今天接了房产中介的电话，
房产中介问我：买不买房子？再不买，2019年底放开调控，不摇号了，房价又要涨。
我说：已经有几套了，没有钱也没有购房资格，不想买了！
房产中介停顿了一下：那你的房子卖吗？房产税今年可能要出台了，现在房价这么高，恐怕到时候会跌很多。
我感觉不说实话就不行了，就对他说：我其实没有房，也没钱买房，现在待业。
房产中介沉默片刻：明天有个楼开盘，白天排队100，晚上自带凳子排队150，包盒饭矿泉水，另外拉一个朋友来看盘，单独奖励20，来吗？
我说：天太热，排队时间又长，不想来。
房产中介：周末还有一个楼盘开发商找群演，闹"退房"，年龄要求30-50岁，男女皆可，需要推搡保安，砸售楼部摔杯子，不用赔钱，需要有演技，有状态，情绪要亢奋，300一上午，要来吗？
我：......
19年的年初很有可能是本轮房价回调的一年，但是要注意的一点是“房价”并不等于“房价”，第一个房价指的是价格，而第二个指的是价值。举个例子，如果说从现在开始到20年4月，北京海淀区700w的某个小三居不跌也不涨，那结合通胀（虽然国家说的是4-5，其实应该在8-10之间），这套房子的“价值”下降50-70万，就算这个房子租出去换来了2%的年华收入，那房主的实际亏损还是超过40万的，这种另类降房价的想法很早就被提出了，那就是我们说的“经济软着陆”
可惜的是，房地产作为支柱产业，在需要的时候，动不动就被拿来，导致“地面”越来越低，想要实现就越来越难，。
很多年轻人都希望房价能下降，住房需求作为刚需的的确确让现在的年轻人背负了太多的压力，但是这并不是决定全国经济政策的智囊们所考虑的问题，他们考虑的是失业率、GDP、政府财政、产业升级、国企改革、国际贸易这一类影响国民经济发展和社会繁荣稳定的问题，所以考虑未来房价要从“出题人”的角度出发，掺杂个人情感是很低级的失误
那我们从“出题人”的角度来看看“未来几年房价走势”这一问题
解题思路1—人口
现在对于房地产行业最最重要的静态数据是人口
1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。
通常，22岁本科毕业后工作5-10年，开始考虑买房。
也就是1986加上27-32，相对应的是，2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业，1988的在2015-2020置业，1989的在2016-2021置业，1990年的在2017-2022置业。 如果按1986-1990的这一批人，2013-2022年都是他们的置业高峰期。
2013年、2014年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有2015-2017年的暴涨。
但现在出现的新拐点是什么呢，从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。
理论上，1991年出生的人口，即从2018年开始，首次购房人群会开始减少。
深色为乡村人口比重
而且需要注意的是，在牛市爆发期，很多需求会提前释放，因为看涨，会有很多跟风者，比如原计划是毕业五年买房，毕业十年再换房，但因为大涨预期，担心等几年再也买不起了，于是哪怕刚毕业没五年，首付没攒够，跟亲戚朋友借钱也要买。
一二三四线城市还有点区别，一般来说，在一线城市会有明显的首次置业和改善置业，因为房价较高，刚需难以一次到位，第一次买房先上车，大部分都是两房或者小三房，有了小孩，特别是现在流行二胎，买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线，本身房价不高，大部分第一次置业，就会直接买大三房或四房，改善的需求量不如一线城市。
未来几年，还剩下多少需求，现在充满着不确定性，最迟到2022年之后，需求下降会比较明显。
结论：未来几年，每年的新韭菜增长率会出现负增长，从供需角度出发，需求方的减少必然会导致房价的下跌，但是！“供应”是垄断的，可以根据价格随时调整，譬如最近的合肥土拍，2天200多个亿，近三成溢价率超100%,土地管理部门跟小米学习玩起了“饥饿营销”，是真的厉害；再加上限售，限价，限购等一系列作弊手段，这就导致了在有人开挂的情况下用供需的公式是无法解题的，即使没人买也可以做到房价不跌，但是逆经济规律能持续多久就要看当地政府的能力了，所以说从人口的角度出发来解题告诉我们的答案是—控制
解题思路2—土地
刚刚提到了供需，那必然会有人问大城市没地后城区会不会越涨越高，你或许经常听说：因为土地贵，所以房价贵，土地供应充足了，房价自然就下来了。
但情况不是这样。原因还是上文提到的“供应”是垄断的，你要是有时间可以看看卫星地图，很多大城区其实还有很多待开发空地，这是政府在留着一点点的卖，毕竟大量卖就不值钱了；其次未来新城区开发必然是重点，成功的有上海浦东新区、北京通州、郑州郑东新区、成都天府新区、苏州工业园区、广州珠江新城等等，当然也有失败的，比如天津滨海新区（失败是因为距离的问题，步子迈太大，这一点南沙新区要注意）。
未来城市资源如果慢慢随着新区迁出，那老市区的老破小必然下跌，那如果这个时间跨度放长远一点，再出现新新区呢？
结论：未来城市发展必然是以新换旧，就连有钱缺地高效率的深圳都暂停旧城改造了，那那些还有大片未开发土地的城市呢？所以说如果未来房价不涨不跌，那就必然出现城市间的分化，市区间的分化，买房会慢慢像买股一样需要考验投资者的眼光，从土地的角度出发来解题告诉我们的答案是—分化
解题思路3—产业升级
其实我国未来几年甚至几十年的发展蓝图早就明明白白的告诉大家了，这里就要提到“三去一降一补”，这项政策就是近年来中国经济甚至社会发展的总基调（对于三一一的详细解读之前的文章有写）。简单来说我们的大目标是2050年实现现代化,中期目标是2025中国制zao，基石是全面小康，只要明白这三条就能预测很多未来的经济方向，目前是决胜全面小康的关键时期，必然会提高个税起征，反哺欠发达地区；
那接下来最关键的2025，实现的基础就是产业升级成功，在第四次工业革命中出现中国龙头企业，那必然是要减税，鼓励创新创业，支持电动车、5G，人工智能、大数据等等新产业。那房地产行业呢？
未来肯定不会想现在这么炙手可热，但是作为在GDP中占比20%的行业，在未来发展过程中更可能起到支撑的作用，经济不行了拿出来用一下，经济回暖了就房住不炒，然后在城镇化率即将完成目标时慢慢开始征收房产税，最终转型成为工业服务业支柱经济，房地产行业向金融业发展，实现复兴
结论：未来的路早已画好，顺趋势昌，逆趋势...，在以国家为单位的大船上，我们早已不知觉的向前驶去了，从产业升级的角度出发来解题告诉我们的答案是—波动
简单分析了几个比较重要的元素，我们得到的答案关键词是：控制；分化；波动。房价，这个本应由市场决定的经济因子在我国体制的强有力控制下玩了二三十年，至今还是服服帖帖，所以我们有理由相信“控制”会继续。
分化其实早已开始，如图
不同城市早已开始不同的趋势，未来只要“控制”稳定，那就分化继续；最后说下波动，这个要看整体经济的运行状态，预期内或好于预期则稳定，不及预期则波动向上，全国范围内的大涨大跌估计很难出现了.
乌合之众里面有句话，“群众从未渴求过真理，他们对不合口味的证据视而不见。假如谬误对他们有诱惑力，他们更愿意崇拜谬误。谁向他们提供幻觉，谁就可以轻易地成为他们的主人；谁摧毁他们的幻觉，谁就会成为他们的牺牲品。”
所以，房价从1998年开始到现在涨了21年，所有曾经唱空的专家都被pia pia打过脸，老百姓已经不相信房价会跌下来，就像日本80年代那样。
80年代，日本的地价跟股市几乎是同时开始上涨的，1983年东京都率先拉升，当年涨幅13.3%，1984年是24%，1985年是44%，涨幅不断扩大，而随后大板圈在1988年才开始上涨，名古屋圈的快速上涨，则还要晚一些。
大概在1990年前后，此时距泡沫破裂只差了一年时间。这和我们的情况很像，一线城市率先上涨，在中后期二线城市启动接力，在泡沫破裂的前一两年，三线城市也开始暴涨。
其实1987年，日本经济学家野口悠纪雄就已经提出了泡沫论，所用的指标就是租金回报率和租金房价比，也分析了人口，利率和产业方面的情况，从而得到了结论，在首都圈以外，还好一点。而首都圈的地价，则已经出现了泡沫。
可想而知，作者当时被骂成了狗。
但是他不甘心，在1990年的时候进一步做了分析，得到的结论是三大城市圈，经过这几年的连续上涨，已经全部出现了泡沫的情况。但批评者就说了一句话，东京房价不可能跌，东京房价永远涨，政府是不会让房价跌的，至于道理就是，因为之前太低了，所以现在才是合理的。
还有人恬不知耻的说，房价上涨是因为经济越来越好，引发的实际需求增加。至于租金回报低，他们认为不是问题，未来租金涨上来就好了。还有的人反驳了作者的这种理论，日本就是日本，不能拿国际标准来比较，日本有很强的特殊性，比如当时的税制就跟美国不一样，所以考虑到税制因素，现在的房价就是合理的。
这番论战的时点，已经到了1990-1991年，而日本股市在1990年已经崩盘，楼市崩盘是在1991年。
所以9102年了，中国还是有大量的“楼市永远涨”看多者，这一点也不奇怪。
估计看多的还得有几年吧。直到彻底被事实拉回到冰冷的世界来。
因为，这就是人性啊。
17世纪荷兰的郁金香泡沫，1719-1720法国的密西西比股市泡沫和英国的南海公司泡沫，1929年美国的佛罗里达炒房泡沫，都是历历在目，人类历史上首批记录在案的资产大泡沫。你翻阅一下Dalio的《债务危机》，看看近100年中48个案例中各个国家在各个阶段的各种泡沫，历史上其实从来没有新鲜的事情，可每次还是有大量的人坚信：这次是不一样的。
有小伙伴表示希望用通胀来解决高房价的问题，现在房价这么高，那么多印10倍的钱，房价不就不高了吗？要知道这是一条经济的不归路，历史上没有一个国家敢用通胀去化解资产泡沫的，当年日本思前想后了很多年，宁可让楼市泡沫破裂，也不敢放出通胀的老虎。
历史上放出通胀的老虎会怎么样，想想一战后的德国，想想解放前的上海，想想10年前的津巴布韦，再想想眼前的委内瑞拉。即使你富得流油，只要敢放出通胀，分分钟翘辫子。
目前中国的房价有多贵？
中国房地产的总市值规模是65万亿美元（折合人民币450万亿），而美股总市值大概30万亿左右。也就是说中国房地产的规模可以买下两倍于所有美国上市公司的股权。
据统计，2018年全球股市总市值74.31万亿美元，中国房地产规模65万亿美元，可买下全球所有上市公司总股份的87.47%，这相当于中国房地产规模可以控制全球所有上市公司）。
而目前国内流通中的货币总额，大概是20万亿。
所以，20/450=4.4%，最终能从房地产市场上把钱拿走的人，不会超过5%。
历史上呢，不管是哪个国家和地区，房产泡沫往往比股市泡沫的程度更加剧烈、影响也更加地深远。
我们来看看历史上的资产泡沫对于经济的杀伤有多大？
举个例子，如果一个资产价格涨到了GDP的6倍，然后掉头向下跌了三分之一，也就是说跌去了GDP的200%，这样的损失有多少呢？
假设财富效应值是公认的4%，那么损失的200%X4%=8%，再假设每年GDP的增长率只有2%，那么也就相当于4年没有任何增长。
如果泡沫膨胀到GDP的700%，之后损失了500%，那么再×4%，就相当于损失掉20%的GDP，也就相当于10年经济增长归零。所以资产泡沫对于经济的杀伤力是很大的。
像2000年的互联网泡沫，和1990年日本泡沫之后，都得用10年才能从坑里爬出来。而我们的股市2007年发生了6000点泡沫之后，已经11年了，还没从股市的坑里爬出来。
当年日本和美国都已经是发达国家，尚且用了十年来缓解当年的资产泡沫。
这10年当中，个人的命运会如何呢？加杠杆有大量房贷的，资不抵债，个人宣布破产；收入现金流能覆盖房贷的，缩衣节食，一辈子为房子打工；没有房贷的，也要想想，经济都不好了，工作也不好找了，工资很多年都没怎么涨，然而随着年纪的增长与家庭结构的变化，各种支出逐年上升；因为生存压力变大，年轻人越来越不愿意生孩子，整个社会将会变得更加佛系，像现在的日本那样，7%的租售比了，还是不想买房，父母更不可能给自己的孩子买房。
因为，经历了大泡沫的他们怕了，房子在他们观念里面，首先已经是债务，而不是能增值保值的资产了。
不过，历史不会简单地重复，只能说，危机的本质是类似的，类似的事件会一遍又一遍地发生，到最后，中国楼市到底会如何，与大的国际环境，楼市泡沫发酵的程度，以及政策制定者化解泡沫的水平都有很大关系，这个结局也是在动态变化中的，目前身在局中的我们谁也猜不到。
以下，是我对现有情况下年轻人购房的一些建议，尽量做到风险收益成正比吧：
1）房子的意义？
在发展了30多年之后，中国楼市的风向已经变天，通过政府最近的一系列操作来看，房子已经慢慢被剥离了金融属性，未来会成为一个纯消费品，进去容易，出来会越来越难。（有人说地方政府靠卖地赚钱，blah blah，我就问你，“房住不炒”，新房限价，各种限购限售，二套停贷，利率上浮，严查违规资金流入楼市，这些都是谁要贯彻到底的？地方政府难道不懂吗？胳膊拧得过大腿吗？）
2）什么情况下买？
如果是刚需首套（落户、孩子上学），首付30%，利率上浮10%-20%，那该买的还是继续买，但是要量力而行，不要拼死吃河豚，现在的房价，不值得你做到“掏空6个钱包背负几百万贷款一旦经济下滑失业没有收入来源房子就要被银行收回”的程度；
如果是投资的，在明显租金收益无法覆盖房贷和利息、二套挂牌越来越多越难卖的市场环境下，已经买的赶紧卖，没有进场的就死了这条心吧；
如果是改善型需求的（小的换大的，远的换近的），那不能算刚需，家里没矿的在现有房价下换租就可以了，没有必要用几百万去解决几十万就能解决的问题。
（拿北京举例，现在一套1000多万的房子，只能算是中等住宅，你租下来一个月才1万2左右，一年15万，租售比才1.5%，房东需要租66年才回本。所以显然是房东在补贴租客。
租这套房子，你每月只花1万2，
如果要买这套房子贷款30年，首付30%，贷款700万，不但一笔要付出300万，而且每月还要还贷款4万元。
也就是说明明1万2能解决的问题，你却要先出300万，后面还要每月出4万。
有人说了，房租会涨的，确实如此，但房租基本涨幅就是一个城市的收入涨幅，差不多是每年5%左右，等1万2的房租涨到4万，大概也需要20几年的时间。
所以即便房租在涨，也显然是租房更划算。更何况你如果有300万首付，去做个保本理财，一年刚好产生15万的收益。基本够交房租了
。
而如果你要贷款买房，贷款700万，最后多还的利息还要有700万。30年后你还完了贷款，这套房子基本也就成危房了。现在的建筑都是按照50年标准设计的，这就是说大家根本就漏算了一个指标，那就是折旧率。
之前有复旦大学按照4%去折旧，大家觉得不理解，以为25年以后房子就白送了，其实不是，是复利的概念，也就是0.96的n次方，30年后还剩下原值的30%左右，如果我们按照大家要求把折旧率降低，用2%折旧，那就是0.98的n次方，30年后，其实也只剩下了原值的一半，所以在这样的租售比之下，怎么算都是买房不划算。
当然，现在你唯一的念想就是房价继续涨，而且一年涨幅超过7%，也就是5%的房贷 2%的折旧，
如果按照高标准算那就得涨过9%，也就是5%的房贷 4%的折旧，如果一年房子涨价涨不到这个数，其实就是买房的亏了。
所以有的时候根本不用去猜高点和低点，拿起笔算算就已经很清楚了，只能等别人高价从你手上把房接走的时候，其实就已经陷入了博傻的时刻。
除了等孩子上学，或者当地落户的刚需，其他人都不应该再买房，能不买就别买。同样都是住房，没必要多花3倍多的钱，把租金变成房贷。）
如果几年后租售比到了5%以上，你也许可以考虑买房了。但到时候，除了那时候的市场环境（买涨不买跌）下你还想不想买值得疑问外，你手里这套，肯定是要做好准备大概率是卖不出去的，也就是买房变成纯消费，只进不出，有去无回，只能靠房租来获得现金流回本，那么在你的持有和交易成本有可能会进一步上升的情况下，比如各种房产税出台，那么也许你期望的租金回报率还需要进一步提升，至6%，7%后再考虑入手了。
另外，民居一般是5年会革新一次，从户型到风格、流行趋势也在变化，继承了父母爷奶外公外婆n套房子的00后对你这套老房子是不感兴趣的。这一点也要考虑进去。
这样想吧，你消费升级了想换个吹风机了，你很喜欢新款的戴森，但对家里老的那只国产的吹风机，也不可能期盼着有人来买以旧换新补点差价就把戴森最新款拿下是不。
也许到时候，老房子的命运就是出租出租补贴家用吧。
3）买在哪里？
现在的楼市，就相当于牛市末期，一线城市相当于绩优股，三四线城市就相当于垃圾股。市场普遍认为，垃圾股的价格是存在高估了，甚至有些垃圾股已经开始跌了，但绩优股还能有上涨空间，毕竟是有业绩支撑的，至少是能长期持有。
同样按照股市的规律，真等熊市到来，不管你绩优股和垃圾股，都是一块跌的。差别只在于，熊市惨烈的下跌之后会有反弹，反弹过后，绩优股会逐渐创出新高，但垃圾股会重拾跌势，甚至继续创新低。
从这个角度来说，如果一线和强二线城市楼市在未来出现三到五年的下跌，那可能还值得抄个底（底线：租售比达到5%，不低于债券的平均收益率；也就当你在工商银行PB0.7以下，股息率5%以上时买入后长期持有，每年拿点分红（=你的租金成本）的意思）。
至于三四线城市，跌十年都未必值得抄底。
4）尽量不要买近两年建造的新房期房。近两年开发商的资金压力大，房地产是靠资本驱动的行业，目前行业平均融资成本超过12%，君不见大量倒闭的小房企，尤其P2P暴雷后，实力弱的地产商们无后续资金补上，资金链断裂的更多了，连融创这种大企业也开始偷工减料降低成本，交付的新房频频被维权。
综上，房子成为贵价消费品，需要综合考虑性价比 量力而行（实在钱多的，比如你家有100个亿的资产，你想买个京城2-3个亿的非顶级别墅，那也请随便买）。
5）最近有个身边的案例，我在上海的一个大学同学，用各种房抵贷、信用贷、信用卡套现出了首付，按揭了他们在上海的第二套房子。每个月的还贷金额，超出了他们夫妻二人的工资之和，目前处于到处借钱拆东墙补西墙的过程中。但是夫妻俩的心态还是很乐观的，觉得买到就是赚到，上海这种城市能回调就是机会，后面肯定还是会涨一波，就算不是大涨也会一直微涨，对他们来说，买二套房一方面可以把房票用足，给女儿买了个学区房；另外还可以跑赢通胀，哪天要用钱了就转手卖掉还赚一笔。
现在很多人的想法可能还是和他们一样。大部分家庭资产配置中，对实际上不能接受亏损的养老的钱、孩子的教育基金等等，其实并没有一个理性的规划，却都将希望转移到了对产房的未来投资收益上。
很可惜，85后这一批人，等你人到中老年，真正要用钱、想要卖掉投资性住房（孩子出国留学、重大疾病发生、社保能提供的退休金不足要拿房子变现补充）的时候，房子已经彻底失去了流动性，其实到时候不管房价涨跌，房子早已变成了一堆空有市值的砖头瓦片，你几乎卖不出去，甚至连房抵贷都做不了，唯一的变现途径就是租金收益了。
但是，你最好的年华已过，所有的积蓄也都沉淀在了这一堆曾经汇聚了你对未来的诸多理想的钢筋水泥之中。
你孩子要出国留学，没钱，你只有房子；
家人得了重病，昂贵的新型疗法保险不覆盖，没钱，你只有房子；
你即将迈入退休的年龄，随着年轻人越来越少退休金也逐渐被通货膨胀稀释到只能维持基本温饱生活的金额，而你本想着年轻时候辛苦攒下的钱可以用来环球旅行过上有尊严的生活，没钱，你只有房子；
你想想到时候你收获的是什么样的生活质量，而当初付出的又是什么样的代价？
人们总是以为高速的增长会自动解决掉所有的问题，比如房贷，随着工资的逐步增长，越还到后面越轻松。过去四十年的历史经验也教会我们这一代这么想：生活总是会越过越好。
然而回顾历史，日本昭和泡沫经济之后，随着股市和房产泡沫的破裂，涌现了一个叫做“平成流浪汉”族群。他们普遍是高素质、教育水平不错的中产阶级。然而日本迎来了失去的二十年，三十年，社会经济发展无力，工资也多年不见涨。当时的政策下，男的可以和老婆离婚，进行财产分割，这样一个人背负债务，家庭的其他人不会受到影响。但是这样，一个本来充满希望前景的年轻人的人生就毁了。
而且杠杆越大，越是危险。
所以想想，在确定的流动性陷阱的面前，你是否将像平成流浪汉一样，一辈子背负房贷债务，还贷到死，并老无所依？这是否是你想要的结局？
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（参考转载知乎susanna wang 陈力硕）
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