售楼处，是我们每个购房人必去的地方，也许你只看到了高大上的建筑、奢华无比的装修，极具吸引力的样板间，热情漂亮的售楼小姐姐；但售楼处暗藏的各种猫腻和套路，你未必了解，今天阿万就给大家讲大家扒一扒那些“不能说的秘密”！
1.失真的区位图
售楼处的区位图，是每一个买房客户，看房过程中必看和了解的；它能直接展示出一个楼盘的交通、配套（商业、学校、医疗、环境）、未来规划等。
猫腻：到核心城区的距离失真；有利的配套距离都拉得很近；总能享受到未来规划的利好；学校就在我们楼盘旁；不利因素不会标注。
拆招：1.用地图进行导航测距； 2. 楼盘周边实地探访； 3. 相应的官网求证（学区、规划）； 4.了解楼盘周边的不利因素。
2.精雕细琢的沙盘模型
沙盘模型，能直观地展示楼盘的全貌，是购房者了解楼盘最重要的媒介之一，也是售楼处最重要的销售道具，各大开发商都会不惜重金的在沙盘模型上投入。
猫腻：沙盘展示的绿化、景观要多好有多好；沙盘上的楼间距不按实际比例布置；沙盘会把跟主干道和主要配套的距离拉近。
拆招：1.在建工地一定要去现场查看； 2.小区早上、傍晚看看采光； 3. 临高速、高架、轻轨的楼盘要实地听听噪音； 4.小区出入口到地铁站的距离要测时。
3.眼花缭乱的效果图
楼盘有众多对外展示的视频及图片，常见的有：楼盘鸟瞰图、楼盘平面图、小区效果图、小区立面图、楼盘户型图等。
售楼处的播放视频、展牌展架、楼书单页等多维度的宣传效果图，都是通过专业人士设计的，可以参考但不能全信。
猫腻：楼盘周边和小区的环境渲染得非常漂亮；广告展示的生活场景都是理想化的；很多的配图和场景跟楼盘一点关系也没有。
拆招：1.楼盘周边实地转转； 2.如果购入准现房小区（重点考察小区大门、地下车库、小区内路面、小区草皮、外立面平整度）； 3.降低心理预期，要有自己的判断能力。
4.放大的样板间和缩水的家具
看样板间永远是购房客户最感兴趣的，很多的人在看完样板间后会有强烈的购买欲望，所以样板间的打造也是开发商打造的重中之重。
猫腻：样板间层高作假，样板间面积尺寸作假，样板间窗户作假，样板间飘窗作假，样板间卫生间作假；样板间都采用缩小版的定制家具；样板间的灯光和软装都是花巨资由专业人士精心搭配的。
样板间的卧室门都是没有的（要考虑开合）、厨房的冰箱多半是不会放的（要考虑冰箱尺寸）、卧室的衣柜基本不会有（要计算尺寸）、灯光都是灯火通明的（要考虑真实采光）、阳台打造的都是休闲区。
拆招：1.激光测距仪实测样板间（某宝50-100元一个）； 2.计算家具布置后的空间有多少； 3.想办法去现场实勘实测； 4.一定要了解清楚交付标准； 5.样板间的呈现不代表你居住后的效果。
5.完全失真的房源销控
售楼处的房源销控本、房源销控板，是对外展示房源去化情况的重要道具，也是客户了解楼盘在售房源的重要媒介。
猫腻：假销控（未售贴已售控房源、未售完贴售罄营造热销、好房源贴已售保留房源、现场假装贴销控告诉客户有人刚刚定了房）
拆招：1.查询商品房网上销售系统， 2.了解真实的销售情况； 3.跟销售人员推心置腹，让他告诉你真实的销控情况； 4.换家人去打听了解； 5.找中介去打听真实情况。
1.售楼处防不胜防的托
阿万明确地告诉你，售楼处的托是真有的。售楼处请托主要集中在几个阶段：售楼处开放、房源验资预约、开盘、周末或集中销售期。（注：不愁卖的楼盘，倒挂严重的楼盘，不急于去化的楼盘等也不一定会请托）
有的托是售楼处发固定工资上班的，有的托是售楼处有需要的时候招募的“临时演员”，有的托会跟真客户进行交流，有的托也会付“定金”，有时候看房的全是托就你是客户……
拆招：1. 看房不要太受售楼处人员情况的影响， 2.不要太相信其他客户的意见， 3.主动来找你套近乎的“客户”要谨慎 4.自己的了解、需求、判断更重要。
2.我们今天有“特价房”、“一口价房源”、“抵工程款房源”、“更名房源”、“清退房源”
此类房源，都是吸引客户的诱饵！售楼处声称有此类房源，会用在以下几种情况下：
近期房子卖不动，成交情况不好，变相的降价（不刺激到已购房的老客户）；为了逼你交定金，告诉你今天不买马上会卖掉或恢复原价；吸引常规客户的噱头。
注：该类房源有些为一楼、二楼、顶楼、大面积房源（价格本来就低，且不好卖）
拆招：1.此类房源，有些房子确实有性价比的可以考虑； 2.此类房源，有些是售楼处灰色收入的重要来源途径； 3. 不是直签售楼处商品房网签合同的尽量不考虑； 4.涉及非房价款之外的钱款，在支出时要多留点心眼（聊天截屏、录音）。
3.你交一下意向金（诚意金），房子我申请给你保留
意向金是售楼处用以试探客户诚意度、逼定客户的一种方式。
售楼处收意向金有三个作用：
1.试探客户购房诚意度 2.让客户有再次到访的可能（继续洗脑） 3.为成交作铺垫（付了钱，客户会潜意识的自己说服自己）。
拆招：1.如果你真的喜欢某套房子，觉得也很合适，意向金可以交，但要约定好一定要给你保留，拿到收据和收条 ； 2.跟售楼处约定好，选择微信支付和退款（不用再次跑现场）
4.你看的房子，正好有别人在看
售楼处都采取挤压式的推荐房源，销售经理会定期安排主推房源，让销售员集中推荐，往往你在看房子，别的客户也在看。集中的推荐房源，能造成客户的挤压，压缩客户的考虑周期，达到快速成交的目的。
拆招：1.买房要充分的考虑和权衡，正常的楼盘销售期，很难遇到真的就剩一两套的情况； 2.别人买不买是别人的事情，是不是你合适的才是最重要的；3.给自己备选三套差不多的房源，自己掌握主动权。
5.我给您申请团购价
团购价只是一个由头，你并不一定是得到了实惠。
每个楼盘都有严格的价格体系，不同的层级间，折扣的尺度确实不同，但每套房子的销售底价，销售员大底是清楚的。
在客户表达了购买意向，所出的价格低于正常公示的销售折扣时，以申请团购价的方式，是最好的由头，也是各大售楼处经常采用屡试不爽的。
拆招：1.每个楼盘的折扣尺度确实天差地别，但每个销售员，肯定是希望自己的客户能成交的，跟销售员搞好私人交情至关重要，真心当朋友对待，或许他能告诉你真实的情况，给到你底价。
6.您上次看的那套房子已经卖掉了
有时候，你看一套房子很满意，但没有当天下定，下次你过来的时候，置业顾问会告诉你，那套房子已经卖掉了。
热销的楼盘，去化也许真的很快，但更多的时候，房子销售的速度真的没有销售员说的那么快，那么巧。跟你说已经卖掉了，无非是想刺激你，让这次给你推荐的新房源，你能果断地交定金
拆招：1.一个楼盘的房源众多，没有绝对的好坏，找一个替换房源 2.跟销售员说就喜欢那套房，让他想想办法。
1.售楼处播放的音乐暗藏玄机
售楼处看房人较少的时候，一般会播放比较舒缓的音乐，让购房人在比较放松的环境下看房，拉长客户的驻留时间，以增加客户对项目的了解和好感度。
看房人较多或集中时，会播放动感、节奏感较强的音乐，将音乐分贝会拉高，给客户营造紧迫感，用音乐刺激客户的购买欲，扰乱客户的理性思考
2.售楼处专为你定制的广播
售楼处播报XXX房源可不可以推荐、XXX房源已经成交请不要推荐、让我们恭喜XXX成为小区的业主，也许都只是为了让你定房营造的气氛。
3.售楼处的VIP室，不是贵宾房
销售员把你带到VIP室洽谈，并不一定因为是把你当贵宾去接待，而是他们认为你可能是很优质的准客户，在VIP室，封闭的环境下洽谈，你很难受到外围环境的影响，销售人员给你轮番洗脑，时刻给你紧迫感，让你很难有思考的空间，从而快速的下定购房。
4.时刻备好的认购单和POS机
一些善于把握客户的销售员，特别是接待二次来访或多次到访的客户，当看房流程进入到最后的讨价还价、确认细节阶段，你一旦表示认可，他们会立马让你先把卡刷了，再去填写定单，至于有些购房细节，你可能还没来得及细细推敲
有些购房纠纷，就是因为细节还没有搞清楚，冲动下就付了钱，到后面想退回定金，难上加难，自己也就只能认了。
5.销售夹里的复印件，是刺激你交钱的利器
销售员都会挑选最近卖得比较贵、付款条件比较的其他客户认购单复印件放置在自己的销售夹里，甚至有些根本就是专门伪造的定购单，当你犹豫价格的时候，会拿给你看，别人买得比你贵多了，你买的价格已经很便宜了，那你还犹豫什么，赶紧付钱吧。
贪便宜，是人的本性，不要以为你真的讨到了好处而沾沾自喜，你买的价格也许并不便宜，只不过营造给你的感觉是便宜的。
1.观细节，知品质
都说细节决定成败，好的楼盘，会更注重细节；看房时我们更应该关心的细节有：
售楼处公示区的文件可以详细查阅；售楼处公示的不利因素展板一定要细看；买卖合同
附件的内容比合同正文更重要；留意楼盘开发商总部的投诉电话以备不时之需；样板间的卫
生间能看出楼盘的档次和管理水平；建筑工地的施工、管理水平一定程度上能体现楼盘的品
质；正规、好的楼盘不会有太多的口头承诺。
2.做一个冷静、理智的购房者
购房是人生当中的大事，一切从自己的需求、喜好、资金预算出发，在自己还不太了解楼盘的情况下，多给自己一些冷静思考和对比考虑的时间，总是好的。
多维度的权衡考虑是必不可少的，以自己的判断为导向，尽量少受外界的影响。
3.能有专业人士引导看房，或能跟售楼处工作人员搞好关系，事半功倍！
有一个专业、用心、可信、人品好的做房产的朋友，能给到你最中肯的意见和建议，利用他们的专业度和人脉，能让你的看房过程省心、省力甚至省钱。
阿万做房产销售经理的时候，有一些关系很好的客户，时至今日都还是很好的朋友，他们有任何房产类的咨询、问题、难处，阿万都会尽所能的去回答、帮助。人和人之间的相处，最重要的是诚心相待，作为房产从业者，也愿意和业主成为知心的朋友、合作伙伴，所以不要吝啬你的赞美和认可。
创作不易，若您看了，觉得对您有所帮助，欢迎收藏、点赞、转发！我是阿万，关注我，给您带来最真实的房地产！
,
