当对幸福的憧憬过于急切，痛苦就在心灵深处升起。——加缪
在上星期，笔者就《求是》的文章写了一篇推文房地产税 老龄化，两匹狼一起来，别再盯着刚需接盘！| 房叔说No.315，关于面对即将到来的“两个现实”的态度和未来市场分化的一些判断，收获了一些谬赞同时也有“写得不好”的意见；
随后就是周六刷屏的“劲爆消息”，我自然明白粉丝批评的道理，因为没有正面写会有话没说完的感觉，笔者几乎在海外定居完整学习怎么交过，也有一些同学和亲戚在交这笔钱，但杭州会不会试点会怎么试点都需要等待官方消息不适合臆测，实非我意，还望海涵。
看到众多媒体的提纲挈领，“理性”分析，笔者只说一句：一看就没交过。
有分析没有情绪，看远方不看跟前，看宏观不懂生活，不懂中产阶级的担忧和这个时代年轻人的爱与怕，飞鸟掠过湖面的美丽涟漪，对鱼儿来说无异危险来信，区别在于身处天空或是湖底；
狼来了不可怕，可怕的是知道未来不止一头的预期；
狼来了不恶心，恶心的是隔壁盖碉楼握猎枪，我还在瓦房拿铁耙；
幽默的是，有人天天炒作瓦房比碉楼贵，不谈碉楼比瓦房硬，可那个人明明不是我，我却要住在瓦房里操着维护碉楼的心。
真实世界里没有默尔索，没人能做规则的局外人，第二天太阳会照常升起。
| PART 1 |
新时代来临，一定有新时代的逻辑。
想必读者这几天得到最多的建议便是“分化加剧，买房重质不重量，要买核心资产”
——这是句有用的废话。
为什么这么说？因为要重质的前提是真的知道啥叫“品质和核心资产”。
过去的5年购房者已经被宠坏了，只看学区、地段、品牌和规划远胜房屋本身的品质和开发商的用心，单就一个小区本身从建筑到园林和户型，完全停留在一个人云亦云的水准，本来嘛，反正住不住都不重要，有人接盘就行，自然不关心；
以后不同，伴随着各种税你一定会越来越痛切地感受到“房住不炒”的分量，“品质”会是和地段、学区同样重要的价值量。
本篇和接下去还会陆续发的两篇合集的系列叫“房叔课堂”，就选房、园林、户型三个方面分别告诉你一些基本的意识，摸过底牌，心里不慌。
今天写选房，特别针对挑存量住房会更有意义。
| PART 2 |
房叔公号有“选房”的栏目，主要聚焦于每一个单一楼盘内外不利因素和声光热及楼层的具体条件，本篇写“选房意识和判断”，以下举例提到的所有品牌和楼盘绝非广告，特此说明。
在楼盘交付的推文中笔者就强调了设计力和品控这两点，这是品质的地基，也是品牌的立身之本，设计力和品控出众，口碑好的，举例如绿城、滨江、仁恒、万科、融创、杭房、大家等；具体展开细讲——
影响小区品质的无非软硬件两部分：硬件分建筑实体、建筑装修、公区档次、景观，建筑实体的品控是第一要素；软件分设计力和物业维护两块，第一要素是设计力，随着年份增加，渐渐物业的价值更能体现；
软件的两部分——
设计力理解的门槛高，没专业背景很难懂，老百姓也不关心，如果你看到同一板块同一学区同样材料和类似容积率的两个盘二手均价差出5-6k甚至1w，基本上就是设计力的差异，你说不清楚但是能感觉到，进两个盘走走看看细节会懂；
物业是个口碑的活，物业费别太低，早点的3-4块新的5-6块基本可以，去走访一下同物业级别的几个小区，早晚去一次，看看外来人员确认、路面修整、消防登高面、立面维护、停车管理、草皮保养、园林和树木修剪、垃圾站、室外灯光和设施的维护情况就能心里有数；
硬件的四部分——
即建筑品控的四部分——建筑实体、建筑装修、公区档次、景观；景观部分会专写一篇；装修上要求全屋精装修是5年前出的政策，人工影响很大，这部分笔者一向来没抱什么希望，买期房的购房者看样板房和展示区的时候别光看户型和品牌材料，多看看品控细节，然后就只能各自看命，本篇重点为建筑实体和公区档次。
| PART 3 |
建筑实体的品质无非内外，内靠装修外靠立面，立面由用料和窗户组成；
用料评级。
“第一档”：石材干挂和铝板拼贴的是现阶段高级的代名词，拼缝用打胶防水，耐久性和保温会更好，工程成本基本在600-1200/㎡；
|
|
▲石材干挂—上-境溪绿汀；下-1872
新盘比如绿汀路的镜溪绿汀、艮北的1872、国樾都是石材的代表，老盘如诚园、宸园、丽园、兰园；
判断是不是石材也简单，石材一般切割得更小块，走近看看有没有明显的釉面，如果是糙面有没有石材的纹理，拼接缝会很细，且石材有厚重观感；
铝板老盘代表有东方润园、金色海岸、银马公寓、昆仑公馆等等；新盘如未科三兄弟、沁园、杭州大家；
|
|
▲铝板立面—上-黄龙云起；下-御品
铝板有金属光泽，同时因为重量小切割可以很大块，竖向横排更多；
“第二档”：低层干挂，以上用真石漆，金属线条装饰，工程成本主流在200-400/㎡；一二层会用石材、铝板甚至装饰陶板、扩张铝网、彩色丝网、织物幕墙、清水混凝土，不过国内也就在上海北京香港看得多些，也以公建和高级公寓为主；
|
|
▲紫雅云邸，真石漆配金属线条
最近几年这类小区很多，良渚、勾庄、三墩北、市北这些次级板块许多都是这类，上星期写的紫璋台、西雅图、紫雅云邸，从前的梧桐郡，基本上不需要特别举例；
“第三档”：全涂料、面砖、真石漆，工程成本大致在100/㎡；代表作杨柳郡、未来城、桂花城和千禧年之后的几乎所有青年房；
▲桂花城，面砖 涂料
很好判断，表面是一层抹匀有颗粒感的就是涂料，真石漆会致密和细一点仿石材，面砖只要想想中小学外面贴的那些就有画面感了；
“第四档”：砖混木石，我国大概是06年废除的砖混建筑设计及施工标准，所以这类房子只可能在老房子看到，譬如80年代造的特别低的3、4层老破小，窗户也小。
窗和玻璃评级。
“第一档”：系统窗，如图能看到许多五金件和更厚的窗框型材，可以理解成为针对单一立面特意定做的系统工程，防风、保暖、隔热和防噪声功能都俱佳；
▲系统窗五金系统
想象下高档写字楼的开启门窗就可以分辨出来，特点是很厚，夹胶很致密，隔音性最明显，一关窗户世界都安静了同时阳光的温热感瞬间消失那就是系统窗；
三大系统窗品牌是日本YKK、德国旭格、意大利阿鲁克，单价都要1000元/㎡以上，普通的700-800也能搞定，不用特意去查，开发商如果用了还不跟你夸无异于锦衣夜行；
临平的理想臻品用的就是旭格，笔者真的很想呼吁下，单论城市界面设计、交通枢纽、生活便利、建筑的质量，临平是很完整的副城；
▲理想臻品样板间的旭格
“第二档”：low-e中空玻璃配断桥铝合金门窗，工程精度、厚度、系统性稍逊一筹，上3w/㎡的基本都用，工程成本是400-700/㎡，特点是框薄一点、摸上去温的、隔音能阻隔大部分但不那么完美，够用以上，属于良；
▲中空镀膜low-e玻璃
“第三档”：塑钢窗、单层普通玻璃，平时看到白框的那种窗户，玻璃明显是单层内外能互相看到的，时间久了平开会有滋滋声多半是这种，10年以上的房子很多就是；
▲塑钢窗
“第四档”：铁窗、木头窗，这种要么古色古香要么实在太老，不赘述了。
另外，尤其强调下层高对建筑成品的影响。打个土点的比方，同样面积层高低室内空间就少了很多个立方米，会有舒适感和压抑感的差异；
室内设计中低区的标准层高是2.4m（大门的高一般2.2，再加门框包墙的尺寸），一般地暖及面层是10公分，30公分左右的中央空调安装吊顶，还有楼板厚的12公分，加一加至少2.92米，如果没地暖和用一些侧置风管的中央空调可以适当降低，但是2.8是极限了，挑二手房的时候一定要拿把卷尺。
| PART 4 |
建筑公区的品质评级。
啥叫建筑公区？小区门以内，入户门以外的所有室内部分，是和园林互补的概念。
判断标准很简单，占容积率的>不占的；面积大，花样多的>面积小，华而不实的。
|
|
▲东方润园-润缘汇
“第一档”：地面会所、酒店式公共区、健身会馆（泳池，尤其是室内恒温泳池）。代表作东方润园、金色海岸、春江花月、彩虹豪庭这些江景豪宅；
这是牺牲了可售面积和商业的指标换来的，近几年的盘已经绝迹；
|
|
▲上-阳光海岸会所；下-兰园会所
“第二档”：下沉式会所。武林壹号、兰园、阳光海岸、近年奥体的新盘、笕桥的百郦玲珑府、艮北的云悦湾都是其中典型，使用感和第一档差别不大，但就是不占容积率，因为不用看地面的景做在地下也是可以理解的；
“第三档”：入户大堂和架空层，这两样在近几年新房2.5w/㎡以上的小区几乎是标配，公共性强性价比高维护成本低，放几张乒乓球台，桌椅板凳躺椅，但是做出彩的不太多，有时还不如包起来弄个健身房实在；
“第四档”：一楼全包，部分楼幢作物业办公室、老年游逸室、储藏间、健身房什么的；缺点是公共性差点，不能通过楼幢架空层穿行，但笔者更推荐这种，架空层的精髓在于和室外地面做平，都是楼梯的架空层还不如包起来用；
“第五档”：没有电梯的老房子，不赘述。
| PART 5 |
▲一核九星城格局
再看好地段，不评级，各有道理。
好地段之一，西湖就不说了，钱江新城、南星桥、武林部分、申花、滨江沿江，以及大家都会关注的“未科、拥江”，最大的旧城改造杭氧，和赌梦想的“钱江新城二期、云城、三江汇”笔者称之为产业城策好地段的地方，新城的规划太多，笔者从来只写目前规格最高确定性最强的，其中三江汇政策性太强而且是长线项目，建议只看西湖区地铁规划沿线和滨江浦沿的部分；
好地段之二，推文提及，老龄化急剧来临适合养老的地区，也就是均好性不错又好住的板块，一桥南、转塘龙坞一带、良渚文化村、桥西、黄龙、玉泉、老城墙里等等；
好地段之三，星城的核心区域。萧山的市北、奥体；临平的东湖新城；余杭的绿汀路、北部新城这一类；确定性也很高，一整个区内顶级的行政资源、商业资源、医疗资源、教育资源浓度高的地方就是。
| PART 6 |
总结，核心资产就是好地段里的好房子，套用以上的标准即可。
带大家实际操作一下，手把手简单易懂；
新杭州人年轻人要求少、观念开，就以给老杭州的大伯阿姨建议为例；
第一步：仓前、萧山、良渚个种杭州话啊听不到的地方表去，个么武林的白马公寓、武林壹号、拱宸桥的宸园、江南里、贴沙河边的兰园、鼓楼的丽园、南星桥几个、钱江新城东方润园之类最顶级的，老城地段 一级材料 设计 品控；
第二步：没钱要么降地段，申花、蒋村、艮北、三塘、大关新房次新房要不看看，举例沁园、1872、诚园、和品、望品，辐射地段 一级材料 品控；
要么降建筑实体规格，体育场路旁边的武林国际、宝善公寓；贴沙河旁边的金都华府；蒋村的桂花城等等；
第三步：再降，要在一核九星的核城，再出去我知道你们不愿意，看滨江和之江、拱墅的运河新城、三墩、丁桥这类核城外圈的次新房去挑，根据part3、part4分档，做到内心有数。
同理，其他人群都可以代入，在城市的大框架下先去定位，再根据各位的预算进行匹配，这样你也会对自己所持资产有个明确的认识——自己的房子在杭州城是个什么段位。
系列第一篇，后续还会写园林和户型，望对新老杭州人在分化的市场里重新整合，挑选“绩优股”有所帮助。
-END-
文/一叶 编辑/一叶
,
