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当过半企业家都不敢消费、不敢投资的时候，央行放出再多的水，其结果或许只是“青山遮不住，毕竟东流去”式的徒劳。

口述 / 吴晓波

“我助理给我订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班……”

这是2022年2月11日传出的，万科董事会主席郁亮在万科集团年会上的发言。

我认识郁亮超过二十年了。当年见到他的时候，他还是一个胖子，我们都叫他“郁胖子”。他跟精瘦精瘦的王石走在一起，两个人一胖一瘦，相映成趣，颇有一番喜剧感。前些年郁亮开始跑步，身材一下瘦下来。我估计，他起码瘦了50斤。

这位毕业于北京大学经济系的硕士生，在1990年加入万科，1993开始专注于万科的财务，2001年就替代王石成为了万科的总经理。郁亮在他的职业生涯中，见证了中国房地产的高涨期。

但当金融危机和新冠冲击接踵而至，走过黄金时代的中国房地产繁华渐褪。郁亮和中国房地产在这两年遇到的挑战，远比减肥50斤更难。

2018年的万科秋季年会，郁亮在会议现场挂出三个字：活下去。

财会出身的郁亮，当时就认为房地产行业在经历了20年的发展后，已经开始从“黄金时代”进入到“白银时代”，所有的房地产企业都要面临一次重要的战略转型。在过去的三年多里，中国很多巨型房地产公司的确出现了财务问题。去年房地产高管人事变动接近八百人，进行区域架构调整的房企接近30家。而万科的财务状况，在众多房企之中，仍然属于最健康的之一。

这和郁亮在2018年的行业观察密不可分。而上周末，郁亮在万科年会上发表了一篇长达5000字的内部讲话。这一次，他认为房地产行业更是由“白银时代”，进入到了“黑铁时代”。2022年，对万科而言，是背水一战的一年。

去年下半年以来，新房价格涨幅呈下行趋势

“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”郁亮这样说。

但是如何才能活下去？郁亮用了他所熟悉的财会专用名词——缩表出清，来解释万科的战略。

每个企业都有一张资产负债表。缩表，需要企业收缩资产负债表，让同增同减的资产和负债，在规模上同时减少。从房地产行业的实际情况来看，万科需要降低负债规模，从而降低融资成本。

出清，则要求企业加快资产优化配置。简单来说，就是把仓库里的存货尽快卖出。对房地产公司而言，这意味着尽快销售在建或者已经建成的房产，加快整合不良资产，实现供求平衡。

缩表和出清是两个相关的行为。缩表是财务目标，出清是实现手段，两者结合，意味着企业需要减少负债，尽量地掌握更多现金，让自己在严酷的寒冬得以生存。

万科去年的货币资金总量在下降

为此，郁亮提出要“省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围”。作为全公司的一号员工，郁亮提出，今年他不再坐头等舱了，“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。

郁亮在年会上的讲话，在企业界引起了很大的反响。

2月14日，建业集团董事长胡葆森在一场线上媒体恳谈会中也有类似的表达。在胡葆森看来，房地产企业从黄金时代，再到黑铁时代，直接跳过了其中的青铜时代。对于很多已经“躺平”的房地产企业来说，“现在连黑铁时代都不是了”。

在这样的背景下，建业集团后续战略的关键词，也变成了“少、小、好”。2月初，有传言称建业集团裁员超六成，这次媒体恳谈会也是建业集团对裁员事件的澄清。会上，建业集团声明大量裁员是一次误读，建业希望的是缩减“不合时宜”的五层管理系统。但无论如何，建业这次自我改革，是一次前所未有的大瘦身。

胡葆森在会上说，“即使没有后来发生的特大暴雨和三次疫情暴发，也是要进行这样一次变革的。只不过是特大暴雨灾害，加上三次疫情叠加的发生，就迫使必须刀刃向内，先刮骨疗伤。”

如果说万科是在节衣缩食中走向缩表出清，建业在缩减管理层中实现“刮骨疗伤”，融创则走上了区域调整之路。融创将西南区域细分为成渝和云贵两区，重新规划西南区域，新建西北区域。这似乎是融创在发现西南区域增长放缓之后，寄希望于西北发展的奋力一搏。而在2019年就开始组织架构调整的万达，今年更是将原本的东西南北四大区域，整合为了南区和北区两大区域。