油烟机268w和230w的区别(油烟机38m和28m哪个好)

油烟机268w和230w的区别(油烟机38m和28m哪个好)

首页家电维修油烟机更新时间:2022-03-11 02:13:22

问题集锦-第18期

【问题1】房价上涨和下跌,哪种情况更容易出售卖掉?

回答:很多人认为房价便宜的时候容易出售,因为大家都爱便宜货,就像白菜一样,价格低的时候大家都去抢着买,价格高的时候大家望而却步。

但楼市恰恰相反。事实上,房价越是上涨,越是变贵,买房的人就越多,这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品,所以每当房价停滞不前的时候,大家都不愿意买、更愿意持币观望。当房价上涨时,反而急匆匆出手,越贵越买,股市亦如此,这是普通人的做法。投资客呢?淡季淘笋,熊市筑底,这就是多军能跑赢散户的秘诀

【问题2】去年宝中的房子涨了不少,还适合继续买进吗?还是等等再看?如果买那个小区最值得推荐呢,纯投资,预算500~1200W,谢谢!

回答:1.受前海带动的宝中片区是今年深圳涨幅最高的一个片区,宝中成为最大受益者。前海双扩容、大空港、新会展中心、腾讯BUff,新欢乐海岸等每一个利好都是刺激前海宝中房价的肾上腺素。

2.选筹方面,你的跨度过大不容易聚焦,就说1000左右的选筹:

西岸观邸,玖誉、熙龙湾二期,鸿荣源尚都、第五大道、幸福海岸等这些楼盘,有些目前单价八九万,依然是不错的标的。 火热的新盘海纳公馆,云玺锦庭也是外地人扫货抢手山芋。未来两年宝中还有都市茗荟花园二期、泰华海逸世家新盘,还将持续推动宝中的热度。槽点:西岸观邸四周都被未来的新盘挡着;凯旋城得房率太低,而且目前看的楼层也不好,能够接受就问题不大。入手年底或年初都可考虑入。

3.前海的几个楼盘也可考虑,城市山林,鼎太风华,诺德国际 前海时代,园林设计都不错,适合居家,邻近大南山。9号线马上开通 。前海自贸区里面的万象商业 都会在三年时间内完善,也有南山实验名校的学位加持,配套齐全后,这些楼盘3年内会大概率冲击11 水平。

4.一线城市房产成为了高净值人群资金避险的首选。深圳由于门槛低,成为首选中的首选。尤其是今年,深圳今年逆势而上的行情也反映出目前避险型投资的现状。未来能够超过深圳湾一号的也一定会出现在前海,但是目前还没有。

【问题3】我在福田老婆在罗湖上班,毕业来深圳8年,手上有230W,月入6W,孩子读一年级,住在布吉华浩源2房欠100,可售320。现在想换到布吉的健康花城或者福田的天泽花园3房。现在有2种考虑:1 保留目前现有住房,购买一套550左右的3房。2 出售现有住房购买一套650左右的,请问哪种更适合我或者有其它建议呢?麻烦大表哥老师给点意见,非常感谢!

回复:以上两种考虑都未必很好!建议卖掉布吉,还清欠款,450在手,然后分成100 300,留50在手,换成两套关内。一套3成,一套5成首付购买!需要的时候运用5改3技巧。

a.第一套:100首付,买300以内罗湖标的,主打学位和租金,贷款220,月供1.1w;可参考选筹在罗湖东门,人民南,湖贝,黄贝岭等片区关注。租金回报一般都有6k左右,用以出租。实际月供6k

b.第二套:300首付,适当GP,买600左右福田标的,主打住居和改善,贷款300,月供1.6w;可参考选筹在景田、石厦、莲花、新洲、大金沙、皇岗等片区关注。

两套备用金50w,是足以支撑两套月供2年,并且月供不足月入的35%,正向现金流充足,第二套是以5成首付方式,依然可以通过加按来获得2成(180w)来融资,第二套的标的适当扩大到700,也完全能支撑,取决于自身负债喜好。

【问题4】请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何?未来升值空间如何?

回复:鸿荣源尚峰主打14号线,高赠送,大品牌,龙岗第一梯队楼盘。

有的房子是片区好,前景好,但产品一般,比如碧海。有的房子是产品好,但片区一般,就后期增值潜力来说,前者会好于后者。尚峰属于后者,片区一般,但自身产品非常好,价值也已经反映在价格上。尚峰未来一直会是区域标杆,自住没有问题,但是投资潜力弱于其他板块。

【问题5】老师你经常说的7改3是什么意思?

回复:我们通常说的7改3,只有两种存在形式:

A.垫资全款抵押流

(首付3成 垫资7成,全款购房,做抵押贷款7成回垫资款)

B.按揭加按流

(首付3成 垫资4成,3成按揭购房,再做加按,用4成加按空间回垫资款)

区别:

1.全款流征信上不体现房贷信息,只体现抵押贷款,属于信用类贷款。首贷的名额一直都在,下一次卖房置换依然还是3成。而按揭加按流会有住房贷款记录,下次按政策就需要5成首付。

2.成本上全款流垫资的费用会多一点。假如多垫资100万的话,每天多出800块左右,大概需要使用15天左右,预计多出1.2万。

3.A类的抵押,通常需要企业来“过账”。B类的加按,个人就可以。

【问题6】我的情况是蛇口有一套福利房绿本,手里有500现金,年收50,想在南山或宝安入手一套住宅,请表哥给点建议!感谢

回复:1.绿本房是针对特定的对象(经济适用房、安居房、人才房、拆迁征地等),地价是经政府批准,并给予一定的优惠补贴,和政府公有产权的一类房产,该类房产所有权是受到一定限制的,不得买卖交易转让和抵押。目前根据有关政策,此类房产经住宅局批准并补交差额后,办理手续之后是能够准予上市,可转为红色房产证。经济适用房,5年后才能交易(安居房是10年),并且转让所得需缴纳30%作为土地补偿款。如果在没有转成红本之前,房主又购买了商品房,则经济适用房产权就会被政府收回供给其它申请人。

2.所以如果希望保留蛇口绿本房的话,只能用家人亲戚的房票再购买。要么就在满足条件的情况下,补缴差额土地出让金,将绿本转红本。

3.按照目前的收入和现金流情况,可选择800-900的标的,属于稳当的标的范围。

a.选择800的标的,首付400,贷款400,留100,月供2.1w;年月供25w;

b.选择900的标的,首付400,贷款500,留100,月供2.6w,年月供31w;

4.按照这个范围可以在APP上自行搜索一下,南山的前海南,科技园北,南山中心,蛇口,太子湾,宝中都可关注一下

【问题7】大表哥你好,向您咨询一下,现在老婆名下有阳光棕榈园120的3 1一套,欠款280w,月供14400,我名下金地上塘道87平的小三房,欠185w,月供9100;18年为了读书,把父亲的户口迁到深圳了,买了鼎太六期53平一房,欠315W,月供22400;目前我年近快40岁了,在互联网公司上班,年收入税前150w左右,目前存款60左右,请大表哥老师帮分析下,我这种情况,需要需要调整或者保持不动?

回复:1.你目前的房产与债务结构:

a.阳光棕榈园 980 欠280 月供1.4w

b.金地上塘道 520 欠185 月供0.9w

c.鼎太风华六期 600 欠315 月供2.2w

2.按照目前的收入情况,是完全能够供得起这三套的月供4.5w;

3.上塘没有问题,可以继续持有,片区跟涨待兑现。前海北区,像鼎太风华,诺德假日,阳光玫瑰园,前海港湾等这些小区,多是08年以后的,风格上也更年轻,有南山名校加持,不需要调整。需要优化的话,阳光棕榈园可以考虑置换。

4.阳光棕榈园在是前海北的超级大小区,03年左右,小区绿化率很高,花园很大、相对舒适;中海的管理也还行,小区是原来最早一批南山企事业单位的人住的,整体素质高,生活配套也成熟,缺点是相对老旧,前海中学学位也一般,再加上车位严重不足,虽然也是临近前海桂湾,沾了前海自贸区的光,但是前海北片区普遍楼龄偏老,不如前海南区诺德假日,鼎太风华这些片区的成长潜力高。北区的定位是整体偏自住。

5.如果再继续叠200的负载,月供在现有的基础上增加1w,置换掉阳光棕榈园,可以选择1200左右的标的三房,可以看看山语海3房,半岛城邦2期3房,海境界3房等等。当然如果到1400左右的标的,3房的选择就更多,大冲城市花园、华润城等等就不一一列举了。

【问题8】17年底买了南山瑞河耶纳联排268平4000w,19年底为了明德实验学位买了香荟雅苑103平1300w,全部都是全款,手上还有2000w左右吃银行理财利息,不知道怎么搭配合理,优化资源,您方便的时候可以约,愿意付费咨询,感谢!

回复:1.大体量资金,找稀缺性承载,这两套房产配置,标的并没有太大问题,全款方式也没有太大问题,原因是目前找不到稳健回报率的资金出去,所以并不需要通过房产融资来消耗利息。你的问题不在于如何优化,而在于如何承载。

2.房产投资的进阶之路,分为两个P2P阶段:

第一个P2P阶段称之为(People To Production),资金体量在A9以下,A9以下多数都是产品思维和个体投资行为,赚的市场轮动的钱。这个时候会关注宏观、微观、楼盘、信贷等等这些来论证和支撑产品的消费和投资行为。绝大多数人都处在第一个阶段。

第二个P2P阶段叫称之为(People To People),这个阶段,跳出了二级消费市场,可以忽略房产砖位,忽略任何形态的房产本身的投资行为。

A9以上则需要着手考虑更换赛道,考虑更多的商业行为的承载价值,除了同样赚市场的钱,还有消费者、产业链参与者,边际成本都是利润的来源。通过房产作为载体,建立人和人的联系,打造社会责任感来一直延续商业价值。建立社会责任感才是真正的被动收入。这个阶段,价值已经不在房产如何“渡金”,而在于如何渡人。人永远是最大的商业载体。

3.未来一线城市的主流市场一定会是存量房市场,交换和优化会成为一种常态,相比国外的成熟市场,目前国内几乎所有的互联网平台仍然还是以产品思维 销售为中心导向,这也是目前房地产交易市场成为众矢之的毒瘤的根本原因所在。只有产品思维真正转型成产业思维,这个市场才能被真正的盘活。而如今鱼龙混杂的市场竞争中,一些人看来日薄西山,我自己看到的却满目朝阳。

4.商业的基础模式是利润,商业的终极模式是传承。你目前优化的可能并不是房产,而是驾驭房产的思维,驾驭房产,金钱,社会责任感、利他分享,圈子这些资源的轮动规律。房子只是一个载体。只是了解房子是房子,是远远不够的。如果对这块有兴趣,等疫情企稳后,线下可以来公司找我交流。也欢迎更多的朋友,来交流切磋这块。

【问题9】95后,在广州工作两年,自己做抖音短视频,手头有100w,准备花50w首付买个loft公寓自住,50w买郊区住宅做投资,您觉得增城、南沙、佛山哪个更有潜力?或者按照我手头这个资金,是否有更合适的购买配置推荐?先在此多谢大神~ 一直关注大表哥很久啦!

回答:首先要说的是,建议租住loft,100万首付去投资。一个重要思想就是“住投分离”,用租金去解决住的问题,把钱投资到最有效率的标的。

第二,看区域增城新塘更佳,是广州市向东规划的重要承接点,又有基础,起爆要早于南沙。佛山是没有佛山人自己的房地产市场,增量是由广州人决定的。相比西面,我个人认为东面更有价值。如果你有资格,100万首付,车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳,这一线也是广州最有价值的区域,350万总价上车的盘不少。主要看你月供支付能力,别忘了你还要租房,当然投资房可以出租,这样子从两个租金看,你应该还有结余。

【问题10】便宜是笋盘的唯一标准吗?

回答:当然不是。给大家一个简单的问题,有两套房做选择:

A:三年70%能上涨50%,市场价;

B:三年70%能上涨10%,85折笋;

请问你选A还是B?

如果按照“非笋勿入”的原则,很多人一开始的机会选B;主要原因是不去分析也看不到“50%”和“10%”的差异,只愿意关注“市场价”对比“85折笋”;相比与涨幅带来的挣钱效应,笋盘上下来的15%的本金是次要的。

所以,重点是房子的投资价值,不是笋不笋;必须确定了有投资价值的区域及楼盘,再找笋盘,不要本末倒置;

如果抱着对笋盘的执念,就会很容易发生两种情况:纠结时间延长,最终错过最佳入手时间,房价涨了;

看到“笋盘”匆忙下定,结果遇到药单,或资质、资金来不及准备,或没有充分规避交易风险,最终损失惨重;

同时,单价低也不意味着真正的“笋”,以深圳为例,你的购房成本还要考虑:税费多少?赎楼费多少?房子能不能贷款?能贷款多少年?等等云云

【问题11】南山前海的中熙香缤山和万豪御景苑两个楼盘如何,求指导!

回复:两个楼盘差距挺大的,你能用来对比,应该是买600-800万左右的标的。

二选一的话,我会更推荐万豪。(如果可以选其他区域,我更推荐碧海的二房或2 1房)

原因是,中熙那一片未来已经成型,12号线利好是很有限的,没啥想象空间,顶多跑平大势。

万豪硬伤也比较多,虽然属于前海,但位置偏僻,交通不便,配套不好,还是独栋的袖珍小区。好在,妈湾楼盘比较少,也都是一些中端行业的总部,经济能力不高,对于低总价需要三房对品质要求不高的人来说,基本是目前唯一的选择,所以未来还是可以期待的。

【问题12】18首付120,在丹竹头开店,年收入40万左右,大孩子上2年级,小的今年要上幼儿园了,跟老妈一家5口,是深户首套,想买一个学位、配套、面积大点的3房或者四房,好像只有龙岗比较适合,老师有没有合适的推荐

回复:目前来说,总价400以内的大三房,主要还是集中在龙岗。你工作附近的丹竹头康达尔花园,中城康桥花园3房都可以够上,但是学位,潜力非常一般,横岗也有很多次新房,面积大,自住没有问题。罗湖布心雍翠华府,国贸附近金鼎大厦,深华商业大厦,楼龄大多在2003年左右,港式建筑,居住体验不如关外次新,大花园社区。好一点学位的,配套虽然成熟,但是又非常老,空间潜力亦不大。龙华的招商澜园,龙华外国语学位,楼龄新民治的世纪春城,潜龙花园,龙华中心的桦润馨居都可以找找小三房,学位配套还行。但是你目前的情况,3-4房是需求非常刚,子弹有限的条件下,是很难全部照顾到,建议上述这些楼盘都去看看,龙华整体来说会比龙岗合适一些

以上内容选自“深房大表哥”知识星球/微信公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

愿你三冬暖,愿你春不寒,愿你天黑有灯,下雨有伞,愿你购房的日子里不觉得心惊胆战,愿你在房产投资路上,有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至,皆是逍遥。(深房大表哥)

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