为什么有客观收益和实际收益

实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除由租约限制外，一般应采用正常客观的数据。