谈论过很多地段的价值，关于趋势关于规划关于未来
今天想特别庸俗的聊聊价格，因为对于这个地段来说，有太多的特殊性
其实去过很多地方，你会发现任何一个城市，几乎没有例外的是，一个城市的滨江沿线的住宅总是最贵的
所以问一个有趣的问题：为什么滨江会这么贵
上海就不说了，去到武汉、杭州、长沙、重庆……
几乎每一个还不错的城市，总是沿江条线的住宅是最贵的
仅仅一个景观资源就值得城市最贵价格？而且好像还涨的最好，这是什么逻辑
要弄明白这个问题，我们需要清楚一个滨江发展的内驱力，看看在很短时间能够带来什么变化，或许我们就明白了
在这个层面上，南通滨江是今年我看过最好的价格兑现样本
01为什么是南通滨江
对于南通而言，沿着长江流域延伸出了整整3.2公里的黄金岸线，这也成了整个南通非常好的地理区位
而滨江带的特殊也是来自于此
几乎每个城市的滨江带，都是一个城市最核心位置的同时，整体的环境风貌都保持非常好的区域
南通滨江带也同样如此
整个南通首期开发的滨江条线3平方公里的区域，完全占据城市最核心位置
同时这里整体的自然环境保持的非常好，也没有大量的存量建筑干扰
当然能有这样的资质并非是天赋异禀
本质上能够又在市中心又有自然环境并且整体待开发的原因，就是因为这里之前是码头
码头文化在很长一段时间里都是一个城市的绝对经济枢纽
只是这样的形式和城市的发展没有保持同步也就闲置了下来
也因为如此，这么优质的土地也就被沉淀了下来，可以同时聚集三个稀缺标签但却尚未被开发的状态
这是任何一个城市的滨江条线具备的先天条件
只要城市在发展，这样的区域就有被二度发展的可能
而如今这样的项目能够被开发，也是因为撞上了如今城市发展的节奏：城市更新
产业需要升级，城市需要换新，这么好的土地也是如此
一个城市的未来，也需要这样的土地的二次规划才能注入二度动力
也因为如此，这么一块土地得到了市政层面最大程度的关注，整体的规划格局可以说是得到了充分贯彻
整体的定位被定义为：南通城市客厅
上一个有如此定位的滨江板块是杭州的钱江新城
整体客厅意味着代表着一个城市对外的第一张名片
这张城市名片的第一责任就是：复兴南通的码头文化
整个规划光看鸟瞰图就足够震撼
原本内凹的港口被规划成城市客厅的界面，大量高复合以及综合的业态会在这里落地，并且吸纳了头部港资房企共同参与运营开发
值得注意的是，这样的开发并非是替代原先的港口功能
原先这块地方是南通港货运码头，后来这里保留了一部分工业留存的印记，并且做了升级和改造成为国际邮轮港
这也是继上海之后华东区域第2座邮轮港
这也是南通滨江带第一个招商引资吸引招商蛇口的原因，整个区域开发必须捆绑不低于5亿元的邮轮码头的建设
所以某种程度上，是南通选中了招商
招商蛇口曾经创造性的提出“前港、中区、后城”的城市运营模式，然后顺利依靠深圳太子湾开发模式而成功
在这点上，招商似乎比其他开发商更有发言权，而这样的开发带来的邮轮文化也必然成为南通的城市名片
而且选择复兴码头只是开始，后续9.9亿的投入已经进入落地阶段
眼下洪江路已经开通，可以直达长江边，四季花海公园已经开放、管廊改造工程也已经完成，滨江小学、滨江国际学校等新建工程规划
未来这里还将打造滨江景观带，塔吊公园，整体城市建设节奏刚刚进入一个很利好的阶段
02当然，以上说的都是价值
对于价值而言，如果没办法兑现，那真实的价格就会打折
城市发展这么久，总有一些超出预期也总有地方让人失望
而如何保护一个稀缺地段的未来能够得到充分兑现，其中几个环节是很重要的
第一，如何保证项目开发可以顺利推进，但是合作伙伴又能相对靠谱
南通选择了一个非常耐人寻味的一步
最近这一轮土拍，整个南通滨江最核心的几块地，清一色的出让给了南通城建
而未来让南通城建选择合适的合作伙伴联合操盘
这样的行为可能没办法让土地卖出最贵的价格，但是却可以充分的保证区域板块能够顺利推进，并且合作伙伴也足够优秀
项目里出让的第一块地，和招商的合作模式就是基于此
在整体的沟通下，招商不仅为城市客厅构筑一个游艇码头，项目内还吸纳了市级幼儿园配套
在土地成本可控的前提下，操盘方可以更多的介入城市配套的层面
这也是一个客厅保持规格完整的一个很重要的举措
所以各位如今看待这个片区，你可以看到很多的政府意志
正是因为如此，整个南通滨江利好信息几乎在2020年开始就每个月一次的落地
为什么可以这样，因为今天的南通更需要一个名片
南通已经站上了舞台，不论是GDP体量，还是强劲制造业，或者长江北环沪第一城市，所有的信号都代表着
南通的地段价值 城市资源，需要最新的价格体现
从2019年开始，南通住宅就已经牢牢的站住了4万的单价箱体
不论是金茂府还是仁恒公园世纪，一切都在说着，只要足够好的作品，就能够得到市场的认可
那这里滨江条线的价值该怎么定价
视线拉回同为城市滨江段的杭州钱江新城
这里在杭州“拥江”政策初期，滨江段和周边非滨江段的差距基本不超过2w/㎡
但是今天当我们再站在钱江江边，滨江段的优质资产可以轻松站到10w /㎡
这就是一个城市滨江资源的强大生命力
它在发展初期可以不起眼
但是随着城市开发进入成熟期，它的价格会实现跳跃式的发展，最终实现价值&价格的平衡
而这是我们目前能看到的南通滨江的，未来眼下南通滨江的定价一直还在争议中
但是不论如何，所有人都知道这样一个地块对于南通来说意味着什么
启动一个区域只是一个开始，而这个开始既然开始了就停不下来
争议只会在价格夯实之后，才会慢慢的退下来
03而上面所说的这些价值、价格并不是南通这座城市一厢情愿的
换句话说，我们今天在这所说的所有城市资源、地段价值、伺机而动的价格，对于这座二线城市来说，它担不担得起
南通让很多人没有想到的一点是它的经济体量，各位知道2020年南通GDP多少么
南通是整个江苏省除了省会南京、苏州、无锡这类高人气城市之外，唯一一个默默无闻GDP破万亿的城市
各位不要觉得破万亿是一件稀松平常的事
万亿经济体量就算是放在眼下不断升级的国民经济体系中也是一个里程碑式存在
2020年全国330多个地级市中，只有22个经济过万亿，这里面有5个是新冒出来的，南通就是其中之一
一般要举全省之力才能供养出一个省会城市才有的万亿经济体，南通收获的好像并不费力
而且势头比我们想象的还要猛
全省排名前4，而且它的经济体量还和无锡差一点，但是增量&增速已经反超无锡很多了
这两个维度数据远比一个GDP静态数字更有意义
一个江苏的地级市，用10年将城市能级就从三线晋升成二线
2019年还在准万亿徘徊，2020年就跻身全国万亿城市俱乐部，而且经济增速全省第一
南通的经济势头比我们想象的要大的多，也更猛
这背后原因跟产业布局、新经济机遇有强关联，但这都不是我们今天最想跟大家说的
今天只想为各位弄清楚一个问题，此时的南通对购房者来说，是不是对的时候
现在南通核心区域价格站到3w/㎡左右，一些优质小区二手房价差不多4w/㎡
这个价格盘面无需讨论，毕竟已经存在
但是站在这样的背景下，有一个价格是让我怎么也想不到的，就是滨江段的价格
在二手都要3-4w/㎡的背景下，这个城市的滨江段的均价居然也只要3.7-4w/㎡，这也是招商·滨江玺的价格
这是很神奇的一件事
就是一个城市稀缺资源、一个全市平均资源，在价值极度不平衡的情况下，价格却近乎同频
所以不用我说相信各位也能感知到，随着未来城市不断建设、更新，这个定价体系被打破只是时间的问题
所以如果有人问我对于购房者来说，现在的南通滨江是不是对的时候，我的回答是肯定的
而且也只有这样有城市稀缺资源的标的才能抗风险、才值得你花时间投入
04所以各位，不知道发现了没有，今天我写到这里，没写这个板块有什么配套能够引入什么资源，也没写这里的房价如何涨幅怎么样
这些在很多项目里都会浓墨重彩的东西我今天一个字都没写
对于这里而言，住宅反而是最不重要的
但是需要关注的，和对于港口对于码头对于商业一样，能够在这里开发的住宅，一定是站在最高维度的
特别是第一个项目，对于城市客厅的第一张住宅名片也同样如此
也因为重要性，逼出了招商蛇口的最强产品力
项目规划1-3号地块，其中3号地块滨江玺项目，也是目前三个地块中最靠近长江，价值最高的地块
项目占地面积约3.8万方，总建筑面积7.3万方，由12栋17F小高层组成的，主力户型180-300㎡
我们可以感受下滨江玺的产品力
一切都是非标准化堆砌起来的
这是滨江玺的项目入口
在一个完整的界面下，右侧是地库入口，左侧是社区会所，中间是社区入口
招商蛇口把这三个空间“集成在一个面板上”，整个入口保持了空前的统一和秩序
而类似这种极致设计理念，如果你有机会可以去现场体验下
从滨江地下会所里恒温游泳池本身顶部的吊顶，到底部的马赛克拼花
这种细节几乎渗透进了你走过的每个场景
而空间功能以及功能的连接，招商也下了很大功夫
会所有红酒雪茄，健身房，私宴厅，招商蛇口健康服务，不同维度的美学设计也都被集成在一个空间给到业主享受
底部一层做了完整的架空层，当它和外部的景观完整融合的时候，内部出现了很多互动空间
就连地下停车库，这是无数开发商都不太重视的地方，招商蛇口也输出一个可以说是南通最好的地下车库
看吊顶就知道，如今哪个南通的项目地下车库敢做吊顶，这其实都是标准化运作下的理性选择
但是在滨江玺上就有这些非理性元素，这种非理性还表现在对产品装标投入的不设限
产品内部投入大量超一线国际品牌，瑞典雅士高厨电、德国唯宝卫浴、日本大金空调
就连瓷砖也要选择开创者简一，这种迪拜JW Marriott Marquis酒店,北京万豪酒店等都使用的牌子
招商做了对得起自己品牌的项目，也做了对得起这片土地的项目
04所以滨江为什么贵
因为滨江得天独厚的地理位置，也因为后期得到超越预期的板块规划
更重要的是购买滨江就是买到这个城市的一个承诺，一个城市愿意不遗余力打造好项目的承诺
这样的承诺当然值得起一个城市最贵的售价
站上4万是正常，低于4万，或许才是非常态
滨江玺开盘了，或许值得去看看，去见证一片热土的价格兑现
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