每年的双十一是大众狂欢的日子，楼市也不例外，各大开发商和电商平台纷纷组织各类活动，今年就连房产拍卖市场也成功博得大众眼球，老牌豪宅和杭州历史建筑纷纷凑起了热闹。
今日，武林壹号一套法拍房和“蔡元培之女故居”资产拍卖结果出炉，两套房源同样备受关注，结果也让人颇为震惊。
01
“蔡元培之女故居”1.2亿成交
买主是杭州人
“蔡元培之女故居”位于杭州西湖区玉泉路1号，建筑面积276.08 平方米，用途为住宅，起拍价1.2亿元，参拍保证金1000万元，增价幅度50万元。
此次拍卖吸引了30000多人次围观，700多人设置提醒，1人报名，成交总价1.2亿元，折合单价43.47万元/平方米。
据知情人士透露，这套“蔡元培之女故居”的竞得人本是杭州人，在上海做生意，因对杭州西湖有着深厚的情结，所以拍下了。至于房主后续有何改建计划，该知情人表示暂时不方便告知。
该房产占据绝版地段，又具有名人效应，被列为杭州市历史建筑，是蔡元培之女蔡威廉及女婿林文铮旧居，建于20世纪30年代，包括三幢西式建筑。从现场看，房屋建筑看起来比较破败，原本的三幢建筑只剩一幢还立挺着，其他两幢均已坍塌。
房屋外墙脱落、墙体开裂、屋面渗水、屋檐破损，年久失修，看上去已经无法住人。据浙江瑞邦建设工程检测有限公司结合《危险房屋鉴定标准》2016年出具的检测报告显示，该房屋危险性鉴定等级评定为D级，承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整装危房。
室内大都是木制结构，很多已经老旧无法受力。共有两层，一层是正常的居住空间，有客厅、厨房、卧室、卫生间等功能空间。二层是阁楼，通过木板楼梯上去，相对窄和陡，人基本只能斜着脚走上去。阁楼里不大好住人，储物空间倒是挺多。
据杭州无忧网络科技有限公司工作人员代成介绍，该套房子虽然是历史建筑，但是为永久产权，只进行过一次交易，10多年前总价是1000万。此前也在二手房市场曾挂牌1.5亿元，备受众人瞩目。
那么像“蔡元培之女故居”这样被列入杭州市历史建筑名录中的房子，竞得后可以随意改建和修缮吗？
我们曾采访了杭州市文物遗产与历史建筑保护中心名城部工作人员任黎女士，她介绍说，杭州历史建筑改建需遵循几点原则，一是外立面需按原有风貌进行修复，二是内部结构体系不得改动，三是周边环境与历史建筑本体风貌保持协调。
房屋被鉴定成危房，如果涉及危及结构安全，也是对结构体系进行复原性修复，视具体损坏程度，按照有关规范要求，进一步明确托换、加固等处理措施。所以，还是按照历史建筑的改造条件来执行。
任黎表示，像这样的历史建筑，后期涉及修缮方案审批方面，要注意的是，修缮单位或个人，先报方案至区历史建筑主管部门，区主管部门出具初审意见后，再报市园林文物局审批窗口，需经过市区两级主管部门审批。
02
武林壹号9840万元成交
折合单价134813元/平方米
武林壹号今日成交的这套法拍房位于3幢1单元2901室，包含一个储藏室和两个车位。房子是顶跃格局，建筑面积718.03平方米，一户一层，配备三部电梯，包括一部保姆电梯。房子建成于2015年，外立面为干挂石材加大面积玻璃。
从户型来看，室内一层为两房三厅一厨四卫一保姆房一阳台。中厨、西厨一应俱全，配备烘焙设备和双开门的大冰箱；客厅和餐厅挑空，朝东享受稀缺运河景观，落地窗外就能看到环球中心。两个朝南卧室都是套房设计，自带卫生间。
室内二层为三房两卫，朝南主卧大套房设计，带独立卫生间和两个衣帽间。另外两个卧室朝北，其中一个房间带卫生间。
从装修来看，基本保持了开发商原有的精装，公共区域地面铺大理石，墙面贴墙纸或大理石砖；房间地面铺木地板、墙面贴墙纸或饰面板。厨房、卫生间等室内设备配齐。不过二层北面一个房间以及朝南主卧卫生间因装修改造，拆除了原有装修，目前是毛坯状态。
这套房产1元起拍，评估价8697.38万元，如果除去两个车位价格，折合单价为11.89万元/平方米。并且保证金需435.5万元，增价幅度20万元。
据悉，700㎡以上的顶跃户型，整个小区不到10套。根据透明售房网数据，今日这套房源当初新房销售时的备案单价为9.85万元/㎡，总价为7073万元，在小区所有房源中位列第4贵，比它更贵的只有5幢1单元2501室，备案价7252万元，以及1幢的两套建筑面积高达1121㎡的顶跃，当初备案价都超过1亿元。
值得注意的是，该房产目前在开发商名下，存在二次过户，转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费）。相关事宜及交纳的费用由买受人自行向职能部门咨询确认。并且，截止2021年9月30日，欠物业管理费、车位管理费、储藏室管理费合计约18.83万。
从报价过程看，虽有多轮竞价，但却有同一竞买人多次连续出价，把拍卖价格从1000万元抬升至8000万。
法拍专业人士表示，这有两种情况，一种是这位报价人非常喜欢这套房子，志在必得，觉得这样的价格完全在他可接受的范围。另一种是存在故意抬价行为，这类现象也常有出现，尤其是1元起拍的房子，起价低，有些原房主为了拍得预期价格，一般都会全程关注，必要的时候自行报价或委托他人出价，在还没达到理想价格之前，他们都会往上抬价。
武林壹号顶跃是很多富豪垂涎已久的房子，整个小区都没几套，极为稀缺，这次意向报名客户大概有15-20组，有的还去参拍过中海御道、东方润园。
最终，该套房源吸引了2000多人设置提醒，7万多人次围观，12人报名，成交价9840万元，除去车位价格，折合单价134813元/平方米。因该房源还有不少税费，需要二次过户，算下来总成本约达1.1亿元。
据知情人士透露，历来武林壹号的竞买人中，有不少是同小区的业主。今天这套顶跃房源的竞买人同样也是，因起初自己买的房子面积较小，现在想换套大的。而且武林壹号住起来非常舒适，不想再换到其他小区，所以愿意花高价竞买法拍房。
03
背后主人多涉及炒股、高利贷
武林壹号可以说是法拍市场上的常客，算上今天这套，该小区共有13套法拍房源上线阿里法拍平台。上一套是在去年5月，一套面积332.89㎡房源以2960万元成交，成交单价8.89万元/m²。
其中，有一套与今日这套房源同样为顶跃格局，面积约719.25㎡，一拍时流拍，在去年1月二拍时以5663.2万元成交，折合单价7.87万元/㎡。
而据相关报道，这些豪宅在竞拍的背后都有着类似的故事。
武林壹号已拍卖的房源中，至少牵扯出两位“股神”，其中一位是2015年通过炒汉鼎宇佑一战成名的女股神，炒股大赚后，先后为儿子和女儿分别买下武林壹号房产和江南里房产。后来炒股失利，导致房产被拍卖。
被拍卖房源的原房主还有经营企业失败的老板。据业内人士透露，之前一拍流拍的顶跃房源，背后的房主就是公司业绩越做越差，后来不得不质押股权，并大额举借外债，到期无法偿还，名下房产被法院拍卖。另外，还有的原房东被曝出涉及“套路贷”。
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