王凤林展示宁安小区《2016年业主委员会收入支出公示》，这份详细的收支单，使宁安小区的公共收益变成了一本“放心账”。 记者 周聪聪摄
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今天电梯里的框架广告走马灯似的换，明天小区里的展位推销你方唱罢我登场，后天广告条幅随风招展……随着小区广告纷至沓来，小区公共收益正成为业主们关注的焦点。
日前，石家庄市一小区业主代表就因小区公共收益同物业公司协商无果，将小区电梯内广告牌拆除。
业界认为，由于缺乏公开、透明的操作规范，一些小区的公共收益成了一笔“糊涂账”。
记者 周聪聪
“糊涂账”引发的物业纠纷
“地址上明明写着具体的门牌号，为什么不能送到家门口？”4月16日上午，家住石家庄某小区的张女士一上午陆续接到3个快递公司的送件电话，当她第三次小跑5分多钟到小区大门口接收快递时，终于忍不住质问起来。
“要进小区，每年得向物业交500元进场费，这钱都得快递员自己出。”
听了快递员不无委屈的解释，张女士的火不知道该找谁发，但越想越窝火。“这进场费我们业主不但一分钱没见着，还摊上这么多麻烦。”
快递员提到的这500元的快递进场费，不过是小区公共收益的“冰山一角”。
对小区里的广告，相信大家都不陌生。
记者走访时发现，时下，在很多装有电梯的小区里，电梯轿厢的3面厢壁上都挂着广告牌，甚至，有的小区还将电梯每面厢壁分割出左右两个广告位。
“每年，物业在每部电梯上的收益至少大几百元，好点的社区上千元，甚至更高。”一位广告公司业内人士介绍说。
电梯广告之外，小区广告更是花样繁多。横幅，公示栏张贴的传单，大型促销活动等，“大到装修公司、通信基站的入场，小到饮水机、自动贩卖机、小商小贩的进驻，以及小区公共用房出租等，都是物业的隐性收入。”一位曾在某小区物业负责收费的崔女士说，自动饮水机也要2000元左右的入场费。
与这位物业“管家”的“心知肚明”不同，绝大多数业主对小区公共收益并不了解。记者随机采访了一些小区业主，大多数对广告费、进场费、占地费、房屋租赁费等诸多隐性收入情况并不知情，也说不清楚这些收益的去向。
“有些物业公司为捞油水也是无所不用其极。”家住石家庄某小区的曹女士反映，“原来小区有四个大门，可东门偏偏被物业堵上盖了两间店面出租。”
小区物业“创收”的办法可谓比比皆是。
张女士所居住的小区，原本用得好好的门禁和梯控系统，在去年底被物业自作主张换了一套新系统。“换卡每张50元，每家至少三张吧。”不过，更令张女士气愤的是，“后来一打听才知道，新换的这套系统竟是有些商家为了在拦车杆上做广告白送给物业的，物业等于两头敛钱。”
然而，随着人们法律意识的不断增强和物业服务市场竞争愈发激烈，人们越来越关心小区公共收益，物业“中饱私囊”引起的纠纷持续攀升。日前，石家庄盛世御城小区发生的业主拆除广告牌事件，就是其中一例。
民盟石家庄市委员会的一份调研报告显示，石家庄市2016年1-10月物业投诉为1428件，是2015年同期的1.93倍，是2014年同期的2.32倍。物业服务企业与业主的矛盾有升级态势。
“近几年，小区公共收益纠纷占物业纠纷的比例也在持续上升，目前比例为20%左右。”石家庄市物业管理协会秘书长刘明说。
而且，公共收益纠纷，往往会成为种种物业纠纷的导火索。每当业主对物业的服务不满时，很多小区业主便以公共收益被物业据为己有为由，拒缴物业费，形成僵局。
2015年，民盟石家庄市委员会曾对此进行过调研，结果显示，74.5%的物业公司从来不公布物业费的收支情况，仅有15.7%的物业公司会定期公布。因此，服务水平和收费标准得不到业主的认可，不少业主不愿意缴纳物业费。50%以上的物业公司认为，收物业费是老大难问题。
公开才能让话题“脱敏”
“公共收益是个敏感话题。”一位小区物业经理对此并不讳言。
根据《物业管理条例》，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。“小区公共部位的产权属于全体业主所有。因此，小区公共收益，业主有权要求公开。”但在具体操作中，物业财务公开的却是凤毛麟角。记者调查走访发现，几乎没有业主知晓物业财务收支情况。
这不免令人困惑，为什么物业明明了解相关规定，却对财务收支“守口如瓶”？
“没有业主委员会的小区，这些费用确实是由物业来收取，但说我们借此盈利有失偏颇，因为这笔收入主要还是用来弥补公共费用的不足。”青园小区铸恒物业公司总经理吴谦告诉记者，“物业公司的主要收入来源是物业费，可目前石家庄的物业费标准是2004年制定的，如今过去十几年，这一标准仍未改变。”
“2005年，我们雇个保洁工，工资是每月400元，现在是每月1800元。”吴谦给记者算了一笔账，“青园小区是一个老旧小区，最早的房子建于上世纪80年代初，基本都是各单位圈地自建房，原涉及59个产权单位，是一个自然形成的大社区，大院套小院比较普遍。由最初产权单位管理的福利物业，到后期的产权单位逐渐退出，直至没有物业公司管理服务。2014年由裕华区政府主导，引进铸恒物业提供保障性物业管理服务，我们的管理面积是20万平方米，每平方米物业费0.45元，满收是每月9万元，但实际只能收大概80%，是7万元左右，我们的员工一共36个人，光工资一项的支出就是7万多元。”
随着物业人工成本和公共设施维护管理费用的快速增长，很多公司的物业费都存在一定缺口，只能靠公共区域的收费来贴补。
“不说修剪树木、摄像头采购维护、排污管道维修、排污系统清抽维护，单是定期清理居民随意丢弃的废旧家具、装修垃圾等杂物的钱，仅去年一年就达到近5万元。”吴谦说，最让物业头疼的是老旧小区公共设施维修，“虽然按理说应该启用维修资金，但老旧小区基本都是房改房，当初买套房子可能才花一两万元，交纳的维修资金很少，到现在很多都花没了，就算还有，也少得可怜。”
吴谦说，这也是为何物业公司不愿涉足老旧小区的原因，有的甚至中途“抛盘”。“对于物业服务费标准的上调，因为我们是保障性物业，中标价格和收费标准是有严格规定的，其他小区的物业费标准上调也是困难重重，要征得三分之二以上的业主同意。”
由此，公共收益被物业在内部“腾挪”也就不足为奇了。
“小区的公共部位该经营还得经营，这是小区公共经费的有益补充，也是有合法依据的。”刘明介绍说，按照我国《物业管理条例》相关规定，公共区域的经营所得应该归全体业主所有，物业可以收取一小部分作为经营费用，其余用来弥补公共维修资金的不足。
“没有经营收入，有的小区物业费起码每平方米上涨五六角。”刘明说，物业公共收益取之于民、用之于民，用于弥补小区公共设施设备维护是合法的，也是业主能理解和接受的，“但该公开的应该公开。”
刘明介绍，石家庄市物业管理协会一直在要求全市1000多家物业服务企业对公共收益进行财务公开，单独设账，做好公共收益的分配和公示，但由于物业公司数量众多、良莠不齐，实际操作中也并非都能按规定办。
“物业费是笔糊涂账，物业喊着亏损要涨价，但小区公共收益有多少，用在哪儿，居民也不知道。”河北政法管理干部学院肖辉教授认为，“在纠纷越来越多的情况下，物业财务公开势在必行。”
实践证明，主动公开，不仅能化解业主和物业之间的猜测和隔阂，也有助于解决物业公司“挑肥拣瘦”的问题。
两个月前，石家庄市宁安小区在小区的公开栏，贴出了《2016年业主委员会收入支出公示》。在这份公示单中，收入、支出、余额，每笔账目都列得清清楚楚。
“我们和物业签订合同，约定公共收益由物业和业委会三七开。”拿着账本，宁安小区业委会主任王凤林介绍，2005年3月，开发商留下的小区物业因为财务问题和居民积怨日深，一夜之间“人间蒸发”。随后，小区成立业委会，由业委会公开招标引进物业公司，与其签下合同，明确了公共收益分成和财务公开办法。
“如今在宁安小区，你找不到一个地锁，没有私搭乱建，业委会还专门组织成立了‘银发催缴队’。”宁安小区社区党总支书记张聚杰说，公共收益的公开，使物业工作的开展也顺畅起来。
“宁安小区的物业费收缴能达到100%，这在老旧小区几乎是难以想象的。”对此，自2005年便进驻宁安小区的新世纪物业公司宁安小区物业公司经理王振明很自豪。
“糊涂账”如何变成“明白钱”？
最近，宁安小区刚刚完成小区18栋楼108个楼道走廊的粉刷。
“为了货比三家，我们年前就开始忙活了。”王凤林说，为了节省经费，他们甚至跑市场看设备，问价格，比较自己动手和外包哪个更合算。“最后我们选的这家是喷墙，比刷墙便宜不少，每个楼道才400元。”
自从有了业主委员会，宁安小区的公共收益变成了一本“放心账”，小区前后的巨大变化也让其他小区业主争相参观、学习。
据了解，我省成立业主委员会的小区比例偏低，刘明介绍说，目前石家庄市业委会成立比例为20%左右，略高于全省平均水平。
对于物业“导演”的公共收益“糊涂账”，有专家将主要原因归结为缺少与物业服务公司对等的业主主体——业主委员会。
不过，成立业委会就能保证公共收益这本“糊涂账”变成“明白钱”吗？
一位物业经理告诉记者，很多小区的业主委员会“成立一个乱一个”，连作为物业方的他，都为业主委员会的运行捏一把汗：“法律对业主大会的议事日程有规定，可是具体谁监管，怎么监管，怎么进行约束，怎么改变业主委员会‘费力不讨好’的尴尬境地，这些都是问题。”
看似简单的公共财务公开，除了涉及业主委员会的监管问题，其实还涉及更多权利、义务的明确。
“《石家庄市物业管理条例》第21条规定，物业服务企业应公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况。但具体多长时间公布一次？对拒不公布的物业公司有哪些处罚措施？显然这些都需要明确。”民盟石家庄市委员会一直关注物业管理服务长效机制的构建，2015年、2017年先后两次提交提案，参与编写提案的民盟盟员龚蕊介绍。
同时，龚蕊指出，我省现行物业管理条例，一般只对业主大会、业主委员会与社区居委会之间的关系提出了原则性规定，而居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清，责任不明，居委会行使“指导、监督”职责的实施办法也不明确。
“不明确就会带来混乱。比如，有些居委会找各种理由不支持成立业委会，业主自我管理缺乏程序性法律法规，又或者出现业主大会、业主委员会不接受居委会的‘监督、指导’，甚至与其对立。”龚蕊说。
记者了解到，河北新闻网后台就收到了许多投诉。
香河一小区的业主委员会，在业主们毫不知情的情况下“被”居委会成立；三河一小区不满物业服务，想通过成立业委会更换物业公司，虽满足成立条件，但4年内遭遇多部门推诿，成立无果，物业公司更是以断电相威胁；鹿泉一小区业主大会召开时，物业公司组织了一帮人闹场子，虽有居委会从中调解，但双方相持不下……
“目前，我们涉及物业管理的相关法律法规还有待细化完善，要进一步量化服务标准和程序，明确业主、物业公司、政府相关职能部门等各方的责任权利义务，这才是解决问题的根本。”肖辉说。
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小区是城市治理的基础单元。近年来，随着业主法律意识的提高，对小区公共治理也提出了新要求。小区公共收益争议等物业纠纷，暴露的是物业服务相关法律法规的不健全、企业操作不规范等问题。
同时，随着物业服务越来越市场化，一个健全有序的服务市场的发展，需要相关法律法规的完善和细化来支撑。针对小区公共收益等管理问题，一些地方改革出台相关富有针对性和操作性的条例和规定，梳理这些探索举措，我们或许可借鉴一二。
小区物业费该收多少，怎么收？这一直是业主关心的问题。
《青岛市物业管理条例》规定，物业管理企业可以提前收取物业服务费用，但提前收取的物业服务费用不得超过三个月。如果物业服务合同约定先服务后收费的，则依照约定执行。
不过，对于该收多少的问题，不同于多数城市按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，《南京市住宅物业管理条例》就取消了政府定价，无论前期还是后期都交由市场决定物业费。前期开发商是业主，通过招投标的形式进驻物业单位。后期业主委员会成立，如不满前期物业公司的物业费用，可以请新的物业公司提供服务。
前期物业一直是业主们关心的焦点。很多业主认为开发商在选择前期物业公司时必须公开招标，并限定一定的服务时间，在小区业主委员会成立后，小区与前期物业的合同必须强制解除。
《青岛市物业管理条例》基本采纳了上述建议。其中规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。该条例还提出，前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年，分期建设的物业除外。期限未满，如果业主大会选聘新的物业管理企业，前期物业服务合同终止。
公共收益是个“香饽饽”，业主对此享有知情权和监督权，但究竟如何公开，公开频率如何？
《宁波市住宅小区物业管理条例》对此进行了规范，他们规定，物业企业应当于每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支、使用等情况，接受业主的监督。
成立业主委员会，由居民对小区实行自治管理，出发点虽好，但实际上也存在一定风险。如何监管业委会这个业主选出的“执行机构”，避免出现业委会“费力不讨好”的尴尬？现行的居委会、物业、业委会分权而治的管理方式，还有待完善。
现实中，一些业主委员会期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业，换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品等问题，严重影响下一届业主委员会工作开展。对此，《上海市住宅物业管理规定》就创设了业委会换届改选过渡期制度。
上海市这一规定明确，在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交到房管办事处。同时，规定还对换届改选期间业主委员会的权利作了限制，除维持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业服务企业，以及就物业维修等重大事项作出决定。
此外，鉴于部分小区业主委员会在筹备、成立伊始存在人选缺乏标准、人员素质不理想、日常运作不规范等问题，上海市还明确，在业主大会筹备组成员中增加乡镇人民政府或街道办事处、房管办事处等政府部门代表，居(村)民委员会代表和建设单位代表，加强政府对业主大会筹备工作的指导、监督，帮助业主把好业委会“人选关”。
针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，上海市还明确，业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求，组织召开业主大会会议。
随着物业服务市场竞争越发充分，很多物业服务企业已经将“晒账单”作为服务内容的“必选”。
北京万科物业服务有限公司每一个季度都向业主公示一次账单。具体做法是：前期在签订《物业服务合同》时，取得所有业主对经营“共用部位、共用设施设备”的授权，但业主也有权利不委托物业公司来进行经营。在万科被授权的小区中，这种收益有多重分配形式，比如50%纳入公共维修基金，另50%则补充到物业费上，用于公共服务。
如今，“互联网 ”已经不是个陌生的词汇，“互联网 ”和物业搭档，也让小区物业账本有了更便捷的公开渠道和平台。
上海市闵行区一小区“物业云平台”，就是借助互联网，业委会、物业企业绑定身份后，可以通过手机、电脑等设备实时查看小区停车费、广告费等公共收益情况。同时，如果业主设置手机缴费提醒，只需扫一扫便可以通过微信、支付宝等在线支付物业费。交费后，税控开票软件及时开具发票并将数据上传云端进行记录。
文/记者 周聪聪
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