大西北“小”省会 再夺第一
银川，存在感并不强的西北省会，再次因为房价登上头条。
统计局2月21日公布最新一期全国70大中城市房价指数，有28城市新房价格上涨，3个环比持平，39个城市下跌。
整体上看有止跌回升的趋势。
其中银川1月新房销售价格环比上涨1.5%，重回全国第一。
在这之前银川新房曾创下连续57个月上涨的惊人纪录，无论刚需、改善还是豪宅价格都在上涨，它就是如此神奇的一个城市。
在之前它还创下另一纪录：
2020年，银川以14.2%房价涨幅登上胡润2020年度全球房价指数榜第10名，是唯一入围前十的中国城市。
观察一下银川楼市，会发现大部分中国三线城市房地产拥有的特质，它大概都拥有。
比如说户型以三室一厅为主，经济和人口的省会集中度高，吸引大量周边城乡人群前来购房，居民喜欢起步购买120平以上的房子，追求一步到位。
当地最便宜的楼盘不到6000一平，最贵的可以卖到2万以上，主流价格区间在8000元左右。
过去三年，银川都处于供地少、新房少、供需不平衡的状态。
加上此前的一轮政策放松，当地购买力得以释放，房价上涨也是“水到渠成”。
2021年1—4月，银川新房价格同比、环比涨幅位列全国第一，5—7月新房涨幅遥遥领先，7月新房环比上涨1%，和青岛、海口并列全国第一。
随后2021年7月29日，住建部迅速约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5城市政府负责人，要求坚决贯彻“房住不炒”。
这也导致了银川将“银八条”调控政策升级。
限购条件更严格，二套房首付比例提高为不低于50%，优化限房价、控地价、提品质的土拍规则，严控土地溢价率。
于是2021全年银川呈现：“上半年火热、下半年下滑”态势，城南地产板块竞争最激烈。
房屋成交面积分布以120—129平米区间为主，其次是100—109平米，均价8000—9000元的小高层卖得最多。
从国家统计局70城市1月二手房价格涨幅看，除一线整体环比上涨0.1%，二线三线的二手房价格在持续下跌，但跌幅收窄。
尤其2月以来，房地产利好政策陆续萌出，据叶檀财经不完全统计：北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州和佛山等城市降低了房贷首付比例。
这也带动了银川这样的城市，新房进一步明显回暖。
这一方面是因为政策调整重点放在新房市场，比如首付和利率；其次是新房相对于二手房，在成本价格上具有优势。
从银川本身来说，支撑房价连续几十个月上涨，有很多因素，其中人口流入占大头。
据第七次人口普查，2020年银川常住人口285.91万，2010年为199.31万，十年内增加86.6万，增长43.45%，年平均增长率为3.67%。
换一个角度看，银川区位条件并不好，整个城市被沙漠包围，距离其他省会城市也比较遥远。当地发改委曾经在一份报告中，明确说出了银川的劣势：
拆分一下2021年的GDP构成，会发现当地经济大而不强，投资不足。
统计公报显示银川2021年第二产业增加值1028.32亿，第三产业为1150.81亿。
2018到2020年固定资产投资增幅分别为21.9%、6.2%和1.1%。2021年固定资产投资同比下滑3.6%。
银川发改委2021年4月的一篇文章《银川市扩大内需面临的困难和对策建议》中提到：
全市交通物流网与周边城市、东部发达省市存在差距，物流成本整体较高，经济开发区、产业园区吸引、培育外向型企业的能力水平还相对较弱，与东部沿海连接不够畅通，与中西部地区合作不够紧密，近年来进出口总额下跌幅度超50%。
不止是银川，整个宁夏的工业结构都是以石油、煤炭、电力这样的资源型工业为主。直到最近三年才陆续有新材料、电子信息、高端装备企业落地。
银川目前已开通直达成都东、青岛北、济南西、西安北、中卫的多条动车高铁路线，人口、经济、物资交流越来越频繁，与其他城市交流越来越紧密。
在新一轮产业升级、新基建扩张战略下，银川、西宁、重庆、成都这些内陆城市，将会迎来更多的出圈机会。
不断上涨的房价并不能带来幸福感，扎实的经济增长，才能促进就业和消费，祝银川早日摆脱总是靠房价上头条的窘境。
没了返乡置业 三四线楼市还剩什么
银川占据省会优势，还能吸引到人口净流入。很多三四线城市，在失去返乡置业购买力后，房价房租陷入停滞。
仅剩的一点购买力，是身在他乡的打工人，尤其是庞大的外卖、快递小哥。
国家统计局数据显示，中国灵活就业人数达到2亿人，估算大约有 1300 万外卖骑手每天跑在路上，相当于1%的中国人是外卖小哥。
在饿了么此前发布的《2022 蓝骑士发展与保障报告》中，有这样一句话：
只要电瓶车还有电，手机还有电，我就能赚钱。
骑手们用一单单外卖配送费，撑起了三四线和县城的楼市。
长沙骑手邓小严，38 岁辞职当外卖小哥，连续工作16个小时终于获得开春优秀骑手2000元现金奖。
外卖工作不仅让他把家人接到长沙，还在老家耒阳购买了一套商品房。
骑手攒钱买房的故事非常多。
北京外卖骑手彭中辉，依靠自己跑外卖攒得27万首付，以总价89万买下老家临泉县125平米的大House。
安徽临泉县的骑手郭英良，在老家有一套100多平米的房子，每月靠骑手收入偿还月供。
广州天河区的骑手林健，通过送外卖偿还近40万元负债，现在每月工资超过两万。
极端一点的案例，是外卖小哥攒钱去县城养老。
每日经济新闻报道，网名为莲花哥的外卖员2020年5月带着一年存款，比较好几个城市的房子后，以实际价格7万元买下云南个旧的一套职工房，结束了自己的流浪生涯。
看起来又是一个和当年“海员去鹤岗买房”类似的故事，莲花哥在百度隐居吧发了帖子，目前留言超过5000条，很多人在下面跟帖咨询个旧的房价、气候、环境等等。
中国房价行情网数据显示，云南个旧市房价10年来几乎没有上涨。
当地人也总结了很多房价不涨的原因，包括：
1.红河州政府从个旧搬到蒙自，大量机关人员外迁
2.云锡矿山不景气，流动人口大量减少，需求下降
3.矿山职工住房有改善需求，个旧新建小区多，大量职工房待售
4.州政府迁移蒙自，导致外县买房人转移
骑手们撑起了三线城市和县城的房价，这么说一点都不夸张。
2021年11月，美团对10万骑手展开调查，发现39.6%的人拥有固定房产，25.1%的人有汽车，超三分之一是全款买房，近两成骑手的房产价格超过110万。
大约一半的骑手给孩子报了兴趣班，如编程、绘画、围棋、游泳。
对于大部分骑手来说，送外卖不是目的，而只是改善生活的一种手段，让家人和孩子过上更好的生活，才是终极目标。
这也导致很多正常人看来必要的开支，到了骑手、快递员身上，却不想付出，比如社保费。
一位北京的骑手说，自己每个月收入过万元，需要留5000元寄回老家，剩余勉强能够支撑在北京的开销，几乎没有余钱交社保。
这一代外卖骑手、快递员面临的进城困境和上一代农民工并没有太多差别。
广东省曾是全国农民工最集中的地区，2002 年至 2007 年共办理农民工退保将近 1000 万人次，并且退保人次逐年上升。
2009 年，深圳市还上演过1.8万农民工退保的震撼场景。
骑手们省吃俭用在大城市或省会攒的钱，最后很大一部分回流到老家，或者距离老家最近的二三线城市，变成了——买房首付。
这也部分解释了，为什么在多数二三线城市，新房往往比二手房卖得好，因为无论是户型设计、配套设施、内部装修，三四线的新房都比老房子有优势得多。
当然这样的房子最适合自住，普通人千万不要头脑一热去房价回暖的三四线城市投资买房，完全没有必要。
首付比例降低到20%，未来一年可能成为三四线的常态，人口外流、产业不足，房价还涨的城市，是不能持久的。
2022全年的楼市行情，都会以稳增长为主线，一二线过热就降温，三四线冷了就添柴。
当越来越多的城市加入降利率、降首付、给优惠、送面积的队伍里，越是要更加仔细地甄别房子的价值。
外界变化越快，越是要稳住内心。
申请文末点个在看！城市和人一样，有特长也有劣势，每一个都是独一无二的，扬长避短才能将实力发挥到极致，新的一年稳住心态，前进吧
（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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