现代快报讯 （记者 孙玉春）如今，精装交付的楼盘越来越多，一旦遇上品质不佳的精装房，业主一直要为维修操心，就成了花钱买罪受。近期，无锡经济开发区朗诗新郡二期的业主向现代快报记者反映，他们2020年年底拿的房，精装修问题很多，而开发商只是维修，难以解决根本问题。而在记者向开发商了解情况时，公司负责人则表示，项目几乎不赚钱，并做出了对精装修价格较高的解释。
拿房之后发现存在很多问题
近期，现代快报记者实地察看了朗诗新郡二期25栋41单元401邵女士家，她家的房子从2020年底以来还空置着。
邵女士家房子的建筑面积是128.28平方米，套内面积是106.85平方米。朗诗新郡二期是2018年11月份开盘，邵女士等人是2018年8月下旬与开发商签订商品房买卖预售合同的。
当时，“老盘新开”的朗诗新郡二期是滨湖地区的一大热门盘。因为前一开发商一直未启动建设，无锡新都房地产开发有限公司接手使楼盘复活，一炮而响。
△ 邵女士的房子
朗诗新郡的名称来源于项目是新都与朗诗合作进行开发，项目采用了朗诗的品牌管理，并引入“三恒”系统。现代快报记者了解到，邵女士的房子单价是每平方米30895.76元，其中装修单价是每平方米6000元，装修款总价将近77万元。
可是，在去年年底拿房后，邵女士发现装修存在不少问题。
△ 邵女士家卫生间的墙砖很多都有一道道划痕
卧室地板踩上去，有些地方明显松软；主卧衣柜里一个地方原本是应该安装保险柜的，结果工人竟然忘记安装电源；卫生间的墙砖很多都有一道道划痕，施工方却说是花纹。可是，在市场上，邵女士根本找不到这种砖。
△ 邵女士家窗户的密封胶条几乎都是烂掉的
门窗这一块问题很突出。记者看到时已经维修过了，此前一些业主家的入户门关上后还能活动，一推就有声响。而邵女士家所有窗户的密封胶条几乎都是烂掉的，东缺一块西缺一块。
△ 业主周先生家新风系统出风口里的垃圾
遇到类似情况的业主还有不少。据业主周先生说，新风系统出风口里垃圾很多，有业主清理出两大盆。还有人发现，安装好的柜子底下压着橘子皮。施工毛糙之处很多，有柜子安装反了，有些住户厨房间的窗户被水龙头挡着竟无法打开。
△ 业主购房合同上关于装饰装修及相关设备标准的约定内容
现代快报记者了解到，在业主购房合同附件上有“关于装饰装修及相关设备标准的约定”，卧室、客餐厅为“立邦”“巴斯夫”或同等档次品牌的白色乳胶漆，室内地板是“朗诗成品定制”，厨具是“方太或同等档次品牌”。但是其他很多如厨房卫生间地面、墙面，只注明“地砖”和“墙砖”，窗户只注明“塑钢或铝合金”。
“我们没法一一比对，有些标明品牌却没有标明型号，差别太大了。还提到同档次品牌，这等于是没有明确约定。”邵女士说，样板房是直接的对照物，可是在交房前，开发商就把样板房拆了。业主留下的印象是样板房精致，自己的房子质量粗糙。
电器材料都按市场价，评估公司核出的精装修单价只有每平方米3795元
目前已经起诉开发商的是16栋35单元302室的业主虞先生，诉讼请求是开发商返还多收的精装修款。现代快报记者实地探访发现，他家的情况与邵女士家相仿。虞先生家房子的建筑面积142.6平方米，套内面积119.72平方米，公摊面积22.88平方米，商品房单价每平方米为32874.8元，包含装修款为85.56万元。
虞先生在拿房后进行公证，找来有司法鉴定资质的广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司（以下简称“装付宝公司”）进行装修造价评估，同时房屋放弃整修和入住，以等待法院可能的后续勘察鉴定。
其他几位业主跟虞先生站在一起，没有妥协，情愿暂时不入住。但由于维权过程漫长，据称有些业主已经放弃。
△ 广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司的还原造价评估意见书
装付宝公司的“还原造价评估意见书”是今年上半年形成的。现代快报记者了解到，在评估前，业主方希望得到开发商所选材料品牌、规格、型号，装修合同等资料，但是开发商没有提供。所以，装付宝公司是完全凭市场价和专业知识来进行评估。
周先生说：“业主考虑了装修工程的合理利润，参照其他小区和案例，在13%—16%之间。”比如烤箱，是按照单件10226元计算，这是业主们在网上按照同型号查询后选取的最高报价。方太的水槽洗碗机是按14000多元计价，没有打折或选取低报价。“而我们知道，小区精装修交付的，都是集中采购，价格有很大的谈判空间。”
按照装付宝公司的评估意见书，装修总费约54万元。
有一点值得注意，这份还原造价评估意见书，针对的是业主的套内建筑面积部分，也是大家认为实际采取了精装修措施的部分。但开发商计价时，是连公摊面积一起算在内的。如果用54万元对应虞先生家的建筑面积142.6平方米，精装修单价只有3795元/㎡。与合同约定精装修造价差额超过2200元/㎡，总金额相差31万左右。
如果认定开发商在公摊部分也采用了精装修，把公摊部分“吃掉”的装修款去掉（22.88*6000元/㎡，约等于14万元），业主套内面积的精装修评估造价仍然和开发商的价格相差17万左右。
开发商负责人：开发商精装模式与小装修公司不同
开发商无锡新都房地产开发有限公司副总经理陆某日前与记者、业主进行了对话。
陆某说：“钱花到位了，可能没管到位。”最终，引发业主投诉。
他认为，这个项目本身比较特殊，是新都和朗诗打造的差异化产品，不光是“三恒”系统，而且很多装饰跟着对应标准做的。不能说业主找的鉴定单位不专业，但这是一家广州公司，不太清楚相关标准。这个楼盘装修的用材追求低甲醛，因此在物料升级、现场管理等方面都会增加成本。他说：“凭据我们都有的。可能走到司法途径，我们才会拿出来。”
此外，他认为，在报价和开发模式上，实际的情况和业主理解的不完全一样。“开发公司要算利润、管理费，下面还有总包和分包单位，都要有管理利润。”开发商的一些进货价格可能不是那么低，所有的询价、报价都是通过集采体系来做，业主不能说开发公司定高了。
他表示，在精装修价格里面包含了很多间接费用，主要是“三费”——营销、管理和财务费用，但是这一块费用如何核算和分摊，占多大比例？陆某没有进一步说明。但是他提到，作为一个前烂尾项目，土地是2010年拿的，这么多年算利息成本也不低了。
职能部门：可督促开发商维修整改，业主认为违约可诉讼
现代快报记者了解到，朗诗新郡二期立项时还属于无锡市滨湖区范围，2019年后属于新成立的经开区范围。由于管辖上有交接和交叉，记者询问了滨湖区和经开区住建局，相关工作人员表示，几年前精装修不属于商品房验收范围，但现在已经纳入质检验收范围。如果业主发现房屋具体装修环节的质量问题，可以向住建局质安站反映，他们可以督促开发商维修。如果是有其他诉求，因为精装修是在合同里的，业主可依据合同起诉开发商。
今年4月份，业主曾向经开区市场监管局反映价格虚高问题，市场监管局在行政处理告知书中表示，新都房地产所售房源经过原无锡市物价局备案，相关备案情况和一房一价已经在售楼处公示，违法事实不成立。
专家：开发公司“三费”不应纳入精装修价格
北京金诉律师事务所创始人，北京法学会不动产法研究会理事戴金花认为，装修价格不应该含有开发商营销财务管理等“三费”，公司营销财务管理中的相关费用属于开发商的开发经营管理成本，一般纳入项目建设成本，购房者购房支付的购房款中包含了该成本，精装修价格中不应该再次包含该成本。
她表示，业主购买精装修房屋，实践中确实容易存在很多问题，务必要注意合同签署的主体以及合同约定的精装修内容。如果开发商违反了合同约定，可以追究开发商的违约责任。如果存在精装修价格虚高、虚假宣传等问题，可以向相关部门投诉举报。
现代快报记者了解到，此前无锡有过类似诉讼。在无锡市中院“（2018）苏02民终85号”判决中，法官认定，营销费、管理费、财务费及税金不应计入房屋装修成本。
据了解，1月19日，无锡市住建局发布《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》，自发布之日起实施。通知表示，新建成品住房价格由毛坯价格和基本装修标准价格两部分组成，基本装修的价格按建筑面积计算，基本装修价格标准应控制在1500元/㎡-2000元/㎡之间的合理范围内。同时，房地产开发企业在提供基本装修方案的基础上，可提供升级装修方案，供购房者在基本装修方案和升级装修方案中自主选择。
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