在买房人口中，我们经常听到这么一句话：“还是以前的房好啊，现在的房子得房率太低了。”
包括我们去看二手房的时候，也会有这样的感觉，十几年前的房子，即便仅仅只有80几平，但是每个房间、客厅、餐厅都很宽敞，感觉使用率都是逆天的。
像这样的89平，左边做成了四房，右边甚至做成了六房，实际使用的面积都是一百多平，非常夸张。
在当年对高附赠这件事控制得还没有那么严格的时候，这样的户型并不奇怪，现在却成为了绝版。
在公摊和严禁高附赠的双重限制下，现在的89平，使用面积有70平都算良心了。
虽然如今高附赠时代已一去不复返，我们还是可以重温一下：当年那些“高附赠”的户型，开发商都怎么创新，挖空心思做到的？
01小户型高附赠这件事，是楼市在特定时期才会出现的特殊产物。
我们把时间拉回2006年，当初上海出台了一个雷霆政策，叫做：9070政策。
当时要求一个项目里，建筑面积在90平米以下的住房，要达到70%以上。
要知道在那个年代，90平还是做2房1卫的年代，市场上的主流需求都是大户型，比如那种140平米的舒适三房，和那种160平米的四房时代。
正是因为这个政策，大家才会想要在小户型里做出更大的使用面积。所以那几年，行业内开始了一次最大程度关于“高附赠”的户型创新。
当年我们看到各个项目对两个区域的极致利用，要不是阳台无限大，或者是设备平台无限大，一时间关于入户花园、空中花园等概念也是层出不穷。
当然这些空间最后都被业主利用为室内卧室，所以这个年份大部分的产品都是n 1房，甚至 n，这个 1和 n就是来自“送”的面积。
这一块也真的成为了附赠形式反哺给了客户，本质上客户也愿意为神户型买单，毕竟在土地稀缺的城市中心里，多送一平米比搞什么花里胡哨的营销更管用。
在7090政策下，那一轮被叫做神户型的那些产品，基本都是高附赠送的多的，谁送得多送得妙，谁就是神户型。
02其中不得不说的就是，浦东中环的一个神奇二手盘：金地未未来。
在上海，像金地未未来这样，把层层退台做得那么极致的户型，基本已经是绝唱了。
因为7090政策， 金地未未来1611户中，有近80%的户数面积小于90平米，最小有50-60平方的一房。
通过南北退台，实现每一层都有附加值的户型设计。更是极致地做出了一个小于89平南北双露台的洋房，迅速被全国同行模仿，而它在2008年的广告语也很直接了：阳台>卧室。
现在的一手房市场，你不可能再看到的一个户型，长这样：
南露台16平，北露台10平，全都送给业主。夸张的不只是这个户型，还有这个小区，洋房一共540户，竟然做出了1080个露台，平均每一户业主送2个露台！
金地未未来的层层退台是怎么做的呢？
从视线范围内看到的第一层开始，二、三、四、开始退台，然后每退一步，下面一层的户型留足了阳台的空间。
一层145平，二楼150平，三楼115平，四楼89平，五楼89平，越往上户型面积越小，这样相互错开，层层退台，所以每家都有大露台，而且都是阳光满满的那种。一层和二层则更是奇迹般的，都赠送了地下室。
后来这类型的产品，也慢慢退出了行业，理由是客户发现其实开发商不会做主动赔本的生意，虽然说这些面积都是送的，但是项目的单价都开始提升了。
可花了更多的钱，赠送的面积却没有办法计入产证，自住倒还好，反正每一层都有露台，投资和转手的话，就比较尴尬。
2015年，伴随着7090政策悄然退出楼市。
后来建筑规范上也不允许出现超大的阳台或者设备平台，金地未未来的双露台户型也就成了绝版。
03南北退台，一般都是在多层洋房中才能实现，在高层里做出超高赠送的神户型，靠的是各种利用凸阳台、假飘窗、结构梁、入户花园、设备空间等等。
户型不仅能做成n 1，甚至n n都不在话下，什么意思呢？
比如这个50平的小三房，就是非常典型的1 n户型，够不够让人拍案惊奇。
开发商在报批审核的时候，规划设计图上只会出现一个卧室，卫生间旁边的卧室原来是阳台，结构梁应该是交付后业主自己或者开发商帮忙搭上去的。
当年夸张到什么程度，就很大胆，阳台搭板，入户花园搭板，采光井浇筑，设备平台变卧室，一个90平不到的小户型里，竟是可以利用这些空间做出4-6个房间来。
这个89平的五房，也很具有代表性。
还有这个88平的五房，是怎么做出来的，同样的方法来一遍，入户花园，飘窗都是全赠送，两个阳台半赠送。
飘窗由于层高低于2.2米，因此这部分可以不计算面积，但是现在的飘窗多是不可改造的飘窗，也就是你打不掉了。
以前的有些建筑飘窗都是假的可以打掉，然后每个卧室做一个假的飘窗，这一样来室内面积就增加不少。
那时候，套内实用面积大于建筑面积非常普遍，甚至有那种一房多凸阳台可以改成四房的夸张户型图，看完只能惊叹当年开发商高附赠的功力。
04我们对于套内面积，除了假飘窗和阳台，还有一个很大空子可以钻，那就是：设备平台。
这个设计用来放一些空调等设备的平台，在报批的时候，是不算面积的。
是怎么送报批的呢？大家来看这个139户型，左边是报批图，是不是跟右边的户型图差太大了。
中间的大阳台变成了设备平台，这是不计入面积的，是全送的，还有左右朝南卧室还有朝北的卧室，报批图有阳台的阳台只计一半面积，等交房了一推出去就是在卧室里了。
而且那时候，对于设备平台应该做多大，可以做多大，政策并没有做出明确的规范和界定。
所以，很多绝版户型就是通过把这块地方的面积做的更大，送给了业主。
几年前，如果你去看房看样板间，北向房间如果被石膏板一样的东西隔开了，售楼员会跟你说，这个地方以后可以敲掉做成一个房间，并且很好敲，也没有什么危险，因为不是承重墙，敲掉后，就可以和房间连成一个整体了。
你看不是说这是四个居室吗，这里就是给你的四居室，你把这个墙敲掉，然后把放空调的那个平台隔起来，不就是四居室了吗？
这个设备平台不是阳台，还可以全赠送。但他也会明确告诉你，设备平台是不计入产权面积的，因为原本是放空调外机用的，那时候有一些小区，所有的北向房间都是由设备平台改造的。
这就是常用的利用设备平台高附赠，做成一个房间的方法。
05除了这几种，当年还有很多高附赠的花样。
在旧版的规范里，除了露台不计面积，与室内不通的室外设备平台不计算面积，落地飘窗净高低于2.2米的不计算面积，没有封闭的阳台和入户花园都算一半面积，因此开发商都会在这几个地方大做文章，因为这属于合规的高附赠。
还有些楼盘在户型的拓展建议中，将入户门厅，电梯厅都包起来，而其实这些也是属于公共空间，但如果是在一梯两户的小区里，做成电梯双开门的形式，
这样其实就是将电梯厅的空间平均分给了两户业主，大家相安无事，基本也不会闹什么矛盾。
还有一种高附赠十分危险，涉及违建的，比如有些楼盘设计了采光井，等楼盘毛坯验收通过后，开发商再组织施工队后期统一施工浇筑楼板，美其名曰改造，变出一个或者几个房间，其实就是属于违法搭建了。
这样一来，带来的是整个小区的建筑面积大大提高，这也是为什么高附赠被禁止的原因。
高附赠之后，实际建筑面积比计入容积率的面积，可以增加多少，大家自己可以算一下，有些项目甚至100000方，可以做到150000方。
当一块土地的建筑面积确定了之后，开发商多建出来几万方转移到高房价的溢价上，其实政府按照建筑面积卖的地皮是亏了的。
正是因为很多项目建筑面积的大幅增加，和处于一些安全性的考虑，后来政府对于高附赠管的越来越严。
2014年7月1日，新版的《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施之后，对这些高附赠的那些招数，很有杀伤力。
包括，设备平台要设计在进深0.6米以内不能随意做大，包括飘窗也只有满足这样的条件才不算面积，
阳台的设计进深不得超过1.8米，且水平投影面积小于或者等于8平方的，才算一半面积，否则阳台8平以上，要算全面积。
从那以后，上海楼市的阳台都控制在了8平以内， 除了一些面积超大的顶级豪宅，才会做计算全面积的封闭式阳台。
后来，7090政策也悄然退出了楼市，就再也没有在小户型出现过这么大胆的高附赠的做法了，现在的一手新房，很难再做出当初那样十分创新的产品。
07我们回头看，那个时候的楼市，都没有放弃创新。
在当初政策严控的情况下，逼出了很多绝版户型，也逼出了当时地产行业的一轮革新。
这样的高附赠的小户型是当初的异类产品，成为了绝版户型，这也是特定时期出现的特定产品。
89平实际面积120平的高附赠时代已经过去，可当初开发商那种对于研究政策，户型设计上的挖空心思的精神，不应该也成为绝版。
我们回过头看看这些当初的神户型，不应该只怀念那种用各种各样的方法“送”的面积，而最不应该被忘记的是当初地产行业不放弃产品创新的精神。
而此时此刻，上海楼市也在进行着新一轮的调控，我们应该提醒自己不要忘记这样的创新和产品主义精神，仍然是楼市里非常稀缺而珍贵的东西。
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