市量主要集中在青奥及江北城南中心,而如今,纯新盘晴翠府的到来,也意味着核心区与青奥、江北城南中心「正面交锋」的场面正式拉开!
令人惊喜的是,晴翠多楼栋被限在4万以内,面积112-165㎡五种,最快下周领销许入市!而对于晴翠府 3.95 万/㎡的均价,不少人表示还是贵了,毕竟不是核中核的位置,价值上自然无法与中交锦方相提并论!
根据江核几个盘的入市节奏,晴翠府与越江时代大概率会前后脚开盘,4万/平的晴翠府与3.6万/平的越江时代,同为核心区,到底是买好地段下的一般产品,还是选择次能级地段的上等楼盘?欢迎底部留言评论。
晴翠府沙盘
晴翠府前身为卓越江核G12,在去年6月份,经过38轮竞价,被卓越以总价15.7亿斩获,楼面地价23288元/㎡,仅此于目前江核新希望G20、大家G26(即和光锦棠府,23556元/㎡;天宸江樾,23524元/㎡)之后的核心区第三幅高价地。
相比前两盘,卓越G12毛坯限价,达到了35000元/㎡(上涨了约3000元/㎡)。以致于卓越拿地当天,有不少媒体预测,一年之后的江核房价会突破4万/㎡大关。
而近半年以来,随着项目上市节点临近,当大家都信以为真正核房价「破4万/㎡」志在必得之时,晴萃府突然释放4万/㎡以内的消息,价格有惊喜?还是震惊了不少业内人。
晴翠府由四个小地块组成,其住宅B/D地块规划18栋15-26F住宅(8栋17-18F小高层 10栋24-27F高层),主力户型112、127、129、143、165㎡五种,共计约1400套房源,住宅毛坯限价3.5万/㎡;A/C地块主要总体量近13万方的公寓和商业体部分(引入京东MALL和卓越汇广场)。
上周日,项目143㎡样板间开放,精装方面,选用了日立、兰舍,菲斯曼,西门子,摩恩,欧普,高仪、汉斯格雅,杜拉维特等品牌。配备装修包之后的均价预计3.9万/㎡,目前尚未明确交付标准。
不得不承认,卓越的营销做得很还不错,在核心区板块内改善大行其道之时,卓越便早早开放了展厅,借机炒作了一把。确实,核心区的产品是越来越稀缺的,尤其是小高层产品!
价格方面,据销售透露,高层加包后均价38000-39000,小高层约40000-41000。由此可反推项目精装升级包约2000元/㎡-3000元/㎡,还是非常实在的。
下面再说说这个项目一些微观局面环境。
卓越晴翠府南至浦滨路,北至悦辰府,西至定山大街,东至广西梗大街,紧邻(在建中)地铁4号线二期“浦滨东路”站,是个不折不扣的地铁上盖TOD项目。
项目东侧有在建的华润万象商业,卓越也自带一定体量的商业,未来在此生活,不必为购物逛街问题烦心。
新房方面,目前仅晴翠府一盘供货,同为卓越的G17项目(今年9.26拿地,毛坯限价35000元/㎡)规划6栋高层,预计会在晴萃府之后入市。
而到明年,这个板块内预计还会有四大新盘补仓,尤其是正核中铁建G19,毛坯限价38000元/㎡,加包后将会突破4万/㎡,会比现在的晴萃府还要高。
青奥板块:
保利G14地块,规划高层,位于颐和铂岸江璟附近,毛坯限价32660元/㎡中海G15地块与保利G14地块相邻,规划高层,毛坯限价32620元/㎡;
核心区二线板块:
卓越G17地块位于华润国际社区附近,规划6栋高层,毛坯限价35000元/㎡;
龙湖G18地块位于润辰府附近,规划高层,体量不大,毛坯限价35000元/㎡;
核心区一级板块:
中铁建G19位于中交锦方附近,商住混合用地,毛坯限价38000元/㎡。
另外,晴翠府所在的子板块属于核心区二线板块,并非所谓的核中核,这个区域内以高端居住为主,生活配套较为成熟;而核中核定位为江北金融新区门面,商务属性更强,这一点从毛坯房限价梯度差可以看出。
目前晴翠府周边二手房,华润国社挂牌价4.5万/㎡,最高成交已达4.8万/㎡,同等产品下,新房与二手房至少存在5000元/㎡的倒挂。
加之核心区地段的稀缺性,又离正核CBD相对较近,还是地铁上盖。所以对于看好核心区资源的购房者来说还是比较诱惑的。
相对于核心区晴翠府,位于青奥板块的越江时代的也释放首开消息,加包后均价预计3.5-3.6万/㎡。预计12月首开1、6、9号楼,共313套房源,产品户型建面约110-143平米,首付预计3成起,
从板块来看,越江时代属于青奥板块,以青奥体育公园为中心,定位为宜居、宜业、宜游的综合功能组团,相比城南河以北的颐和铂岸江璟,越江时代位于城南河以南更靠近研创园。
项目由招商蛇口、新城、弘阳、新希望四家联合打造,招商操盘,拟建12栋24-27F高层住宅,建筑面积110㎡起,将打造110㎡、128㎡、143㎡三类共5种改善户型。
社区内部自带约3800㎡集中商业体,另规划一栋写字楼,预计将引进一家中国500强企业总部,整体集住宅、商办于一体。社区容积率为2.5(含商业部分),绿地率约43%,后期物业由弘阳物业承担。
社区内共规划两个大门,分别为南门和西门,南门靠近研创园板块,西门靠近高新技术开发区,小区内部采用错落式布局,依照「一心两轴五园」规划布局,在05、06#之间打造了超大中央花园景观,同时,社区还配备了架空层户外社交空间。
本次公开的143㎡样板间,入户子母门,玄关柜,尤其是朝南落地窗设计,非常震撼。据销售表示,落地窗必须在买包的前提下,如果不买包,是半落地阳台。
厨房内部设备有油烟机、灶具、洗碗机、一体式橱柜、洗碗池..墙边预留有冰箱位置。
卫生间飘窗设计,智能马桶配置,还配有电热毛巾架等设备。
143㎡户型装修样板间全屋干区为墙布交付,客厅地面为地砖材质,配置中央空调、地暖、新风等设备,全屋还将配置智能化系统,具体交付清单以案场通知为准。
新房方面,同属青奥板块的颐和铂岸江璟目前毛坯限价3.2万/㎡,未来新房全装修价格约3.6万/㎡左右,与越江时代价格相近;西边城南中心位置稍微偏南,且不属于江北核心区范围,价格稍低,如天悦锦麟,金陵星图,加包后的均价约32000元/㎡。
500强、≥40亿级企业总部!敢叫板核中核、对标河西中,被称之为江核「第二中心」的青奥板块,热度正在回归!
二手房方面,目前同区域内二手房保利西江月价格已超40000元/㎡,且仍然呈上涨趋势,与之相比,越江时代属区域内倒挂盘。
总体来看,晴翠府所在的江北核心区,与越江时代所在的青奥板块,两盘同属于核心区,从地价、区域规划发展来看,未来房价有一定上涨空间。
还是那句话,首套自住该买还得买,而且要趁早买。况且年底,房企为冲刺年终任务,都有一定的促销价活动,这个时候买房也是一年当中最佳上车时机。
拿越江时代来说,地处江北核心区青奥板块,虽然板块整体呈宜居属性,但板块内不乏奥特莱斯砂之船、长江之舟等大型商业在建。
江北青奥板块与河西奥体板块属同等量级,加之更靠近研创园,随着配套不断落地,产业不断升级,高薪技术人才不断输入,后期板块价值体现,价格也将实现补涨。
最后给大家解惑一道选择题:假设同为核心区的两盘,到底是买好地段下的一般产品,还是选择次能级地段的上等楼盘?
依目前核心区的二手房溢价来看,地段的价值往往会高出产品本身,个人认为,预算够得前提下,优先考虑核心区地段,同区域内,再比产品。
另外,鉴于5-10年核心区各子板块产业,人口导入,及综合发展势能的差异,高起点、强规划、上车门槛低的次能级“尖子生”地段,比如青奥,也可作中产改善的备选方案。
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