什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么（市场比较法估价的操作步骤是什么）

市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：

交易实例1→ 比准价格1；交易实例2→ 比准价格2 由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。

交易实例3→ 比准价格3；比较法正是以替代原理为主要依据，所以具有实现性和说服力。

选用比较法，必须的前提条件是：

1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；

2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。